壹 || 天津區域負責人強調，近兩年的市場和2016、2017年不可同日而語，細微處也有些變化，購房者越來越理智，一看位置，二看開發商，三看土地屬性價值，“市場難做，但不至于不能做”。
貳 || 從綜合單價上看，2013-2015年間，天津市成交單價穩定在13000元左右，2016-2017年兩年房價拉升2-6成。2017年5月房價開始出現回落。2018年9月至今，房價持續低位徘徊。
叁 || “人力資源是第一資源”，海河英才計劃是天津經濟社會發展的現實需要。從統計部門公布數據看，近年人口規模及增長速度與經濟社會發展水平不相適應。
肆 || 天津土地成交平均樓面價，是賣地收入榜前30強城市中溢價最低的城市。一方面，天津土地出讓過程中嚴格限制溢價率，甚至有部分地塊起拍價就是最高限價；另一方面也和天津樓市表現不佳有關，房企拿地意愿較低，因此地價有所回落。
“如果孩子不著急在天津上學，我建議今年先不要買房。”8月13日，天津某項目的銷售張樵以自己多年從業經驗如此建議購房者，“原本以為2019年就到底了，沒想到今年還在跌，有價無市是常態。”
張樵說的下跌指天津二手房價格。國家統計局數據顯示，2020年7月，天津二手房價環比下跌0.1%，同比下跌4.2%。這已經是天津二手房價格連續下跌13個月，累計跌幅達4.7%。
天津新建商品房市場也呈現疲態，7月新房價格環比上漲0.5%，同比漲幅只有0.7%。截至6月底，天津商品房累計銷售金額818億元，同比去年減少2成，去化周期已經達到22個月。
房地產市場下行也傳導至土地市場。截至8月15日，天津累計土地成交金額541億元，為2019年同期的一半左右。克而瑞發布的《2020年500城土地供應動向研究》顯示，全國27個主要城市中，天津是少數幾個土地價格出現回調的城市之一。
因人才、戶籍、入學等政策及北京需求外溢等因素影響，天津房地產市場一直備受關注。今年受新冠肺炎疫情影響，全國各地樓市均受到不同程度影響。4月以來，在全國樓市復蘇的過程中，天津遭遇倒春寒。
寬松的落戶政策和相對優質的教育資源，在過去幾年里，吸引大量京津冀區域的購房者前往落戶、居住。但經過一輪疫情洗禮后，天津樓市緣何被購房者和開發商冷落？
結構去化難
一個月前的凌晨4點，天津一公寓項目銷售人員肖敏在公安局現場領回了拖欠了5個月的工資。工資是按照天津市最低工資標準2050元/月計算，到手一共萬元出頭。回想起當初經歷，至今肖敏仍覺得像一場夢。
肖敏所在的項目為40年產權公寓，位于城中心河西區核心地段，從2019年四季度開始蓄客、銷售，均價3.5萬元/平。由于去化艱難，項目公司包括銷售人員在內員工工資被長期拖欠。
8月13日，在該公寓項目售樓處，銷售經理胡敘告訴經濟觀察報，客戶隨時可以購買，付完全部款項后可以拿房本，“價格都可以談，但交房日期待定”。從蓄客到開盤10個月以來，該項目未成交1套。
目前整棟大廈和營銷中心處于停水停電狀態，購房者想看樣板間需爬7層樓梯。“雖然地段好，但實在不好賣。”肖敏表示。
據肖敏介紹，開發商對項目出臺包銷政策，即交70萬包銷7套，賣出去給返點，沒賣出去像理財可以獲得年化收益，并以此鼓勵員工包銷。包銷政策吸引了大量中層管理參與，包銷總額達兩千多萬元。“沒想到這個項目太難賣了，后來兩家股東都不想管，銷售的工資也發不出來。”肖敏說，本來項目想著年初線下開盤，趕上疫情了，疫情期間公司全員玩抖音，做線上營銷，但仍然沒有成交一套。
肖敏回憶，銷售和員工曾多次向項目公司討薪。7月11日，40多名銷售們聚集到一起，拉橫幅，最終鬧到警察局。直到7月12日凌晨4點，其中一個股東的董事長派了秘書帶錢過來，在大會議室里給所有員工現場付錢。“有新房為什么要選二手房？這個項目是40年產權公寓，天津人更不愿意買賬。”肖敏說出了項目滯銷的原因之一。
不僅是肖敏所在的項目，和平區另一個住宅項目也面臨去化難題。8月12日，經濟觀察報在售樓處現場發現，1小時內沒有一組客戶到訪。據置業顧問徐連介紹，該項目臨近CBD，樓下便是地鐵1號線，是天津第二強的天津中心二小學區房，目標客群是天津及北京有學區需求的客戶。
徐連透露，該項目由兩家全國性房企于2017年從天津本地開發商收購來的“爛尾樓”，彼時開盤報價70000元/平，目前現房銷售，價格降至53000元/平，跌幅近25%，但成交量仍不理想。“2017年6月賣7萬元，當時天津市場的價格比較高，周邊都賣到10萬元了，但此后市場開始一路下行。”徐連說，項目由其中的一家房企操盤，另一家房企是投資方，但現在另一家房企已經停止投資，操盤方希望盡快回籠資金，所以價格一降再降。“現在已經是賠錢賣，即使房源全部清完，這項目算起來還要虧4個億。”徐連透露，收購項目時，每平米成本價格到54000元左右，加上后期建安、裝修、運營成本，單價7萬元還有一定利潤，但只要降到6萬元以內，帳就算不平了。
該項目在疫情期間推出特價房，按照特價預計虧損6個億。不過隨著疫情后市場開始恢復，一平米上漲1000-2000元，盡量減少虧損。
在天津做房地產銷售11年的徐連，經歷了天津市場的起起伏伏。
徐連在河西區做二手房銷售長達8年。他回憶，2009年天津河西核心區域房價不到1萬元，中心城區和平區1.2萬左右。2013年-2015年漲到2-3萬元左右，房價大量翻漲從2016年開始，2萬多元單價的房子漲到4萬，3萬元的房子漲到6萬，“正常的話一兩年漲一點，但2016年翻了一倍。”
徐連表示，2015年他在濱海新區買了一套60多平米的房子，總價40多萬元，在2016年漲到高點時買家開價100萬元時沒有賣，現在跌到70多萬元，依然沒有人接盤。“房子太多了，周邊新房1萬塊錢，你要賣1萬多一點，誰愿意接手？”徐連說，現在濱海新區的二手房均價約1萬元，但有價無市，包括他在內的業主都選擇“掛”在中介平臺，賣不出或不著急用錢就一直“掛”著。“您記住了，市中心、地段好、學區房是這一輪天津樓市的抗跌三要素。”張樵反復強調。
一位top3房企天津區域負責人表示：“市區的房價其實是很堅挺的，改善型住宅基本面也很好”，均價下跌是由于中心城區、高價樓盤的成交和備案數據下滑，而這兩年外環以外、郊縣降幅較大，成交量上漲，導致價格“結構性下跌”。
我愛我家研究院數據表明，當前天津二手房市場呈現兩方面特點：一是面積80平米以下、總價200萬元以內的中小戶型房源，占據整體成交的75%以上，而高總價的大戶型房源成交周期明顯延長，交易量也有所下滑，因此價格上也有一定的降幅。
二是中心區域交通便利、生活教育配套齊全的片區抗跌性較強。
上述天津區域負責人強調，近兩年的市場和2016、2017年不可同日而語，細微處也有些變化，購房者越來越理智，一看位置，二看開發商，三看土地屬性價值，“市場難做，但不至于不能做”。其透露，他所在區域公司月銷售額超過2億元。
樓市反復波動
2016年，天津西青區楊伍莊北側地塊推出，17家房企經過80輪廝殺，最終被平安以76億元價格、98.54%溢價率競得，樓面價達到20417元/平方米，創下天津環城四區土地出讓樓面價新高。
第二天，同在西青區的楊伍莊南側地塊招拍掛，吸引16家房企參與，最終被萬科以74.5億元、107%的溢價率收入囊中，樓面價約22860元/平米，再一次創下紀錄。兩塊地熱度反映了房企對西青區域乃至天津市場的信心。
2016年3月，全國啟動房地產去庫存后，彼時天津商品住宅存量去化周期僅為6.8個月。當年11月，天津發布了樓市調控“新政”，提高城六區首付比例以及“認房又認貸”，成交量和成交均價有所下降。
調控對天津價格較高的城六區新房市場過熱起到了明顯遏制作用，但是帶動了環城四區、遠郊五區和濱海新區的樓市。
2017年3月，天津加碼限購，外地戶籍需提供2年以上社保納稅證明，外地投資客開始被截流，二手房成交量逐年下降。2017年天津新建商品房成交量同比下降47%，二手房交易量同比下降57%。
2016年8月-2017年5月間，天津的廣義庫存（可售現期房庫存）逐漸減少，2017年5月減少至1500萬平方米，相當于2015年年初的水平。此后3年間，廣義庫存增長了一倍，并趨于穩定。
從綜合單價上看，2013-2015年間，天津市成交單價穩定在13000元左右，2016-2017年兩年房價拉升2-6成。2017年5月房價開始出現回落。2018年9月至今，房價持續低位徘徊。
2016年平安和萬科在天津西青獲得的兩幅樓面單價地王，最后都由萬科操盤。從2018年3月開盤至今，目前項目仍在售，普通住宅均價約為21000元/平方米，洋房24000/平方米，均帶裝修。
貝殼研究院數據顯示，2018年至今，天津市場處于恢復階段，河南、河北、南開等核心區域市場成交恢復較快，價格向下調整時，核心區域優質房源也相對抗跌。武清、濱海新區等外圍新型區域市場波動較大。
房地產投拓專家、禾略中國創始人鄭永祥認為，2018年至今，天津市場需求周期經歷了兩次起伏。第一次起伏在2018年5月，市場需求高位回落，半年后開始下探筑底，2019年5月探至三年來最低位。
從2019年5月開始，市場需求迎來第二次起伏，需求開始底部回升。今年6月需求再次回落，預計2022下半年恢復緩慢上漲，漲幅在5%-10%之間。
今年1-7月，受疫情影響，天津二手房成交量較去年同期下降23%，去化周期達到22個月，高于自然資源部劃定的“12-18個月”去化周期。
人才戶籍效應遞減
2018年5月，天津宣布實施海河英才人才引進計劃：本科生40歲以下，碩士45歲以下，博士不受年齡限制，都可以直接落戶，以此吸引大量京津冀人才落戶天津。
官方數據披露，截至2020年4月底，“海河英才”實施兩年，累計引進“海河英才”26.9萬人。
徐連親歷了海河英才計劃對市場的拉動過程，“當時我在南開區賣30多平的小戶型公寓，總價120萬元-150萬元，真當白菜賣，三個月清了500多套。”徐連描述，現場20多個銷售人員，一人接待量在5-10組客戶，一天下來到訪客戶100多組，每個銷售一天能賣1-2套，多的話3-4套。”
徐連透露，2年來，通過“海河英才”落戶的購房客戶，大部分是為了孩子上學。對于無法在京落戶的北漂一族，又不想把孩子送回老家上學，天津是一個不得已的選擇。但這類購房者大多奔著戶口來，買一套房就為了落戶，對產品、戶型、社區沒有太多需求，也不會在天津就業、創業，最大的“貢獻”是購房消費。
8月12日，天津市人社局在回應網友提出的“落戶門檻過低、落戶人是來分教育蛋糕”質疑時指出，海河英才政策運行兩年以來成效明顯，“是推動發展的一劑良方”。
天津市人社局表示，“人力資源是第一資源”，海河英才計劃是天津經濟社會發展的現實需要。從統計部門公布數據看，近年人口規模及增長速度與經濟社會發展水平不相適應。
2011年，緊追北上廣深，天津和重慶、蘇州前后邁入GDP“萬億俱樂部”。此后數年，天津逐步被其他城市趕超。從數據上看，以2017年為界，天津經濟增速從2016年的9%降到2017年的3.6%。2018年天津GDP為1.88萬億元，同比增長3.6%，低于全國6.4%的平均水平，2019年這一數字滑至14104億元。
2020年上半年，天津GDP總量6309.28億元，是重慶的一半，與蘇州相差2741億元，首次跌出全國十強。
2017年也是天津人口變化的“分水嶺”。2011年-2014年天津常住人口平均每年增加50-60萬人，2015年后增幅逐漸變小，到了2017年首次出現常住人口流出5.25萬人；同期天津戶籍人口每年增加約10萬人，2016年增加17.5萬人，達到10年來最大增幅，2017年戶籍人口增加數量減少至5.59萬人。
天津市人社局認為，“海河英才”的戶籍政策符合天津市發展定位，除北、上、廣、深等一線城市以外，天津市現行戶籍政策與杭州、武漢、成都、西安等地基本相當，門檻并沒有降低。
天津市人社局進一步解釋，“海河英才”計劃設定的學歷型、資格型、技能型、創業型和急需型人才的引才結構符合“一基地三區”的發展定位，有利于戰略性新興產業的快速發展。
供應端遇冷
截至8月15日，天津共拍出151宗地，成交總價541億元，約為去年同期的一半。2019年同期，天津是繼杭州、武漢、北京后，第4個賣地超千億的城市。
截至8月15日，天津土地成交平均樓面價3870元/平方米，同比下降275元/平方米；平均溢價率3.59%，是賣地收入榜前30強城市中溢價最低的城市，去年同期這一數字為8.1%。
克而瑞報告分析稱：一方面，天津土地出讓過程中嚴格限制溢價率，甚至有部分地塊起拍價就是最高限價；另一方面也和天津樓市表現不佳有關，房企拿地意愿較低，因此地價有所回落。
其中，54宗住宅用地貢獻了490億元的收入，溢價3.1%。而同期周邊北京土地成交溢價率是19.5%，石家莊為14.5%，青島是11.32%；2019年同期，天津宅地溢價率亦達到了9.02%。
已成交的54宗住宅用地中，僅16幅地塊產生溢價。溢價最高的是武清區新城光明道地塊，溢價40%，由新城控股竟得。
剩余38幅地塊均底價成交，主要由市屬國企天津生態城投資開發有限公司、區屬國企天津濱海新塘建設發展有限公司、大華、金茂、保利、紅星美凱龍、雅居樂、金隅等企業竟得。
截至8月15日，保利在天津拿宅地投入67.6億元，排名第一；中海投入47億元位列第二，第三名新城控股是41.78億元。
今年7月，天津僅成交1幅位于薊州區宅地，由國企天津中交新城建設發展有限公司以5.3億元底價竟得。8月12日成交的3宗濱海新區、河西區宅地溢價率有所回升，分別為7.11%、12.53%、24.83%。
天津市土地利用相關人士對經濟觀察報表示，前8月土地出讓收入同比去年減少一半，主要有三方面原因。
首先，疫情期間，企業、投資方往來天津受京津冀防疫節奏影響，尤其是北京的企業、投資人出京不方便，來天津決策調研的次數變少了。
其次，第一季度收儲、整理出讓手續等無法進行，“現在賣地需要嚴格落實環保督查要求的土壤調查，請第三方隊伍分析土壤有沒有被污染，不只是行政部門招拍掛就可以完成的”。
第三，工業用地需要提前和意向企業進行交涉，“好多地沒有談得很深，不敢掛出來。等到四五月份市場開始活躍了，市局和各區才舉辦招投標會，逐步解決疫情造成的信息不對稱問題，大部分工業用地都是在二季度才能發力。”
上述天津土地利用相關負責人表示，在貫徹國家房住不炒的理念下，天津堅持房地產投資以穩健為主，“不會讓地拍得太高，漲了，市場就很火熱。”
他舉例，8月12日成交的河西區地塊，吸引了魯能、萬科、中海、仁恒、保利等大型房企來競拍，最終溢價24.83%，“屬于較平穩的區間”。
據天津土地利用相關負責人介紹，今年以來，中心城區一共出讓13宗地，逾60公頃，占全市出讓面積的1/5，均是較優質地塊。區域上是北面武清、寶坻、北辰三個區比較火爆，以東看，濱海新區生態城大板塊也是供應主力。“市規劃和自然資源局的主要任務是保證市場供應量，不是突然大幅少供地或多供地，而是結合市場需求，以穩健為主，不至于讓部分較激進企業將地塊炒到溢價40%-50%。”他認為，天津規劃局希望保持微溢價，控制在25%以內較為合理。
天津土地利用相關負責人也坦言，大部分地塊以底價成交，說明市場有人來買，能成交，但還沒到土地特別稀缺的情況，“我們必須尊重市場”。他解釋稱，企業對這個區域有猶豫心理，不想去沖高價格，“一旦價格拼上來以后，企業本來就利薄，同時還要考慮市場去化率和自己去庫存的節奏。”
值得注意的是，今年以來，天津的住宅、商服用地成交樓面價均呈上漲趨勢，住宅用地同比漲近0.18%至8214元/平方米，商服用地漲0.27%至3683元/平方米。工業用地則小幅下跌。
根據2月22日發布的《關于天津市2019年預算執行情況和2020年預算草案的報告》，2019年，天津土地出讓收入1361億元，增長38.1%，今年這一數字將提升到1783億元，同比增長31%，報告中對這一增幅作了說明：“主要是區級土地出讓交易量預計增加較多”。
那么，按照預算計劃表，今年剩下的4個半月，天津需完成土地出讓收入1242億元才能達標。
參照2020年國有建設用地供應計劃，今年天津將供應1050公頃住宅用地，商服用地150公頃，工業用地1100公頃，分別較去年增加16%、-25%、-8%。基礎設施及公益事業等劃撥用地2800公頃，較去年增加一倍。
來源：經濟觀察報
編輯：wangdc
