繼上周出現房企融資監管收緊的傳聞后，8月19日，又有媒體報道稱，“央行、住建部將召集部分房企在京面談，或為了解行業對融資新規的反應”。
盡管記者對于上述傳聞尚未從官方證實，但是多位接受記者采訪的業內人士表示，房企融資收緊的可能性較大。更有券商人士表示，上半年債券相關部門曾對個別高負債率的房企發債融資規模有一定的限制。多位業內人士認為，如果融資新規落地，將對行業產生較大影響，土地市場降溫、新房銷售加速，利好頭部房企，對高負債的房企影響較大，加速行業洗牌。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，由于近期正處于房企半年報發布的關鍵時期，負債率等財務指標若是觸碰監管紅線，很容易引起問題，這要求相關房企積極做重視。第一，注重下半年融資端口和投資端口的關系，注重對高負債項目的處理。第二，對于一些債務壓力大的企業，后續需要不斷嘗試降低負債，甚至有必要積極降價促銷，以回籠資金。第三，對于地王等項目需要謹慎，雖然沒有特別明確的政策要管控這一領域，但往往金融政策寬松的時候，各類資金會違規進入地王項目，所以后續拿地方面要防范風險，尤其是熱門地塊方面。
房企融資收緊可能性較大
據財聯社8月19日報道，央行、住建部將召集部分房地產公司8月20日起在北京面談，或為了解行業對融資新規的反應。目前，已有多家房企收到通知，并將赴京與監管部門進行溝通。
據21世紀經濟報道，監管部門為控制房地產企業有息債務規模，出臺新規對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設置了“三道紅線”，具體為剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。
券商中國記者了解到，此前還有傳聞稱，銀行間市場交易商協會和交易所要求新備案的債券募集資金僅能用于償還舊債，8月10日后備案的項目將只允許償還不超過對應存量債務融資工具的85%。
對于上述媒體報道和傳聞消息，券商中國記者尚未從官方得到證實，但多位業內人士認為，房企融資收緊的可能性較大。
有券商人士對券商中國記者表示，今年上半年，為防范高負債風險，債券相關部門曾對個別高負債率的房企融資規模有一定限制，主要依據企業的流動性指標、整體負債率情況以及負債結構是否優化等進行判定。
對于傳聞中的“三道紅線”，某國有銀行內部人士則對券商中國記者表示，央行去年做過類似的東西，但是否推出，怎么推出，都沒定，特別是很多房企表外負債也沒有明確的情況下，這個工具更多是起到引導的作用。“監管部門收緊房企融資，主要是防止開發商盲目擴大，定向調控高負債企業。”他說。
“這幾個部委經常叫房地產企業去溝通，這次也不是什么新鮮事兒，至于融資新規應該不是空穴來風，不同的公司融資條件不同肯定是有的，但媒體報出來的方案是不是最終版本還不太確定。”另一券商人士對券商中國記者說。
據21世紀經濟報道，鼎諾投資根據wind數據統計了全市場有 2019 年報數據的房地產發債企業，按照觸及紅線條數多少及公開等級做了排序。不過，券商中國記者詢問了前述排序中幾個踩了3條紅線的房企相關人士，均表示未收到會議通知。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，地產金融政策收緊是大概率事件。一方面，6月末銀保監會“回頭看”的動作已為下半年金融監管升級和融資收緊提前定調，隨著疫情影響逐漸減弱，上半年相對寬松的金融環境逐步收緊。另一方面，上半年土地市場表現活躍，在“房住不炒”政策基調下，防止土地市場過熱，防止違規資金流入房地產市場，預防高杠桿取地帶來的金融風險。三項指標分別對應整體風險、長期風險、短期風險，是對房企融資端的精準調控。
若新規落地，土地市場或降溫
多位接受券商中國記者采訪的業內人士認為，房企融資收緊與近期部分城市土地市場過熱有關。
券商中國記者了解到，多地土地市場近期熱度仍不減，多個地塊溢價率超過30%，并且有區域地王出現。
華南某房企高管對券商中國記者表示，目前經濟并沒有特別大的起色，特別是面對國外的壓力下，但是國內土地和房價還是在漲的，這個漲其實是經濟上不支撐的，肯定還是有泡沫。如果現在再不斷的輸血房地產，可能泡沫會越來越大的，這也是監管部門所考慮的問題。
那么，如果融資新規真的落地，會對房企和市場產生哪些影響呢？
某總部在北京的上市房企高管對券商中國記者表示，目前融資報批的松緊程度上暫時沒有什么太大變化，央行慣常可能采取窗口指導的形式，如果真如傳聞中的收緊方式，確實是非常嚴厲的，對行業影響也會很大。因為房地產本身就是一個高負債的行業，不論是上市公司還是非上市公司，大家權益資本上都沒法補充，要發展不負債怎么辦？雖然監管有壓力，但是如果這么強制性執行，大家在拿地方面立刻就不可能像上半年那么積極了，而且融資額度壓下來，欠款的問題肯定又會更突出，無論是對供貨商、建設單位等這些問題都會出現。
潘浩認為，假如“三道杠”政策落地，預計土地市場將降溫，新房銷售將加速。被新規限制融資的房企有可能延遲或取消近期土地投資計劃；融資收緊使房企銷售回款端壓力驟升，房企大概率將啟動“加速銷售模式”。另外，融資新規短期或將加速行業洗牌。中小房企受波及程度要遠大于規模房企，且中小房企自身抗風險能力不足，在新規影響下，融資受限，有可能選擇轉讓全部、部分股權或土地資源。而從長期看，去杠桿、降負債、預防系統性金融風險是確保房地產金融市場平穩健康的重要保障，房企或早或晚都將面臨這一道必考題。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，由于近期正處于房企半年報發布的關鍵時期，負債率等財務指標若是觸碰監管紅線，很容易引起問題，這要求相關房企積極做重視。第一，注重下半年融資端口和投資端口的關系，注重對高負債項目的處理。第二，對于一些債務壓力大的企業，后續需要不斷嘗試降低負債，甚至有必要積極降價促銷，以回籠資金。第三，對于地王等項目需要謹慎，雖然沒有特別明確的政策要管控這一領域，但往往金融政策寬松的時候，各類資金會違規進入地王項目，所以后續拿地方面要防范風險，尤其是熱門地塊方面。
不過，某券商房地產分析師接受券商中國記者采訪時表示，如果融資收緊，肯定還是利好頭部房企，對高負債的房企影響較大。從鼎諾投資按照觸及紅線條數多少及公開等級做的排序來看，沒有踩線的基本都是保利等國企，也有龍湖等少數民企。
招商證券趙可團隊也認為，房地產監管傳聞的背后，更重要的是行業大邏輯發生變化，行業進入“區間管理”時代，囤地模式背后的“加杠桿、賭增值”的金融行為將出局，真正具備造血能力的“經營行為”房企將迎來10年二次綻放期。這樣會帶來兩個結果：一方面，表現為真龍頭房企的開發類基本盤規模可能迎來明顯高于行業增速的上漲；另一方面，表現為這類房企的生態鏈孵化動作游刃有余，也僅僅只有這類房企才能做到。
來源：證券時報
編輯：wangdc
