對一眾北漂來說，上一次房租下降，可能要回到2008年的金融危機時刻。
“房東想來看看房子。”
7月的一個周五，正在上班的趙迅突然接到了自如管家一條有些莫名其妙的信息。
趙迅在北京石景山一處自如公寓已經租住3年，主臥房租從2200元/月漲到2600元/月的這些年里，除了交租，他和自如、房東甚至是室友間可以說毫無聯系。
疑慮之時，趙迅翻了翻新聞，發現類似“自如/蛋殼公寓強行要求房東降租”的報道已經刷屏，“怕被搬家，因為最近工作特別忙，短期也不想再換房子”。
這次降租，是真的出乎胡夏的意料。
年初的時候，胡夏在豐臺區洋橋某小區以2960元/月的價格續租了一間臥室，前兩天他偶然間登了自如APP，卻驚訝地發現隔壁那間同面積、同條件但疫情期間一直沒租出去的屋子，比自己這間便宜了900塊錢。
“疫情以來，隔壁屋子一直租不出去，后來自如直接降了900塊錢，而我是用疫情前價格續的，比這個還貴。我覺得我虧了，我想搬家了，趁著北京降房租實現自己增大居住面積的躍進。”提到這次臨時搬家，胡夏很是郁悶。
這段時間，一些長租公寓企業試圖壓下他們當初高價收來的房子，但房東和租客并不愿意束手就范，于是三方上演了一出見招拆招的戲碼。
在與趙迅隔著2200公里的深圳，長租公寓小老板李聞喜正四處聯系尋找一間已租公寓的租客，“沒回深圳，房間里行李都沒拿就失聯了”。
“有一天一個朋友問我在干嘛，我說在項目上，他說你還能在項目上？那挺不容易的，不是說做公寓的都歇了嗎？”李聞喜有些悻悻然。
租賃市場究竟發生了什么？
“見招拆招”三方戲碼
趙迅向自如管家打探房東的來意，對方表示也不清楚。
房東夫婦在約定的周六到來，看到了房間中被拆除的隔斷，感慨說：“原來隔斷真的被拆除了。”
趙迅租住的這套自如公寓是首次出租，原本自如在客廳打了隔斷，不過出租后就拆除了，但床和書桌依然原封不動地擺放在那里。
房東夫婦開始詢問趙迅房間的租金，在得到回復后，房東夫婦終于說出了此行的真正目的：“如果我們和自如解約，你們愿意按照現在的價格繼續住這里嗎？”
房東夫婦告訴趙迅，自如在以隔斷拆除為由向他們協商降房租，目前給到的整租租金已經不足5000元每月了。而趙迅和同租室友每個月的租金是4800元，被拆除的隔斷間最初的租金則是每月2500元。
“自如要求周日答復。”
房東夫婦的打算是：同自如解約，將房子直接租給趙迅和室友，這樣即使維持原價，也比自如修改后的報價高。
如果趙迅不接受，那么房東打算收回房子重新招租，不過很顯然他們希望趙迅能夠繼續租住，他對趙迅說：“我知道現在房子也不好租，所以希望繼續以自如給你的原價出租。”
“在即刻搬離和原價租住之間，我很自然選擇了原價繼續租住。因為慣例是每年自如續約都要上浮租金，而且還會另外收一筆約相當于一個月房租的管理費。現在可以原價從房東直租，沒有管理費，所以還省了點錢。”趙迅告訴記者。
在得到了趙迅的響應后，房東夫婦表示會同自如解約，然后欣然離開。
不過趙迅告訴記者：“房東承諾的原價只是到明年3月，理由是因為他們和自如的合約就到明年3月，能看得出來，他們是想等到那個時候或許疫情消除，租房市場恢復，他們又能可以漲一波房租。”
另一位業主張瑾則向《每日經濟新聞》記者講述了其與自如洽談更詳細的過程。
“從6月份開始，我陸續接到自如管家的電話，意思是讓我每月租金降800元，如果選擇不續租的話就要賠償1萬多元。”
“是自如的原因造成解約，為什么還要你們來賠償呢？”記者問。
張瑾說：“自如告訴我，這筆錢是裝修折舊費。我們把房子交給自如的時候他們會進行統一裝修，這筆費用在合同中規定了如果中途解約便需要業主賠償給自如，但并沒有規定到底是由于誰的原因而解約。”
“我的態度很強硬，堅決不同意降價，也不同意賠償折舊費，就這么僵著。”
張瑾說自己在網上看到有這種遭遇的房東還不在少數：“我加入了一個針對自如的維權群，里面有400多人呢。群里還專門設立了和媒體溝通的人員，我們維權的決心還是很大的。”
但這一次降租風波的結局頗具戲劇性。
趙迅那里，離開之后的房東夫婦向他要了屋內墻面的裂痕照片，那是因為裝拆隔斷而留下的，估計是用作同自如談判的籌碼。
從趙迅這邊看，如果房東和自如解約，進而造成他不能繼續住在現在的房子中，自如是需要賠償他一個月房租的違約金的。
這么算來，如果自如真的同業主解約，趙迅可以得到賠償金和原價續約，房東可以維持目前的租金水平不變，而自如則是失去了這單生意。
趙迅的室友表示：“這種情況很多，我有很多租住自如的同事最近都在準備找房。”
隨后的日子里，趙迅便一直在等待自如通知退房。期間房東夫婦聯系過他一次，表示要留意自如最近的通知。
但大半個月過去了，一切都安安靜靜，房東夫婦沒有再回復什么，自如管家也沒有通知趙迅解約，時間一天天地往合約正常到期的節點走去。
趙迅告訴記者：“房東最后告訴我‘自如似乎準備2021年1月到期后正常解約’，語氣已經頗為緩和，推測他們也收到了正常的租金。所以我選擇了同自如續約。不過續約的價格并沒有像往年一樣上漲，而是維持了2019年的價格，并且服務費也有了一點折扣，這是過去幾年中從來沒有過的。”
張瑾這邊，“雖然我們的態度很強硬，但內心其實還是有點慌的，畢竟自如如果真的解約并且要求賠償，那肯定會有糾紛，房子我們也得再重新打理。”
“自如雖然也很強硬，并且給我打了很多次電話，但最后還是按照原價格給我打款了。從群里看，很多房東也都按時收到自如的原價打款。”張瑾說。
自如相關負責人告訴記者：“整體來說，啟動價格協商的房源，在自如管理的百萬間房源中占比極少。目前已有一些業主認同長期共贏理念，與我們達成了新的合作協議，在此我們衷心感謝他們的理解和支持。同時，所有展開協商的房屋合約都在正常履約過程中，我們也按時給業主付款。”
談及行業現狀，自如方面表示：“進入2020年以來，由于經濟和疫情不確定因素，以及城市規劃變更、商圈遷移、社區嚴格管控出入等因素影響，房屋租賃市場出現了顯著變化，特別是個別房屋出現委托價格與租賃價格嚴重倒掛的趨勢，與我們跟業主委托協議里租金逐年上漲的約定背離。”
事實上不僅僅是自如，作為長租公寓領域的另一家頭部企業，已經完成上市的蛋殼公寓最近也發生了類似事件。
7月以來，多名業主公開表示接到了蛋殼“強行要求房東降租”的電話。
“今天蛋殼再次打電話給我，強行要求以后每個月降租500元，如果不配合將單方面解約，給出的理由是經營不好，屬于不可抗力原因，不承擔違約責任。”
該業主表示，蛋殼公寓自2月份以來就多次打電話要求無償提供一個月免租期，在遭到自己強硬的反對后，蛋殼推遲半個月打了房租。
對于記者的采訪需求，蛋殼公寓方面并沒有給出回復。
“能不賠錢就挺開心”
棲息地青年公寓CEO李聞喜在長租公寓剛剛風起時就進入了這個行業。
2017年，經朋友介紹，李聞喜將自己的公寓品牌——棲息地青年公寓首個項目定在了深圳市龍崗區南嶺1983創意小鎮。截至目前，李聞喜的棲息地青年公寓在深圳大約擁有1700套房源，主要以集中式公寓為主。
“我們體量本來就不大，往年都沒感覺到出租率有什么大的變化，不過今年退房的比較多，新租的量又不夠，就感覺到壓力大了。”李聞喜告訴《每日經濟新聞》記者，無論是對他還是大部分同行來說，今年首要目標是要維持正常的現金流，把風險控制住，“先穩住，活下來”。
在李聞喜看來，今年的租賃旺季并非不“旺”，只是有所推遲。棲息地青年公寓的出租率從5月份開始有所回升，6月又跌回78%左右，但7月又突然提升近10個百分點到90%左右。
“現在明顯好起來了，以前那幾個月別說租房，看房都沒人，退房的還很多。”李聞喜說，”棲息地青年公寓其中一棟，今年最多的時候一個月退房接近40套，不過一直以來出租率都沒有掉到過76%以下，情況還算比較穩定。”
1983創意小鎮的棲息地青年公寓目前共有5棟房源，這些房源都來自廠房宿舍改造，每個月合計租金、水電等費用的成本接近70萬元，業主今年減免了半個月的租金。
雖然按照慣例，李聞喜旗下的公寓每年對租客的租金都會有一些小幅上浮，但今年整體保持在不漲不降的水平。不過，他們也推出了一批特價房源，價格由正常時期的2300元降至1980元起。
貝殼研究院統計顯示，2020年上半年，長租公寓出租率明顯下降、違約率提升，同時仍然需要正常給業主支付房租，企業現金流普遍吃緊。同時，疫情期間租賃企業的管理成本提升。
在“違約率提升”這一點上，李聞喜感受十分明顯，他稱之為“跑房”。他旗下的公寓有些租客還沒交租金就不見了；有的因為回不了、不想回深圳的租客，連房間東西都不要了就失聯的；還有回來深圳以后，公司倒閉了，領不到工資交不起房租的租客。
“往年很少很少，今年‘跑房’的特別多，一棟樓6月份就有9個跑房的，5月份更多。”李聞喜說，有些租客就莫名其妙不見了，也聯系不到人，“對方的日子也不好過，肯定也是遇到困難了，押金都不要了。”
一般來說，很多長租公寓租房都需要押二付一，也就是押兩個月的租金費用給公寓方。李聞喜往常也是按照這個慣例來做，且租約必須簽半年以上。但今年因為疫情影響，只能撒開手做，“押一個月的租金也可以，只租一個月的也可以，只要能租出去都可以。”
但這就造成了比較高的退房率，有一個月，棲息地青年公寓雖然租出去了37間，但下一個月就退了22間。
對于李聞喜來說，今年最困難的時候就是“沒有利潤了”。
“盡量做到不賠錢，不賠錢就挺開心的。”李聞喜說，大概有2、3個月的時間他收完租金，然后交完租、發完員工工資，基本就沒有結余了。“二房東不像房東，對我們來說，這些空著的房間都是利潤，只要多租出去一間就能多掙一間的錢。”
相比一些同樣是做長租公寓的朋友，李聞喜至少“活下去了”。長租公寓行業這些年，盲目進入投資的人不在少數。去年剛好投了新項目，花了幾百萬，但今年剛好碰到疫情，一直回不了本。
李聞喜的新項目因為疫情遭遇了長時間的擱淺。
2019年，他先后共收納了9棟房源做新項目，但其中一棟自去年10月1日開始施工，經歷了春節、斷斷續續的停工后，現在都還未裝修完成。“理論上來說現在這棟樓應該已經招租得七七八八了，但傳統租賃旺季都錯過了。”
沒有資方壓力和“慢工出細活”的心態是李聞喜這些年再沒有大擴張的原因。“今年就踏踏實實做個二房東，把房子穩定住，有正常的現金流進來，每個月爭取利潤是正向的。先穩住活下來，不欠外債，不要搞得自己壓力太大。”
長租公寓行業冷卻 “規模慢慢做”
大型品牌長租公寓在目前的環境下也放慢了擴張步伐。貝殼研究院報告指出，對于長租公寓領域，不同于前兩年的熱情高漲，2019年房企的進入熱情顯著下降，行業逐漸回歸審慎理性預期，企業不再盲目進入。
截至2019年底，已有44家規模大型的開發商開展長租公寓業務，但今年上半年沒有開發商新進入長租公寓領域。
深圳一家大型品牌長租公寓的負責人之一告訴記者，深圳現在部分地區的目標租客群體回來的還不是很多，出租率各方面還是上不去，租金收入整體還是有波動。但房東那邊需要繳納房租、員工工資需要發放，這些壓力都是現實存在的，現金流還是要用來活著，“租戶天天鬧降租，房東實際上又不給援助，可折騰了。”
另一位長租公寓從業者則告訴《每日經濟新聞》記者：“這個行業現在很艱難。上半年很多客源都流失掉了，很多房間從疫情爆發以來空置到了現在。2017年那會兒，各長租公寓爭相太高收房價格，事實上有些房源自從收來后就沒掙過錢，只不過這些危機集中在這個時候爆發了。”
樂乎公寓創始人羅意也表示，2019年整個宏觀經濟形勢，疊加疫情的干擾，對我們上游的行業打擊還是非常大的，也自然映射到了租賃產業中。
但羅意同時認為，長租公寓企業降價是無可厚非的：“長租公寓企業受到沖擊，所以采取降價以保證整個現金流的安全，這是業界通用的避險措施，我覺得這個事情其實無可厚非。”
“我不覺得長租公寓跟其他行業有什么區別，最后還是要核算到收入、成本、利潤等關系，都是相同的經營邏輯。”
華菁證券曾在一份研報指出，2019年長租公寓行業頭部企業管理規模平均增速為19%，較2018年的173%明顯回落，預計今年將進 步回落。目前市場頭部企業基本是早期進入行業的企業，在盈利上提前鎖定低價房源并享受了2017～2018年的租金上漲，獲得另可觀的租金剪刀差；在規模上充分利用2017～2018年的資本推動，獲得了大量貨源。在那之后才進入的 些企業目前已基本淡出。
李聞喜認為，經過上半年的考驗，長租公寓行業會越來越規范，各方也都會趨于冷靜，保持理智，不像以往那樣狂熱，這對行業來說是好事，也讓大家認清了長租公寓不是一個金礦，“長租公寓真的是實實在在的實業，需要慢工出細活。對我來說就是，規模可以慢慢做，每個項目都要掙錢，把風險控制在自己可以承受的范圍以內，過個三五年或者十年，自然水到渠成。”
貝殼研究院報告顯示，中小長租公寓企業如今面臨的融資環境更加嚴峻。長租公寓領域股權融資的風口基本已經過去，目前中小企業獲得投資較為困難，從2019年開始進行股權融資的企業均為行業頭部企業，融資輪次靠后，單次融資金額大是基本特征。此外，住房租賃領域融資主體均為地產企業。總體來講，目前住房租賃及長租公寓領域的融資以頭部企業和大型開發商為主，中小企業融資更為困難。
租賃市場周期性規律被打破 傳統旺季推遲
長租公寓是租賃行業中規模龐大的參與者，對租賃寒冬的感受最為猛烈。事實上，這根鏈條上的每個個體都有所觸動。
“本輪租金下跌系2012年以來首次租金持續半年以上的同比下降。”這是貝殼研究院對當下北京租賃市場做出的直接判斷。
目前租出在中國人民大學附近的李明發現，最近房租的價格在觀感上明顯下跌很多。
他準備在8月底換一套房子住，他向記者抱怨：“去年租下來每月8000元左右，價格不低了，小區有些老，水管電線之類的經常出問題，但房東總是愛理不理的。”
“不過最近我再上網看，發現房租有了明顯下降，去年這個價格僅僅能向業主直接租一套老破小，今年就直接可以租一套還不錯的長租公寓了。”
由于需要簡裝和企業運營，通常同一區域的長租公寓價格是要高于業主直租的，但今年李明的出價已經可以負擔長租公寓了。
有租賃企業人士告訴《每日經濟新聞》記者：“目前，業主自己成交一套房源大約需要60天。”也就是對房東來說，一套房子在一年中的1/6時間都不會產生收益。
統計數據非常直觀地體現出了房租的下行趨勢。貝殼研究院數據顯示，2020年上半年北京各個行政區租金都處于下降狀態。不同行政區的租金水平中，租金同比下降幅度最大的是石景山區，上半年租金水平為71.25元/平方米/月，同比去年同期下降4.72%。
記者以房東身份咨詢了鏈家京南大區一位店長趙飛鵬，“受疫情影響，今年租房市場行情一直不是太好，不過現在應該是掛牌最好的時候了，最近畢業季找工作的人也多，租房需求有所回暖。平均下來，我每天的帶看在1～2人左右。至于成交周期，還取決于報價。”
不僅僅是北京，全國數據來看，貝殼數據顯示半年來全國范圍內租金都呈現出下降趨勢。
貝殼研究院數據顯示，重點18城的平均租金水平，3月份下降14.0%，從2月的47.7元/平方米下降到41.0元/平方米。4月及5月份，平均租金有小幅回升，環比分別上漲1.4%和2.8%，但租金價格仍較大幅度低于去年同期水平，同比下降幅度均在10%左右。6月份租金水平又呈現下降趨勢，環比5月下降3.2%，同比去年6月下降10.9%。
今年的畢業生能否為租房市場注入強心針，目前來看還有些不確定性。
受二次疫情影響，北京市場傳統的畢業租賃旺季目前暫未顯現，6月成交量環比下降7.3%。7月份平均租金則已降至年內最低點，跌幅較上月有所擴大(據諸葛找房)。
“疫情影響下，租賃市場周期性規律被打破，傳統的租賃旺季推遲。”
“往年畢業生在6月底基本上就已經把工作敲定了，而今年很多畢業生到現在還沒有敲定工作。”
“從我接觸的學生來看，今年畢業選擇留在北京的比往年少了大概10%。能感覺到各企業的招人指標減少了，畢業生落戶也比往年也更嚴苛，2020年國考出結果比往年也慢了很多。”記者采訪的一位北京高校教師如是說。
但其實，租賃市場只不過是晴雨表罷了。
來源：每日經濟新聞
編輯：wangdc
