房訊網訊 今日（8月13日）下午，由全聯房地產商會寫字樓分會主辦的"新商辦50人論壇走進副中心"活動在北京國際財富中心舉辦，論壇以"解讀副中心，解構新商辦"為主題 ，特邀業內專家、分會副會長和常務理事等行業精英匯聚通州運河商務區，解析今年通州區域商辦行業趨勢，解讀副中心商辦市場復蘇策略，推動北京城市副中心商辦地產的復蘇 。
以下為活動現場直播實錄：
劉凱：我們論壇馬上開始，我們新商辦50人論壇走進城市副中心的活動，今天正式開始。首先感謝今天到場的所有嘉賓，所有的會員，我們對所有嘉賓跟會員表示熱烈的歡迎和衷心的感謝。
我們知道今年以來，在疫情不斷肆虐的嚴峻形勢當中，通州區商辦市場有亮點，也有熱點。比如說二季度我們京杭廣場（音）股權的合作，還有多家銀行進駐北京副中心，大宗交易市場也再度重啟，一方面有機構統計數據顯示，我們上半年大宗交易是310億，還有說270億，總之市場傳出回暖的信號。通州表現比較搶眼，比如說三峽簽約通州城大（音）廣場的項目，但是我們同時應該看到，另一方面由于短期供應量大幅增加，同時在疫情反復背景下，通州市場區劃也承受一定的壓力，所以今天請來了通州區政府服務投資黨委書記楊東風楊局，還有兩大行高官劉兵總經理還有陸明董事從政府層面還有市場層面講一講包括大宗交易，包括通州區投資方面招商引資方面的政策。
首先介紹一下今天到場的嘉賓：
楊東風 通州區投資促進服務中心黨組書記
劉 兵 戴德梁行中國資本市場副董事總經理
陸 明 高力國際華北區研究部董事
王浩驊 著名建筑風水專家
馮國亮 仁居智庫創始人
杜山川 通州旅游協會秘書長
王采瑢 優勢集群（北京）科技有限公司董事長
溫 亮 北京國際財富中心董事長助理
高 亮 金融街北京置業有限公司副總經理
呂麗華 金地商置北京公司副總經理
張 南 電子城集團副總裁
張 毅 隆徽健康產業發展有限公司董事長
孫偉元 鴻坤產業集團副總裁
肖 博 北京金隅文化科技發展有限公司副總經理
莊 捷 北京蘭格加置業有限公司華 常務副總經理
汪志生 中信和業（中國尊）設備運維部總經理
常務理事：（排名不分先后）
楊 木 北京國際財富中心項目負責人
侯智猛 金地商置華北區域商辦營銷總監
馮耀魯 藍光文商旅集團北京海悅城招商總監
李子峰 遠洋集團 遠新項目運營負責人
胡宜賓 遠洋國際中心二期租賃運營總監
熊昊誠 北京荷花明城實業有限公司 總經理
云 虹 天潤資產運營管理有限公司北京IFC項目總經理
程再德 北京保利通州項目總負責人
王 田 北京保利商辦平臺負責人
楊 蘇 北京富力中心商業運營中心經理
袁溪陽 陽光保險集團不動產建設與運營中心總監
汪 幸 萬科通州項目負責人
沙莉娜 萬科商辦資產大客戶經理
孫 穎 金茂北京產城公司產業招商部總監
劉穎軍 復地北京公司營銷總經理
馮全幸 金泰集團租賃公司經營管理部經理
徐 丹 荷華明城大廈招商副總經理
解成勇 隆達智匯PARK 招商運營總經理
劉永亮 隆達智匯PARK 招商運營副總經理
安薇薇 中關村軟件園產業服務部經理
藏洪芳 金尚管理有限公司經理
邵曉紅 北京國能國源能源科技有限公司董事長
祝漢奇 河北建投英基房地產開發有限公司運營總監
張振臣 大廠工業園建設投資開發有限公司招商總監
王金爽 北京壹號總部營銷總監
曹繼輝 新潞運河文創園副總經理
我是主持人劉凱。感謝今天到場的所有嘉賓，剛才也介紹了一下今天論壇的背景，我想首先到了通州，還是要請政府領導，通州區投資促進服務中心黨組書記楊東風楊局先講幾句，大家歡迎。
楊東風：我們通州區歡迎各位領導、各位專家、各位企業家和各位高士能夠走到運河的源頭，我們所在的地方應該說從金元明清就是為全國所矚目的地方。我們所在的這個地方，在金元明清，尤其在元明清時期，我們這是中國最大的航運中心，當時沒有上海，也沒有各大港口，我們這是最大的港口，我們這是京杭大運河漕運文化的北起點，也是從京杭大運河從浙江、錢塘江一直到咱們這的重點，所有的保證中央政府和京城物資發放，我們這是集散地。應該說大家來到這以后，也給我們通州區的產業，特別是寫字樓的產業增添了活力。一會兒我們也聽聽各位專家、各位企業家、各位高士的高度。我也代表我們趙區長歡迎大家到我們通州區來。
我們北京城市副中心座落在通州，我們通州是906平方公里，有155平方作為北京城市副中心的建設的功能區，北京城市副中心規劃到2035年，北京城市副中心是155，擴大一點通州區是906平方米，再加上北三縣，大體上是2200平方左右，大體和雄安、天津濱海新區相當。
我們這塊地方，為什么大家討論寫字樓的發展，到我們通州我認為選對了地方，應該說我們這自古至今就富，這是有財點的地方，可以跟大家舉例，我們通州人從金元明清開始，這里的居民就開始租房，直到現在。通州的老百姓應該說租房的很多很多，那個時候的漕運文化十萬漕工從南方來，每天有十萬漕工在這條京杭大運河上，到通州得住這，很多的投資人，很多的商家到了通州，就有一個住處。所以最早我們在明清時期，在我們附近就有18家洛河點（音），你們坐車來，一定會到我們賡莊橋，那時候18家洛河點，按今天來說就是當時的寫字樓，應該說我們匯聚了十萬漕工到通州來，在這經商做買賣。保證中央政府和京城的正常運轉。也就是我們從金元明清開始就是為中央政府服務，就是中央政府的城市副中心。這是我們作為老通州人一直是這樣認為的。
我們通州人應該說這么多年來，凡是到我們通州來，因為大家還沒有買房資格，就到我們這來租房，企業到我們這來租地方，租寫字樓，目前通州的產業正在打開，正在如火如荼的展開。一會兒我也介紹一下我們這些產業，我們所在地，咱們各位先生、各位女士來到值得驕傲的是什么？我們這是世界唯一的五條河流在這匯聚，世界上在一平方公里之內，有五條運河，哪五條，京杭大運河、通惠河，那時候嘉靖皇帝也是很支持的，溫榆河，我們這溫榆河直接居庸關過來，還有小中河（音），順義以前所有工業園區水的開放都排在小公河里流到我們運河里，還有一條叫做運潮減河就是保證大運河的水如果出現洪水怎么辦，就給它修峰，就流上潮白河，為什么叫運潮減河，就是運河和潮白河消減洪峰流量的河，世界上很少有這樣的地理景觀。所以我們通州應該說在這方面得天獨厚，一般人你的歷史，金元明清這么長的歷史，甚至在遼代，我們就運河挖到通州，不是挖到北關，是挖到張家觀，挖到臺湖鎮（音），最近我們通州區有一個遼金的博物館誕生，都是國寶級文物。最近很多的報刊、今日頭條都紛紛在報道。
我們這還有條路，叫北榆舊線（音），我們這條金隅舊線（音）直接通山海關，京就是北京，榆就是山海關，男籃幸得有一個山一程水一程，榆就是山海關。通州的歷史從河上很通，從道上也很通，應該說我們通州曾經富，但是到了1901年漕運文化沒了，給皇家的漕運沒了以后，我們后來資本主義萌芽起來了，1901到1937年，當然到了1937年，日本帝國主義侵略咱們，蘆溝橋事變發生以后，日本人炸了北四營，現在還是我們的文保單位，炸了那之后，經常檢查這些商船是不是運送抗日物資，把商運打下去了，1928年我們為什么對國民黨有意見，1928年國民黨把通州變成了通縣，我們通州的名字起的很早，當時是金問完顏亮起的，1151年當時的金主完顏亮起名字叫通州，一直用到現在。所以在1928年不叫州了，我們當時管了很多天津的區域，河北的區域，我們這管了很多地方，清代順天府28個州除了大興跟宛平，到我們這的貢院考貢生，錢袋從我們通州考出去多少個進士，一共邁出了150幾名進士，明代倒數第二個狀元就是通州人，應該說以前這就是一個非常繁華的地方。但是通過鐵路的建成，日本鬼子侵略中國，我們這地位反而下降了。應該說沉寂了好長時間，建國以后，我們這也被規劃成遠郊區縣，首先規劃就限制住了，遠郊區縣，就是搞農業，從事玉米、小麥的種植，應該說那能種多少個。所以我們通州一直在謀劃，一代一代通州領導都在謀發展，歷史也給我們這機遇。
2016年5月27日，中共中央政治局明確通州作為北京城市副中心承載地，提升了我們的水平，我們通州區的規劃從一個地級市的規劃，經過中共中央局批準，在我黨歷史上沒有過，黨的歷史上一個黨中央批一個地級市的規劃，這是不存在的。可見北京城市副中心在黨中央和國務院心中的地位有多高。
應該說現在給了我們很好的發展機遇，我們首先建了一個運河商務區，我們這個在運河商務區里一小部分。我們運河商務區規劃面積是20.38平方公里，我們現在先期啟動了三平方，這就是我們整個運河商務區，就是中間黃的這塊是運河商務區。
我們的運河商務區現在招商引資進展很快，給大家看一下，整個黃框是運河商務區，藍圈里面是城市副中心交通樞紐帶，我們這個交通樞紐應該排在目前說是亞洲最大的，但是也沒跟歐美比比，也不知道他們還有沒有比我們大的，我們是地上地下，將來每年流量跟北京國際機場出入口的流量是一樣的，一個億，每年一個億的人口流量，現在是地上地下。
紅框這塊是北京市委市政府所在地，目前中央政治局委員，北京市委書記蔡奇同志，還有市政府領導，還有市委市政府干部，還有各委辦局一期一萬多人已經到這來辦公。應該說他們的到來也是給我們通州區增添了新的力量，都是人才，對我們通州的幫助也是非常大的。
這個是運河商務區的16個項，剛才有保利的老總在，我們這有京杭廣場，主要以寫字樓為主，應該說我們這的寫字樓，現在是不到700萬平米的建設，我們這16個項目除去彩虹之門沒有動工，其他的項目都已經動工了。這是我們的富華水鄉區，還有北區，我除了給富華做做廣告，也得給世茂集團做做廣告，就在北區。我是投資促進局的負責人，我和王采瑢同志城市會客廳就搬在富華水鄉區，這個建設非�？�，當然有疫情影響了我們的發展，但是我們現在速度非�？�，復工復產發展速度非�？�。我們因為這20多平方個公里是我們北京城未來最大的CBD，最大的商務中心。
應該說得給我們通州時間，明年上半年我們環球影城要開，這個運河商務區的南側大約不到2公里，我們有一個世界最大人民廣場，城市綠心，11.2平方公里，比美國的黃石公園要大。我們今年9月份就要開園，迎接游人。目前每一天大約也得有15萬，最多得到20多萬老市區的居民，以前我們都說通州上朝陽就是上北京了，我們通州人很不自信，你不就是北京人，現在我們也自信點了，我們說去哪，去海淀還是去朝陽，就不說上北京了，我們這就是未來新的北京城，我們對這個很自信，11.2平方公里的城市綠心，也歡迎大家明年環球影城的開業，今年咱們城市綠心迎接游人的時候環境大家來，目前每到周六周日，咱們老城區的居民都是攜妻帶子到我們大運河萬畝森林公園里游，來的人很多，車輛很多，我們這么大公園也不收費，通州區綠化搞的非常好。我們大的公園很多，今年將申請中國北方第一個平原森林城市，淮河以北、秦嶺以北還沒有，通州將成為第一個。應該說也是非常偉大的一件事情。
我們這有一個運河壹號，現在正在建設，就在我們這個項目的南側，大家將來也可以關注一下，我們這個運河壹號是由六棟樓組成，這六棟高樓從遠處看上行駛在京杭大運河上一艘輪船，非常美，設計的非常漂亮。包括上海復地的項目，現在工行、建行、農行都已經買了，成大廣場，河景泰富（音）的項目，我們也有很多企業入駐，其中我們三峽集團十幾個企業在那買了辦公樓，都已經交割完畢，幾十個億的投資，如果沒記錯應該是63個億。
包括富力項目，旁邊就是地鐵，我們的新光大項目，我們人力資源產業園項目，維度這個是通州區國五條，專門招人力資源類的項目，咱們哪位企業家，哪位領導，哪位高士給我們引進，一會兒再說政策。包括綠地復地的聯合體，我們現在能有居住住宅的，是這一塊，珠江闕是一塊，將來是北京城富人居住的地方，最大的面積，這是商品房，面積都很小，剩下都是寫字樓。我們這是最大的面積600平米，如果哪位高士愿意買可以早點咨詢。
整個16個項目，包括新光大項，比如光大特斯聯（音）這個項目，50個億的是繳注冊資本到了通州，應該說現在準備到我們這來投資的，總量在3000多億，我們今年基礎設施建設投資連續幾年在北京市排第一名。我們認為北京城市副中心和上海浦東、深圳淺海和雄安四大板塊能夠互相比一比。我們也有決心，尤其是運河商務區，我們很多項目，包括富力集團的項目，他們已經率先提出來，我們這要打包一條運河觀景，前幾天河景泰富（47：38）也不能跟上海黃埔江比，咱們大家可以比一比，我們現在誰也很清，我們投入的綠色資金量很大，我們投入改善水質的投資量也很大，這就重點說一下運河商務區的十幾個項目。
目前我們運河商務區16個開發項目，674萬平方米，地上468萬，地下綜合管廊，這16個項目地下綜合管廊目前在中國是首屈一指的，地下的綜合管廊，大家如果有機會，可以將來組織組織，王采瑢將來咱們跟商務區的負責人可以溝通一下，請大家參觀一下，光研討不實際看一看，不知道這的先進。我們這整個三公里沒有一個垃圾桶，沒掛一個空調，整個設備統統在地下，都是綜合管廊，把垃圾怎么整理怎么調，而且地下16個項目是相通的，我們真是按照習近平總書記提出的千年城市建設，我們通州本身就是千年城市，這個城市是千年的，再往前我們建筑史有2200年。
目前運河商務區總計175棟樓，商業樓61棟，辦公樓76棟，公寓樓信九5棟，住宅3棟，高度超過100米41棟，超過200的5棟，因為通州區地處北京國際機場航線，所以不讓我們建的像上海那么高的樓，規劃面積就是200多米就差不多了，不能建500多、600多的特別高的高樓大廈。所以我們目前四個項目全部峻工，有京杭廣場，那的住宅全賣完了，綠地、運河國際商務中心，這個是我們所有的，還有保利。
六個項目部分竣工，一個是僑商總部基地，剛才楊木總我們這是副市長硬給正式命名自，我們這叫國際財富管理中心，以后我們這吸引各家銀行、金融機構、綠色金融、科技金融到這來。富力、復地、新光大中心、富華水鄉區，我們這是南區、北區、世茂集團正要動工，要建設富華水鄉區的北區，我看了很多總部辦公的地方，我特別欣賞就是我們在京杭大運河的源頭，這有別墅式獨棟的辦公，特別美，尤其是春天剛來的時候，您站在高處往河兩岸一望，效果非常好。而且我們通州區是一個歷史文化名城，在咱們這很近的地方，有一個北周時期就建好的燃燈佛舍利塔（音），燃燈佛（音）就是釋迦牟尼佛的老師，就是預言釋迦牟尼能成為佛的老師，后來到遼代又（52：35）那個時候從遼到金到元，包括清朝也有這方面的，尤其是遼國、金國他們有是狩獵民自，馬上民族，他們有春大博文化夏大博文化、秋（53：09）就在我們通州，在…那是世界上唯一以人民命名的一條河流，小太河（音）博物館。
最后一個就是富潤萬嘉。
目前我們引進的企業也有很多，三峽集團的16家，二級、三級的，北京銀行副中心分行、工行銀行、建設銀行、郵儲、中銀投資、副中心投資、北投融資擔保、海量、華夏銀行副中心分行、北京綠色交易所、中美綠色基金管理有限公司、北京綠色金融與可持續發展研究院等一批項目已經進入我們這，應該說我們通州目前北京遠郊區縣時間太長，1928年給我們踩到縣里，然后一直到1997年才由縣變成區，通州區緩上來還有好長時間。所以我們和紐約、上海、東京比，可能還有距離，但是給我們時間，我們的后勁很足，我們未來的期望值很大。
我們作為老通州人，我深深知道這一點，投資通州，當初富華集團的陳麗華（音）同志，決定投資我們這的時候，沒人來，香港一家著名的企業，我現在沒法是誰，當時我們讓他拿這個項目，每平米不到一萬塊錢，怎么勸他都不來。結果富華集團的陳麗華（音）董事長毅然決然跟我們去了，當時簽約了，結果您看，您說這值多少錢。我們以前還有一塊地方，荷蘭一家特別有名的企業，我們跟他談了多少輪，說什么都不來，就是不來。等北京城市副中心全部到位的時候，他找到了我和當時我們現在的局長，當時的副局長吳同志，就問我，說北京城市副中心建設為什么不讓我們參與，當時我備課備的稍微足一點，我說當初我們有一塊地給您，動員了您那么長時間，您就是不要，有這么回事嗎。他說有，他說我們來北京十年，通州這個項目沒拿下來是我們最大的失敗，您知道那塊地是哪那，我們現在行政辦公區里頭，怎么動員都不來，當時價格還沒有這的價格貴。所以我們認為現在，我問了問大約在四萬、五萬，大約在這個區間，目前寫字樓的價格，租金也沒上的特別高，因為還沒到那天，到那天的是我們這是北京市委市政府的所在地，我們和上海市委市政府有區別嗎？上海市委市政府所在地的周邊，寫字樓什么價格？租金什么價格？我們能是那的幾分一嗎？我們相信我們通州區的人們有這個志氣，謝謝大家。
主持人劉凱：感謝楊局，講的非常引人入勝，16個項目我們運河的外灘700多平米，給我印象比較深是將近700萬平米，還是非常大的體量，我們楊局也提到，目前所在的項目，北京國際財富中心，也是我們這次論壇的贊助方，也是我們的合作方。
接下來有請北京國際財富中心項目負責人楊木給我們致辭。
楊木：致辭就談不上，特別是剛才楊書記一番專家式的講解，我作為項目的負責人，雖然我也準備了很多資料，但是我覺得跟楊局比還是差了一些。所以我借著楊局剛才講到我們旁邊這個燃燈佛（音）舍利塔，我們講一支詩叫一支塔潤通州，這個塔過去是一個燈塔的作用，漕運看到這個燈塔就到通州了，然后可以卸船，通過艷陽樓，把貨物通過海關的作用再專回到通惠河進北京城（00：10），我們可以講是不計成本，我們的項目首先是整個核心區里面密度最低的項目，0.56的容積率，第二我們全部都是獨立產品，第三我們用到外立面是黑洞石，一平方有三好四百塊，大量的磚也采用異形，是拼接的，工藝很復雜。讓我想起來前一段時間萬科的創始人王石先生來這里參訪的時候，看到外立面說，這個外立面我們萬科絕對不會做，因為從經濟利益上來講，太貴了，盡管有那這那樣好的項目，我們只有在園林里面看到，而我們是成片的在用。一會兒大家參觀我們這個項目，我們延續這塊地的文脈做了很多工作。其中有一點，我們過去佛教文化里面很多的有些佛龕，佛龕的形狀是什么樣，這個懸念留給大家，看項目的時候可以發現一下。
再一個我們請了最著名的設計師張先生來做執筆和規劃設計，我們現在所在的一號樓就是富華北京國際財富中心會議中心，這也是我們現在通州唯一一個投入商業運營的會議中心，1700平，我們樓下有接待大廳，有600人的大會議室，樓上有十幾間會議餐飲包間，接待標準和配套水平是非常高的。我們作為一個商辦型產品，我們是低密度，我們配套是平面化，可能是一個超高層，就是下面是商場，中間是酒店，再往上是辦公，是垂直的配套，我們是平面的配套。而且我們也配合剛才講的地下管廊，我們整個地下也是通聯的，每一棟樓都可以到。所以我們這個項目應該說在整個通州最重要的文脈上，我們沒有辜負它的歷史傳承，我們在建筑、設計、施工、用料上都做到了不辱使命。同時我們在屋頂上也采用中國傳統建筑最高的規制，無墊制（音）的屋頂，過去都是宮殿使用的，所以我們這個樓的建造水平，包括立意應該是不辜負千年大計。
接下來我更多是能夠聽到各位專家對我們項目以及對整個通州發展的高見，我來學習學習。同時希望大家能夠在這里有一段比較愉快的時光，謝謝大家。
劉凱：感謝楊木總，剛剛我們楊局說了一下遠方，楊木總說了詩，我還說一下現實的，根據議程還是要講一講寫字樓分會最近做的一些工作，也跟大家做一個簡單的匯報，時間比較短，控制在五分鐘之內。
一個是在我們開始的時候，我們也談到關于大宗交易，尤其是待會兒要有請戴德梁行的劉兵總給大家做演講，關于大宗交易的市場，針對大宗交易這一塊，我們在去年6月份，我們全聯房地產商會成立了一個大宗交易平臺，我們想法是集合全國工商聯直屬各個板塊的商會，各個行業的商會，把大家集中起來，跟我們房地產企業會員，我們手里面有很多商辦的項目，無論是在北京還是在全國，我們想有一個買方跟賣方的對接。同時我們也跟各個行業的協會，比如鋼鐵協會、能源協會，也在打通渠道。我們希望把我們會員的項目，尤其是商辦項目這一塊能夠跟工商聯的系統，還有我們國家商會協會的系統做一個對接，做一個打通。
我們從去年開始，一直在做一個工作，就是不停在跟他們做一些對接的活動，有一對一的，有一對多的，同時也有多對多的，不停的對接會。這是我們選址通的宗旨或者模式。目前我們跟萬科、金地、遠洋的一些項目都有一些簽約，有一些合作。我們正在做這方面的工作，也希望下一步能夠得到我們在座各位會員、各位同事們的支持，能夠跟我們一起來做大宗交易方面的工作，為我們會員去庫存，也為我們各個行業解決購買寫字樓，提升大宗這塊的痛點。這是我們的想法。這是有關于選址通大宗交易平臺的。
第二想跟大家匯報一下我們9月11日，第16屆中國商業地產投資專業展覽會的基本情況。我們這個展覽會是從2009年開始一直在做，每年在6月份，因為今年疫情推遲在9月份，我們每年有70個項目，有租有售，有寫字樓、有產業園區，在座很多項目也都參加過。尤其是今年，我們經過疫情之后，我們認為可能現在更需要這樣一個展會的平臺，大家有一個對接的平臺。當然今年還有一個特殊情況，因為疫情，可能在我們請的觀眾人數方面會有限制。但是我們希望通過展會能夠向這個行業，能夠向外界傳達我們對這個市場的看法，也希望能夠提振行業的信心。這是我們9月11日，還是在富力萬力酒店，我們想邀請70多家項目，還有1000多個行業人員，還有1000多家企業、商協會的觀眾，這是第16屆展覽會的情況。
我簡單介紹到這里，我們大家面前都有資料，大家也可以去看一看。另外我們也希望大家能夠踴躍的參加，支持我們商會的工作，支持我們房訊網的工作，先表示感謝。我就匯報到這里，我們商會這塊的工作。
接下來幾次提到大宗交易市場這一塊，大宗交易市場到底是怎么樣，下面有請戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵先生為我們做主題演講，歡迎。
劉兵：先把這個圖放出來，謝謝劉凱總，也謝謝楊書記一直支持我們戴德梁行的工作，放在那我就先說一下，我們戴德梁行從2013、2014年開始在通州這邊拓展業務，最開始我們服務環球影城整體規劃和策劃，后來我們發現通州這邊整體規劃特別好，從2014、2015年我們那時候還是楊局長，現在是書記，那時候就說在區域里面能做點什么事。隨著這四五年時間，戴德梁行在通州在區里面給我們支持力度非常大，我們做了一些招商引資的工作，做了一些商業規劃的工作。
今天先講大宗交易的市場情況，我們也是剛開了2020年上半年的半年會，就把這里面的數據給大家分享一下。
我們列舉了五年時間段來看，2018年全國大宗交易最高峰一天，3000多億，這個數字對比住宅市場是很小的，但是這個代表機構投資人和資用企業對商辦物業的風向標。2019年基本保持持平有小幅下降，今年上半年884個億，全國統計下來比2019年環比下半年降了30%。二季度比一季度降了34%。這個說明一個很大的問題，今年疫情對整個交易的速度拉慢了很多。去年上半年和今年上半年的數字比，還是OK的。我們說尤其是北京市場，等會兒會講到。
但是整個今年上半年比去年下半年的數字差距很大，到目前為止，我們覺得全國三季度的交易額度肯定還會下降，所以這個是比較緊張的一點，當然也不都是負面的東西，還是有正面的信息，等一下會跟大家講。
我本人之前也在全聯酒店商會里面做過兼職，跟商場王東平（音）主任也有一些溝通，但是我覺得在寫字樓領域應該是更跟在座各位有更多交流，整個大宗交易的市場里面，我們看不管是2019年還是2020年，寫字樓辦公研發的交易標的占了50%以上，今年是63%。我們說綜合體，其實里面至少有一半的面積還是寫字樓辦公。所以我們大宗交易行業還是說市場，是以辦公、研發為主的，也契合了今天的主題是講通州的商辦。
我覺得外資一直是一個大宗交易的風向標，我們總覺得境外的錢便宜，外國人比較聰明，市場比較成熟，股票市場經濟有北上資金，講的是外投投資中國股票，那個數現在很多券商說那個數有假的，為了帶動國內市場跟隨了投資人的態度，很多大陸的錢出去了，借著外國的殼投到中國。但是房地產領域，我們看到大宗交易里面的外資是真真實實的，這里面最牛的一點，我平時在北京，主管北京的市場，北京這是歷史上有史以來第一次吸引了超過上海的外資投資，上海是107個億，北京是108個億，占了一個便宜，其實北京就有三個大宗交易，其中有一個…單體量有80、90個億（14：48）。
為什么說這個情況現在有所好轉，也不算有所好轉，市場這些機構的人，把關注度放在北京了，上海那個市場，一直是占中國半壁江山，但是上海市場整體的供應量太大了。上海未來幾年的年平均供應量要是北京未來幾年年平均供應量的一倍以上，過往前幾年那個供應量數據也很大，所以上海的租金比北京的租金低，上海最好的寫字樓平均租金是北京乙級寫字樓的標準，具體的數咱都有。所以上海那個市場很多機構投資人不敢投了，那怎么辦？來北京，北京有一個問題，北京可以交易的樓特別少，樓都在國企、央企，大的金融機構設里，政府不賣，所以可流動的樓比較少。
廣深是另外兩個特殊市場，廣州這個市場整體存量特別小，大家這兩年都在講寫字樓供應量大，空置率高，講北京、上海，尤其上海為主，廣州的空置率一直是6%、7%，未來新增供應量沒有。那個市場是以外貿為主導，機構投資人很少進得去。所以你看我們說四大一線城市廣州沒排上，廣州和深圳放一起了，深圳那個市場供應量很大，我之前在廣州工作過，（16：40）那個價格可以賣到十萬、十一萬，大宗交易大家都是算投資回報的，那個市場幾乎就是不存在的一個大宗投資市場，就是比較小的地方。但是有很強TMT行業，就是騰訊，前幾天我們自己內部同事講的非洲手機之王，在中國原來做PP機的，現在改去做手機。
所以我們大宗交易主要看這四個市場，每個市場各有不同，北京還算是這個市場里相對來說比較幸福的一個所在工作的市場。
給大家講一個資本化率，其實是我們過往一直講的，但是今年上半年疫情期間，我們戴德梁行的資本市場過去跟錢靠的比較部門，還有研究部，還有股價部、寫字樓部，幾個部門聯合把這個數字重新捋了一遍，為什么把這個數字給出來，資本化率的概念是機構投資人對要收購的物業明年正常運營之后要達到的一個回報率，這個跟過往的交易，跟今天已經交易的項目沒關系，講的是一個未來的預期。2018年交易歷史最高峰我們看到資本化率是最低的，市場最好的時候，資本化率是最低的，市場差的時候資本化率要高，所以全世界流動性最好的城市，倫敦、紐約的資本化率低，舉一個最極端的例子，中國的住宅，大家都說回報率租售比只有1%點幾，今年買了明年也不會預期有3%的回報率。所以我們可以看到北京不管核心商圈還是非核心商圈，上海的資本商圈還是非核心商圈，資本化率比去年都有一個上升，說實話這個預期是不好的，但是反過來又說為什么市場還在活躍有這么多交易，尤其是在外資進中國，包括我們最近這幾天，上兩個星期有一個新聞是黃光裕的優秀城（音）賣給了外資（19：24）美國印的錢太多了，這些投資機構投資經理還都在工作，他只能買證券、買股票和房地產，分散投資有一小部分落在北京，落在中國，這個數字就很大了。
所以我們看這個市場怎么走，……現在看是偏謹慎。
簡單說一下北京的情況，我們到6月份是240多個億，有幾個大的交易放到7月份里面，剛才也講了是有300多億。我們看環比上半年比去年下半年降了50%，但是同比跟去年是基本持平，沒有特別差。主要也是因為有一個大的LG的交易。交易宗數比去年上半年還有點上升，去年上半年錄了11、12單，今年上半年錄了14單，外資買家108億，算是一個質的飛躍，先是量的飛躍，再是質的飛躍。自用也在強調（20：59）林林總總，各種各樣的自用麥加都有。這個是過往的時候，北京占了20%、30%幾都很正常，上海今年因為外資機構少了，所以上海自由買家也出來了，這是北京小半年的總結趨勢。
這個我挺想跟大家分享一下，我在做半年報的時候，保證對外新聞發布會第一個放的就是通州仍然是熱點區域，一個是剛才講在通州這邊確實花了很多功夫，跟在座的各個項目都有接觸。去年我們是完成了（21：53）引入了愛琴海，股權的引入也是我們戴德梁行來做的財務顧問，所以整個區域我們覺得像楊書記講的是一個生財，能夠給我們帶來很多機會的地方。
這個點我們在跟很多國際上的客戶，跟外國人講的時候他們不太了解，還是覺得通州什么情況，怎么回事，我們一直在對外做宣傳。
法拍是北京今年，從去年開始一個很典型的情況，我們放的圖是東四環的中弘大廈（22：42）真的出來了，國王的時候講的比較多，從去年開始真的出來了。這里面除了咱們中國本地的機構之外，還有一些真的拿到了外資投資人的錢，外資身份來收購（23：04）我們自己感覺前幾年資產漲的特別快，所以我的債務經常會被資產峰值覆蓋。這兩年租賃市場比較平穩，資產的價值相對來說比較平穩的時候，其實資不抵債的情況就會越來越明顯，導致債權人在等著資產增值不太現實，還不如法拍了。
中資和外資聯合，這個是在7月初的時候對外講的，那時候也是知道市場在圖的交易，大宗交易周期比較長，半年算快的，一年半算正常的，當時知道不管LG的中糧和GMC（音）的合作，還是剛才說國美的項目，也是有中國國內團隊和境外的團隊一起合作進行操盤，這個在北京市場很多再繼續推動的項目，是很流行的一個組合。為什么呢？很簡單，就是北京的項目少，北京的項目交易起來難，很多項目都是私人老板持有的，原本的業主在持有過程當中管理也不是很正規，純的外資資金很難進到這個項目深入了解、改造、運營，所以中資和外資聯手，估計今年下半年，包括我們自己在做的，包括這個市場在做的項目，至少能有兩個曝出來。
寫字樓的價格，目前我們看是比較穩定的，租賃市場的壓力還是不小，不管是空置率，還是我們自己公司內部的主管會，從看房量還有租賃活躍度，北京經歷兩次疫情，加一個兩會，所有企業出不來，外地人也進不來，租金的壓力非常大，還有一個供應量，北京盡管供應量比上海少，但是這個供應量也挺嚇人，超過過往歷史上的供應量，而且現在北京供應量也是四處開花，這些供應量都分散了很多的市場需求。
這個是我們一直以來對外宣傳，通州怎么回事，先跟人講的時候就條一條長安街，三個CBD，這個字寫的比較土，我在給我的香港老板和同事們講，他一直在問我，劉兵為什么一直把通州放這么重，尤其四五年之前，這兩年也交了一下答卷。我們辦公是在國貿，我們也經常去金融街跟各大金融機構開會。通州我們也經常過來，我給我香港同事解釋的時候，他們都不理解，但是我做了一個事，你在嘉里中心導航，開車去金融中心多長時間，開車到通州多長時間，這兩個時間一對比，來通州比去金融街還快，因為商辦時間這邊交通不堵，無論通州從地理位置還是從未來發展，是政府的關注度，基礎設施投資，剛才楊書記講了很多，這個是從第一天開始就能想到的，因為我們看全國、全世界各CBD沒有一個地方能夠吸引到國家政府層面這么大的干住。所以我們是看好通州，一如既往看好通州，也希望在通州這個市場上跟大家有更多的合作，謝謝大家。
劉凱：非常感謝劉兵總，關于大宗交易的演講，劉兵總特別看好我們通州的市場，我們現在接下來有一個小環節，我們全聯房地產商會寫字樓分會通過上報全聯房地產商會，通過我們寫字樓分會的辦公會的批準，有一個小儀式，聘請劉兵總作為我們全聯房地產的常務理事，有請副會長張毅。
我們接下來有請高力國際華北區研究部董事陸明總給我們講寫字樓市場，尤其是通州的寫字樓市場。
陸明：非常感謝劉凱邀請，剛才楊局給我普及了一下通州的歷史，我作為北京人來講，這塊歷史我是空白的。我也有所感受，您所講的漕運這個事情，通州在目前這個階段缺乏的就是當年的漕運的精神，這個漕運精神背后就是產業聚集效應十萬漕工在這里還愁什么需求，這些人在這里通州區域發展就起來了，這個階段后續發展，我們希望看到是通州在這個區域內把自身的產業需求，產業聚集調動起來，這個區域未來發展就會越來越好。
我這部分大概就分了兩部分，第一部分給大家簡單介紹一下整個北京寫字樓市場的發展情況，后面我們分享一些收集到通州的相關信息，這些信息有諸位在座項目的信息，如果有不對的，大家到時候可以給我們指出來。
整個目前在我們數據統計里面，還沒有把通州作為一個寫字樓市場，現階段我們把整個北京的寫字樓市場分為這八個區域，市中心金融街、東城、CBD、燕莎、北京中關村、酒仙橋、（30：37）在左上角有一個相關數據，整個甲級寫字樓，包括超甲的寫字樓，我們在北京一共在950萬到960萬的體量，乙級寫字樓是850萬左右，這里還沒有放北京周邊的中關村再往西北的上地，北清路，以及我們東南部的亦莊，豐臺科技園，這些都沒有放。再加上這些產業園區，我們算過應該有1500萬到1600萬的體量，總的加在一起在3300萬到3400萬辦公業態的體量。服務人群應該是服務全北京400萬人，這些人在這樣的體量辦公。
如果我們回看整個今年北京寫字樓市場的發展，我們遇到了和其他行業一樣的困境，就是疫情。疫情對于寫字樓市場的發展其實在于，我這里講的是租賃，不是劉兵講的大宗交易，雖然有相同，有些不同的地方在于租賃頻率更高，整個租賃市場在一季度最受影響的時候是大家不能見面，當你不能見面的時候，何談寫字樓租賃。所以我們看到這里面會有一個負值，向下負的81000，這個代表很多企業租約到期了，有可能談續租，有可能搬遷，這些東西都做不了，有的直接搬到乙級寫字樓，可能破產了，導致這樣面積空出來，也有可能搬到產業園區。
在整個疫情防控非常有效的二季度的時候，我們看到整個市場吸納量有一個快速恢復，（32：43）一些新入市的樓把自用去掉，把提前預租去掉…這個負值代表什么，就代表北京寫字樓市場的需求還是有，但是需求釋放的速度沒有那么快。我們需求依然是非常弱的。
這個圖我們給出了北京寫字樓近幾年的租金和空置的情況，在2018年二季度，整個市場到達一個405塊錢的高峰。從那個時候開始，整個市場進入租金高位盤整態勢，在這個態勢情況下，最核心的原因就是北京從2018年開始進入一個供應高峰。我們是把北京市場最近十到十二年的發展分為了四個階段，第一階段是第一次供應高峰是2008-2009年那段時間，從2010到2011年是四萬億刺激的時候，我們可以看到那條紅線，資金造成需求快速釋放，看到整個北京市場曾經也拿到超過20%的空置，那時候我們有一個快速的空置率的下降，面積被快速的市場所吸納掉。從2012年開始一直到2017年，市場進入一個相對平穩階段，從2018年開始，整個市場進入高供應量的階段。
可以看到，在2018、2019年，包括2020、2021這四年供應高峰是現今市場的狀態，高供應量推高空置，這個狀態會持續到2021年，到了2021年以后，整個北京市場會進入一個三年左右的計劃周期，那時候供應量還會從哪里來，有一大不四來自中幅地塊，陸續開始入市，整個核心CBD地區所有絕版的樓宇都會完成入市。
在這里還需要講一個，現階段為什么我們需求釋放不是那么快，最主要一個核心，如果我們去對比2003年的時候sars的需求釋放，其實比現在猛得多，當時sars一旦結束之后，整個市場沒有進入一個常態化防控階段，現階段進入一個常態化防控，需求在這時候釋放是出現一定問題。同時我們又處于一個經濟下行期，整個GDP增長向下，同時整個產業結構進行調整，所以我們自己認為現階段整個北京市場甚至全國市場都目前遇到是一個三期疊加的市場。我剛才所提到的那三期，在這三期疊加基礎上，北京未來的需求釋放將會是一個緩慢且漫長的過程。我們看到這個市場中是有一些需求量非常好的區域，這里沒有寫，包括中關村、金融街、上地。我們所看到的一些互聯網的公司，包括金融公司依然有大量的面積的需求。
在前段時間，上上周證券日報有一個記者發了一篇文章，說金融街資金降了一半，當時我們受到一個非常震撼的，我的工作量在那時候突然間增加了，陪著領導們真正去金融街轉了一圈，雖然我知道這個事實，但是領導人不太清楚。所以我們要向市場表出一個聲音，像金融街這樣的市場，就是連疫情無法撼動的強勢穩定市場，這個強勢穩定市場的背后整個金融街所有租戶以及他們業主所共同做出的努力，租戶有著強大的租金承受力，業主對于他自身每年硬件投入，對于長期運營管理的目標，我覺得很多東西可能會對于通州寫字樓市場的發展未來有非常大的幫助，我也建議大家可以去那邊學習一下，做個溝通和交流。他們是如何對相關樓宇設施投入，他們對于租戶的選擇，為什么要做這樣的選擇，為什么已經達到疫情這樣的情況，他們依然只有3%、4%的空置水平，這背后有很多可以去深究的東西。
到了租金這一塊，我們認為隨著空置率到達一個高點，整個2020、2021都是租金探底的過程，從后續開始，租金作為一個價值指標，需要有需求的釋放逐步往上推動，所以我們在需求中性情況下，在前兩個我所說的宏觀條件不變的情況下，我們不認為北京的租金還有大幅上漲的可能，在這個階段，能夠穩定住就已經非常好了。為什么這么說，站在北京整個市場的角度來講，剛才劉兵也講了，北京的租金要比上海高100塊錢，同樣都是甲級寫字樓，高出這100塊錢，站在企業角度會怎么考慮，企業會想如果都是同等的相關的招商政策，都是同等配套人才政策，我可能就會選擇上海，而不選擇北京。這個對于北京高租金來講，在北京這個層面是有溢出效應。對北京的競爭力是有一定的削弱。所以我們覺得在這個程度，北京租金不往上漲，進行向下幅度的理性調整是良性的。所以對這個市場沒有那么悲觀。
后面這部分是我們對于通州大概的情況，大家可以根據這個看一下整個我們對于通州的相關的數據的收集整理。具體就不說了，具體的位置、整個歷史大家可能比我都清楚。其實通州從最開始1993年北京城市的規劃，那時候是14個衛星城，從2005年總規體來，通州變成11個新城中的一個，到2017年出了最近規劃，通州確定為北京副中心，這個時候才真正為新的兩翼中的一翼，這時候通州的發展才需要更多的政策支持，這些政策甚至是希望優于中關村，優于CBD相關的區域。畢竟從未來的發展來講，通州最直面的，如果是寫字樓市場發展，通州要直面一些企業的競爭是來自于CBD這些區域。中關村的一些企業能夠把它吸引過來，金融街一些配套的企業吸引過來。
根據整個北京城市副中心的規劃，到2035年整個通州常住人口控制在200-250萬，就業人口在110萬-120萬，預計承接中心城區人口疏解過來40-50萬。大家可以看到通州基礎設施投資在2017年概念出來之后到達一個高峰，這個房地產開發要早于整個規劃出現。2015年到達峰值，大概全年投資在600億左右。隨著整個通州的政策受到影響以后，整個投資額大幅開始減少。
這個是我們梳理了一下通州區相關政策的截圖，通州從2015年開始對住宅和商用物業的銷售，實行了非常嚴格的政策約束，其中住宅和商務型的公域對購買資格進行限制，商辦的物業明確限制購買的條件和限制享受對象。2019年10月，我們發布了通州通八條，包含了相關的實施細則，包括前面的獎勵，后面的補貼，企業服務三大政策。企業基本上在入駐前期和后期都有相關的獎勵，我們現在看到是有一些企業真正進來了，也受惠于這些相關的政策。
這塊圖右邊不太清楚，這是一個通州整個寫字樓市場的大概的區域分化，這個很好理解，就是三個地鐵站，新華大街、九顆樹是比較傳統的商圈，包括通州規劃的運河商務區這一塊，具體的情況不說了，在左邊有一個相關整個每個樓宇的大大概情況。大家可以看到，有很多項目都是以銷售為主，并沒有太多真正用來自持租賃的情況。
當聚焦到整個通州寫字樓租售的情況，我們這里也選舉了幾個代表項目的租售情況�？梢钥吹秸麄�通州寫字樓的市場，都是以出售為主，2016年以前的項目都是以散售出售為主，購房企業大部分是中小型企業，購房目的也是以投資為主，到了2017年相關現實政策出來之后，寫字樓購置企業基本上大型企業轉變，因為整售開始成為這個市場的主流，自用開始成為市場主流。大家看到很多金融企業，包括像三峽這樣大型的央企、國企滿足他們自己的自用需求。
在具體成交量方面，我們也看到相同的趨勢，整個通州寫字樓市場的交易量在2016年的時候達到了峰值，隨著2017年的政策出臺，成交量也出現了大幅下降。我們列舉了目前通州寫字樓市場的一些主要的整售的成交，在右上角。購買方大部分都是內資的金融類企業，當前通州的寫字樓成交，整售自用為主，2017年以前小業主，整體租金也偏低，大概統計一下，目前整個通州租金在5塊錢，5塊1的水平，最新的5塊7，有所上浮，就算六塊，我們覺得低于北京核心區其他類型同水平的寫字樓的租金水平。這塊未來的發展我們覺得是有很大空間。這個發展就像當時在麗澤的時候，麗澤的租金一直也是沒上去，大家去麗澤的時候也會有一些問號。隨著整個通州未來發展起來以后，就會伴隨著租金逐步往上走。
縱觀整個北京寫字樓市場發展，剛才我說產業聚集相應越高的區域，像金融街、中關村，市場就會越趨向于成熟，市場需求釋放也會更加充分，整個市場活躍度也會越來越高，市場抗風險能力也會越來越強，所以對于后續通州需求的釋放，還是回到剛才所說的，就是產業聚集，除了相關的政策以外，除了相關的行政推動的整售，我們需要調動市場中微小企業的元素，讓他們能夠積極參與進來，而不是僅僅通過行政方式推動整個通州的發展。
我們也希望到后面，最終形成一個非常市場化的，具有產業聚集效應的副中心的寫字樓市場。謝謝。
劉凱：感謝陸明總，很詳細為大家大家指出了通州的市場，尤其是通州市場從投資開始到整售的趨勢。另外我們陸明總也談到我們產業聚集的作用，包括要重視微小企業市場的力量。
今天按照最后的議程，嘉賓討論交流環節，我們本來設定每人五分鐘，但是每次開會是這樣，到最后時間一下就緊了，前面時間也不知道是從楊局開始拖了還是從王老師拖了，也不知道從哪拖了，反正就是拖了。所以現在把時間再壓縮一下，每個人發言三分鐘。
王采瑢：大家好，跟房訊網有十年的緣分了，之前大活動還主持過，在座也看到很多好朋友，我今天一進門首先看到了一家人，看到了老朋友，還看到很多新朋友。
因為只給了三分鐘時間，去年的時候我來到通州，來到了副中心，來到這里之后，我就被這個地方深深吸引了，我現在已經是一個非常徹底的通州人了，公司搬過來了，家也搬過來了，現在就在通州扎根了，而且在這個地方深深感受到了這個地方的魅力，你在這個地方生活，每天能感受到蓬勃的氣息。對面這兩位帥哥都是每周六一起長走的，我們在這一起工作，一起生活。
正好前幾天寫了一篇文章，跟大家分享一下，文章比較長，我只跟大家分享我每個段落的題目，寫的是大家入駐北京城市副中心的12大理由：
第一點是跟隨市政府的腳步，一定沒錯。
第二點讓你驚喜優惠扶持政策，有本事來拿，咱們副中心的政策，在整個北京，乃至放眼全國是最好的。
第三是最有吸引力的，這個市場機會可以是百年不遇，大家準備好了嗎，從全國來看，北京肯定機會全在通州了，從全國來國，南邊有個大灣區，北邊就是副中心，而且這個市場機會五年三萬億的投資，這個投資量能夠帶動很多企業蓬勃發展。
第四點在這，咱們能打造企業品牌形象，講到運河商務區，你的公司在這品牌形象完全不一樣。
第五天天生活在五A級景區，馮老師天天說我生活在五A級景區里面。
第六是你喜歡的醫院和學校都來了，北京的各大醫院，各大學校，不管是給行政辦公區配套，為了適應副中心的發展，咱們知名的大醫院、大學校都來了，這個不列名字了。
第七有最優的營商環境，這個打造好了別錯過，咱們區里各位領導一起把營商環境打造的特別好，企業來到這，感受到這種親人般的溫暖，所以營商環境可以說是放眼北京和全國都是很好的。
第八個可以大幅降低企業成本，首先咱們相對金融街CBD來講，整個成本是比較低的，而且不管是房價還是商用，對于企業來到這，對于你來講是一個非常好的機會。
第九這的生活還是非常歡樂的，還有環球影城，大運河這，咱這一圈要建一個新的五A級景區，現在是全球招標。咱這還要建一個水上集市，很多人一聽，這生活真是太歡樂了，所以就要過來。
第十是最新的智慧科技城市，咱是一個最新的城市，所以一說是全面的智慧城市，咱所在的地下都是挖了七層。
第十一是交通便利，四通八達，這有最大的交通樞紐站，各種地鐵，公路線特別的豐富。
第十二很多小伙伴已經集結到這，現在很多央企、國企、民企，著名科技企業，都已經往這邊集聚了，劉總我打算把你的錢也招過來，是受了這個地方的魅力，以及優惠政策的吸引來到這。所以我也希望大家都能夠匯聚來。
我們公司再一兩句話介紹一下我們公司情況。我們去年的時候來到了副中心，剛開始是被招商來的，但是現在我們是在做招商的公司，我們配合楊書記做招商的工作，這么好的一個地方，這么好的機會，能跟最好的企業分享。一方面我們把企業招到副中心來，另外一方面我們自己現在剛才提到了寫字樓價格，我們自己也在運營這個樓宇，在咱們這個項目的北邊，僑商中心一棟樓現在是由我們運營的，我們這個樓叫城市會客廳大廈，咱們副中心對外接待還有形象展示都在這里面，這個樓現在入主情況還是非常好的，我們在一個月時間里出租了四千平米，其中包括兩家確定的馬上要上市的公司，現在有六七家已經簽約了，昨天來了三家，其中兩家基本上確定落地了。昨天來的兩家其中一家也是馬上要上市的公司。
所以我們現在感覺，咱們在這個地方對于企業的吸引力還是非常大的，因為我們工作在一線，大家對這個地方是非常看好的，對它的發展機遇，以及這個地方本身發展是非常看好的。所以我們在跟企業交流的過程中，企業認同感還是比較強的。
今天也非常開心受劉總邀請在這見到大家，接下來希望跟大家加強交流，包括在工作過程中，也有很多經歷和心得，特別是對于這個地方的理解，如果劉總給我時間我講兩個小時是可以，但是給我三分鐘就講這么多，謝謝大家。
劉凱：王采瑢真是如數家珍，接下來有請楊局講一分鐘政策。
楊東風：各位給我們通州區引來一個億的財政收入，我們當時就獎勵6300萬，而且一直每年是這樣，我們是一直獎到2025年。第二王采瑢那我們已經開始獎勵了，就說這么多。
劉凱：謝謝楊局長，您說這個6300萬，大家眼睛都亮了。今天有幸請到了仁居馮國亮。
馮國亮：剛才聽了楊書記分享之后，我也非常興奮，本來想給但是回顧一下通州過去十年的歷史，時間比較短，我叫馮國亮，過去二十年一直專注房產和人居領域，建筑規劃師出身，做過投資顧問，也做過房地產開發，過去十年的工作主要是演講代言，還有就是選房選址。
演講代言主要做什么，在北京給北京區域的高端住宅項目做代言，外地主要為商業綜合體項目做代言。像2012年石家莊華強廣場開發鼓動，做鼓動專場講座，前年綠地的商超賣了十個億的辦公樓，邀請我做嘉賓演講，我跟郎咸平在這方面的模式是非常像。
我認為在過去十年做代言最成功的一件事情是在給通州代言，為什么這么說，至少在過去五年當中，有上百年在通州置業，都是因為我的講座和讀了我的文章，你們可以搜一下我的名字和通州，你們會發現通州房價漲到八萬的文章都是我寫的，我2009年就先搬到通州013年通州區域投促局邀請我為42個重點項目負責人講過課，當時考慮幾百萬的商辦怎么賣出去，該怎么進行招商，我們給他們做了半天的培訓，在同一年，在10月份的時候，在北京飯店金色大廳，當時主持人問了我一個問題，通州房價能不能漲到八到十萬一平米，另兩位都是領導，又由我為大家解讀這個問題
到了2015年的時候，通州區委邀請我跟國務院的領導，傳媒大學的副局長丁俊杰，我們六個人專家團，為通州獻策，那時候副中心要升級的消息就出來了。在那一年，我寫了十一篇文章，建議大家抓緊買房，你們可以看一下我文章寫的非常執著，名字叫做購買老師馮國亮，今年北京購房投資首選通州新城，這是2015年的文章，大家都可以看到。
今年王采瑢找我，說咱們在通州搞一個圈子，每個周末走一走，我現在也已經下定決心，剛才聽了書記講的以后，我在國內好多企業家都是作為專家顧問，這方面資源也比較多，我也希望今后能夠跟大家在一起繼續為通州發言，為通州的發展盡自己的一份力，謝謝各位。
劉凱：感謝馮總，以后多呼吁呼吁我們商辦，把商辦也呼吁到十多萬，我們楊局就高興了。下面有請莊總，也是副會長的代表。您是通州影城的旁邊。
莊捷：環球影城的鄰居，謝謝劉凱總，謝謝楊書記，三分鐘的時間，可能說不了太多，但是我想我們這個企業，蘭格加華到臺湖這開發經略天則項目，從我看地開始到現在差不多整整十年了，2011年底到2020年，我是眼看著通州的變化，我們那邊的環境不說了，未來的環境節非常好，前兩天頭條也有專門的文章介紹了通州南邊的萬畝森林綠化的規劃。應該說我們這個項目就是在萬畝森林規劃的里面，在全北京能找到綠化這么好的園區總部基地也是很少見的。
我再講今天這個地方，到這來開會，我也很有感觸，十多年前運河邊上招商那時候剛剛在拆遷，招商還是楊書記講了還是困難的階段。但是今天看已經高樓林立了。我想說的是什么，因為通州的定位是一個千年的城市，千年城市硬件上對中國人來講沒有什么大的障礙，很快這幾年的變化很快就能表現出來，我想說的是軟件，軟件方面我們需要花很大的精力，花很大的力氣來做這件事，這個事怎么做，我想政府有政府的途徑，我們企業也有企業的盡力的責任。所以我想說的是，我們每個企業都在軟件上能夠盡一些力，能夠把軟件做的更好，才能使通州這個地方有真正的吸引各類企業長期發展的根基。這是我的感想，謝謝。
劉凱：謝謝莊捷總，我們今天也有幸請到了旅游協會杜總。
杜山川：大家好，我叫杜山川，在這之前我一說句，我是2006年到通州的，買房，在城里面買不到房。2018年有幸進入通過旅游行業協會，開始了解通州，為什么通州以前就是一個睡城，就是睡一覺第二天再回去。這兩年時間，我們楊書記講的這個地方，通州的文化和旅游產業，在未來三到五年之間，大的投資，大的熱錢都在進入通州，通州真的就是一個大的機會，千年之城和中來夢實現的地方，海綿城市、森林城市，世界旅游目的地，一定要提到世界旅游目的地，為什么要說北京通州大運河文化的旅游景區，這個五A景區是北京東邊第一個五A景區，它的景區包含了我們的運河公園，大運河森林公園，包括我們的西海公園，包括路線古城、張江古鎮，這些都在里面，我們只是一個配套的IP。
所以我們還有一個核心區，就在我們這個地方。我們的游客服務中心在我們這個地方的東邊建一個游客服務中心，我們這個地方還要建一個非常大的千帆船市，未來我們坐上船，這個地方一個島上看一個演出。我們這個景區每天會達到兩到三萬的游客，再加上環球影城每天三到五萬游客，但是到現在為止，通州沒有一家五星級酒店，所以你們想想你們的投資，我們配套寫字樓，有可能做公寓也好，做酒店也好，未來三到五年大量文化和旅游公司一定會進入通州來。這個地方有通州政府這么多的支持政策，所以文化旅游企業一定會進來。
我們再說到首旅集團總部最近很快會搬到通州，我想說大運河景區最重要的一個點，大運河五A級景區建成以后，我們接著將會是通州全域旅游，是在通州區每個鄉鎮都有游客服務中心。最重要一個東西，大運河國家公園一定會起碑的大運河、大長城、大長征是我們國家提的戰略方針，大長征公園已經做了，大長城還沒說，大運河已經在醞釀當中，未來從通州坐上船，坐到杭州去，這個沿線國家政府的投資應該是三萬億，這個地方通州就是起點，我們加油努力，歡迎到通州，通州旅游協會給大家提供平臺，因為我們這是世界旅游目的地。謝謝。
劉凱：感謝杜秘書長，您描繪的京杭大運河的途徑，將來坐船去杭州，楊局說叫漕運。我們接下來就這樣，按順序吧，接下來挨著杜總的保利商辦程再德程總，保利在通州有好幾個項目，你們是保利商辦通州項目的負責人。
程再德：感謝商會給我們這樣一個交流平，剛才各位領導和專家都做了非常精彩的分享，特別感謝書記給我們講了一堂非常精彩的通州歷史文化課，以及我們通州整體的規劃課程。對于通州這個區域，我們保利發展是2013年進來的，在通州成為我們城市副中心之前，我們就非常持續的看好。并且我們在這邊投資是一直在加大投入，目前在通州的項目是我們自持了三棟寫字樓，還有2500套公寓，有9.48萬平米寫字樓，有1380棟商業，同時公寓是我們自己主動自持，整個業態是非常全面的。這里來講，我們整個北京保利商辦平臺自持資產超過350個億，項目超過十個。像在東部望京國際廣場的鉆石燈籠，還有在北三環的金陵壹號，包括今年我們馬上要入市一個項目，的也是我們保利發展集團特別看重的一個項目，這個項目全部按照五A級和全甲級寫字樓標準打造的。
在這里，我們對于整個租賃市場來看還是看好的，通過整個疫情來看，在這個過程當中，我們也有陸陸續續對市場的接觸，總體在疫情打擊情況下，沒有我們想象中那么壞，跟以往同比環比是受疫情影響有點下滑，確實這個市場還是沒有那么壞，整個市場還是看好的。
短期來看還是會相對堅定一點，中長期有信心，對承載的有理式文脈的通州區域，未來如果整個企業戰略清晰，資產穩健，未來還是有很大的空間。長期來看在存量競爭時代來講，我們做好一個產品創新和服務創新，未來在整個市場來講，這個項目還是會有一定出色的地方。也希望借助這個平臺，未來和在座的同行，在通州一起共同嫁接一個合作的橋梁，希望通州越來越好，謝謝各位。
劉凱：感謝程總，說到產品跟服務的創新，這也是我們商會一直在重點講的。下面王田說兩句。
王田：我們兩個是一個公司的，保利今天十個項目，原來在北京商辦做的不是那么活躍，今年的活躍度還是比較大的，通州的項目剛才已經說了，保利北京今年自持項目里面一個很重要的角色，雖然年景不是特別好，但是從公司來講，我同時負責總部基地的合作，跟高利也有合作，看似總部基地是很成熟的區域，實際我們一些大客戶成交租金比通州還要差，其實我們對通州信心還是比較強的，也希望這次來跟大家多交流，保利北京今年商辦平臺也借助房訊網的資源，能夠走的更好。
劉凱：另外對兩位有一個請求，保利北京是我們商會寫字樓分會的副會長，鐘凱（音）他在的時候，現在鐘凱去廣州了，看看你們那邊是不是申請一下，看看是哪位老總來出任我們副會長，到時候可以發一個文。
下面有請李子峰李總。
李子峰：大家好，首先感謝楊書記的分享和各位專家的分享，自我介紹一下，我叫李子峰，負責遠洋新光中心項目寫字樓部分的運營包括租賃。我覺得對通州未來的發展，包括政府的扶持，可能不用過多的去評價了，因為遠洋這邊這么大體量的寫字樓，包括商業已經代表我們對通州未來發展一個很強的信心。
另一個角度我們在寫字樓運營這塊，無論是金融街的云陽大廈還是CBD的光華，還有中幅的Z6（音），還有很多新項目，我們現在主要的精力會放在自持寫字樓的品質的打造，我們也希望把這些好的自持和運營的經驗引入到通州寫字樓來，因為我們是非常了解500強的客戶，包括一些優勢金融的客戶，他們的需求是什么。
剛才幾位專家也說了，這個區域后續涉及到一個發展的問題，是要和我們競品的區域，把客戶引過來，除了現在硬件發展，軟性的服務，包括一些資產管理的角度，我們盡量也會貢獻自己的力量。謝謝。
劉凱：謝謝李總，李總遠洋項目也是在這個區域。我們接下來有請中國尊的運營總經理汪總，代表副會長過來的。
汪志生：尊敬的楊書記、劉凱秘書長，各位領導，今天我主要抱著學習的態度過來的，因為對通州這一塊，之前是一直沒有太多的了解。我這一塊主要負責中國尊的開發建設和運營，一直在中國尊這邊做開發建設運營的工作，這次過來也想跟通州各位開發企業，包括運營企業做一個交流分享，包括中國尊在開發建設過程中的一些做法和我們從開發建設運營一體化，全生命周期管理的理念。
今天聽了書記的演講，我覺得我收獲特別多，包括信息量也特別大，我提一下三點感受：
第一個通州尤其運河商務區的建設，應該說是一個高標準、高起點、高質量的建設，包括剛才楊書記說的城市生活管廊的建設，這應該是在北京歷史上繼CBD核心區之后投資量非常龐大的一個基礎設施的建設。目前我們CBD核心區的綜合管廊建設是滯后于中國尊項目，還有正大，包括國壽（音），這三棟樓都已經在運營狀況，但是我們整個50萬平米地下綜合管廊的建設才剛剛開始招標，所以這一塊是嚴重滯后的。但是通州運河商務區這塊完全不一樣，各個企業辦公樓開始建設之前，我們綜合管廊這一塊建設已經完全建設好了。由此可見通州區政府的決心，包括整個開發建設的外部環境都是比CBD核心區更好一點，這是一點體會。
第二點包括我們運河的商務核心區，有天然地理環境的優勢，包括五河的交匯處，包括整個水資源的環境，應該在北京各個區域來說都是北京好的位置。還包括北京城市副中心建設，北京市政府都搬到通州這邊來，無論從人文、政府環境，比以前大大改善了，甚至說超過于北京某些熱點的區域，這是第二點體會。
第三個體會目前通州運河商務區，剛剛是建筑起步階段，還沒有大量租賃供應的，寫字樓的市場可能剛剛起步，目前這一塊還是價值的洼地，這一塊大家應該比較看好運河商務區寫字樓的市場環境。
劉凱：謝謝汪總，希望我們中國尊也能多和我們通州，跟副中心多互動。接下來有請常務理事邵總，邵總是做能源科技。
邵曉紅：謝謝劉凱總給了這個機會，楊書記還有劉凱總，各位領導大家好，我們是作為新進來的理事單位，我們是做能源的板塊，實際上是抱著給大家服務的理念加入商會的。我們公司也是注冊在通州的一家科技公司，我本人和核心團隊都是從大唐集團出來的，我們主要業務針對商業板塊，實際上是做電力交易，是一個政策福利。北京市從2018年開始開展電力市場交易的工作，目前已經大工業和一般工商業有205家進入了電力交易市場。截至到2019年年底，一共交易量達到了120億余度電的交易量，給全北京市參與交易用戶節約成本將近5個億。北京市非常特殊，它的第三產業在全市的用電占比達到50%以上。第三產業里面商業地產和商業綜合體，換句話說，我們主要服務的客戶群體就是北京的商業寫字樓和商業綜合體客戶群體。
作為商業寫字樓和總體和，客戶的用電習慣又在峰段和尖峰段比較多，所以降價空間也是非常大的，是全國最高的城市。我們現在做的這些業績里面，像北投集團，包括今天來到的萬科都是跟我們達成了合作關系。像華西中科院還有歌華大廈，銀座、君豪這些都是我們的用戶單位。
可以給大家介紹一下商業綜合體的用電降價，不需要投入一分錢，不需要有任何風險，零投入零風險，完全是一個政策紅利。我們給金源做的方案是一度電可以降一毛五分錢，一年就可以降到1700萬以上，一千多萬對于在座的非常知名的房地產公司來說，可能覺得不多，剛才也聽了各位專家的講座，在北京兩次疫情加一次兩會階段，還是拿金源來說，金源每天資金流量是兩千多萬，在疫情期間一天的資金流量不到兩百萬。實際上在這個情況下，這一千多萬還是值得做的，而且這不需要你們任何的投入。
我們這樣的公司是有交易資質的，我們在北京市目前市場交易同行之間排名也是前三，也是國網北京電力公司、中國能源服務公司在售電板塊的合作單位。在這一塊我們是希望能夠給大家提供到最全面、最專業、最優質的服務，也希望借助咱們商會的平臺能夠給大家帶來更多更有落地性的，關于用電方面的服務跟建議，還有咨詢。謝謝。
劉凱：謝謝邵總，我想能源這塊，包括節電，包括通過疫情我們對綠色，對環保，對健康的關注，可能又會有一個高峰，或者說有一個高潮。大家要是感興趣可以跟邵總聯系。
萬科：各位好，我是北京萬科財經中心的，汪幸都是這個團隊的，對于通州來說，萬科相對來說算是進入比較晚的，我們可能屬于通州一個新的業主，目前我們在通州除了大都會濱江以外，還有兩個項目，一個是臺湖，臺湖那邊有四個項目，整個項目占地是100多萬平，在運河商務區有一個新的項目，叫做濱河時代中心，整個這個項目是18萬方的體量。
對于我們來說，真的是最通州這邊特別看好，前段時間我們王石名譽主席也跟咱們區里進行了合作，楊局知道。大概5月份的時候，我們的劉肖（音）總也跟趙區走訪了我們幾個項目，所以我們覺得跟通州的合作會越來越緊密，由于希望未來能夠搭上通州高速前進的列車，為通州做出更多的貢獻。
劉凱：好，感謝。好，往后看一下，首先有請荷華的熊總。
熊昊誠：楊局、各位領導大家好，我是北京荷華名城大廈的負責人熊昊城，我們這個項目今天聽了通州的介紹之后，因為我們項目是東城區，今天是來學習，聽完通州的介紹之后，我們覺得通州做的非常好，我們后續也會往這方面考慮。第二今天感受特別深的無論是政府、企業，大家一直在新的疫情下面做了很多努力，這方面也是值得我們去學習跟了解，就說這么多，諧謔。
劉凱：感謝熊總，藍光的。
馮耀魯：書記好，各位領導好，我是藍光文商旅，負責北京海悅城項目的馮耀魯，我們項目在房山區良鄉有15萬平米的綜合體，有機會邀請各位領導去我們項目指導，謝謝大家。
劉凱：有機會來我們通州，看看后面幾位，你們的桌牌都在后面，看不見名字，你們自我介紹一下吧。
劉永亮：劉凱總、楊書記，大家好，我們和通州一河之隔燕郊，平時我們那邊都叫四統一，咱們得加強規劃。其實說副中心，平時只是感性的理想，并沒有深刻的體會到，今天聽了書記講的，聽了幾位專家項目講的，確實商務區，整個通州，確實比我們想象還好，我們也希望燕郊做產業園的項目借通州的東風，同時也為副中心做產業方面的貢獻，謝謝大家。
劉凱：感謝，還有哪位。
袁溪陽：楊書記好，劉總好，我是陽光保險集團的，我們在潞苑北大街，今天參加這個活動正好借著8月8日咱們通州的區委書記曾書記還有趙區長去陽光保險跟我們董事長溝通了城市副中心的發展建設，今天正好有幸參加這個會。我是招商團隊的負責人，我想表達我對通州的感受，我來陽光保險集團四年時間，這四年真的見識了通州的發展，個人感受是三點：第一就是執行力特別強，區長包括書記，各個企業的走訪，已經開始完成了，而且我們陽光整個保險集團通州總部進行了學習和宣導，我們整個管理層都進行了學習。緊接著今天參加了這個活動，還有就是號召力，楊書記親自出來，投資促進局的領導親自出來號召大家，因為我來了以后，正好聽到您在那演講，我感覺到特別大的感染力，所以我個人認為，咱們通州現在雖然是三個核心，行政中心、文化旅游中心。我在想，可能很快的速度，我們通州就會變成適合國際一流宜居的城市中心，應該是很快就會達到這個，我們有特別好的行動力、號召力、感染力，這是我的感受。
鴻坤：我是鴻坤烏芳華（音），我們鴻坤集團是1992年在大興發展起來，但是之后我們在通州這邊也有九個園區，主要是做產業發展方向的，希望在楊局和劉總的共同帶領一下，我們能為通州的發展添磚加瓦。
劉凱：還有哪位。
張振臣：非常感謝劉總提供這個機會，我是大廠工業園區的，大廠本身就是和副中心屬于通北協同規劃里面的重要一條線，現在大廠線定位是用上北京城市副中心的后花園，我們希望能夠借助楊書記的發展戰略指導思想，能夠把大廠的產業和后續的商業投入帶動起來，今天非常感謝凱總這個機會和大家認識，謝謝。
劉凱：尊敬的楊書記，楊局長，還有尊敬的各位老師，還有各位專家，各位會員，我們今天的論壇到此結束，我們到下面有一個背景板，我們一起圍繞著楊局合個影，我們這個項目大家也可以看一看，如果有興趣的話。下一次的活動，我們希望還來通州，還來找楊局，謝謝大家。
