房訊網訊 由《21世紀經濟報道》主辦，全聯房地產商會、精瑞人居發展基金會聯合主辦的博鰲·21世紀房地產論壇第20屆年會，于2020年8月8日在上海浦東嘉里大酒店舉辦，論壇主題“穿越周期再出發：高質量增長的安全邏輯”。全聯房地產商會創會會長、精瑞人居發展基金會主席聶梅生出席并演講。
各位領導、各位嘉賓，媒體界的朋友們，大家上午好！非常歡迎大家來參加博鰲·21世紀房地產論壇。我們風風雨雨走過了二十年，這20年，我幾乎每年都參加了，一路走來，我非常欣賞這個會議。我今天的演講也是和大家分享一些觀點。
說到房地產周期的問題，現在應該說進入一個新的發展周期，在新的周期里面又和整個經濟總的戰略是有關系的，說到高質量的發展，在房地產相關的高質量發展當中，我覺得有兩個因素要說的：①一個是綠色發展，這是國家提出來的戰略；②還有一個是科技加持和驅動，也就是數字經濟。我今天的演講當中認為這兩個是我們高質量增長安全邏輯當中的兩個驅動力。所以今天的演講題目叫做“綠色建筑的發展與破局”。
我們綠建剛好經歷了二十年，和今天論壇20周年是非常吻合的。綠建發展到現在，完成了“由物到人”的發展，數字化賦能綠色建筑這已經是全球化的事情了，綠色金融在今年提出來支持綠建，房地產金融是我們不可缺少的。今年關于綠色金融怎么支持綠色發展，和我們密切相關。
最后提到今天的演講主題，綠色金融和科技賦能綠色建筑。
先說一下綠建和今天的會議一樣，經歷了20年。完成了“由物到人”的發展，尤其這一次的疫情。這二十年我們做了一些什么？2001年我們全聯房地產商會與清華大學聯合編制《中國生態住宅技術評估手冊》。2006年頒布《綠色建筑評價標準》，明確“四節一環保”。2012年由財政部、住建部印發了《關于加快推動我國綠色建筑發展的實施意見》。2013年轉發了《綠色建筑行動方案》。2014年編入《國家新型城鎮化規劃》。2019年頒布《綠色建筑評價標準》。2020年發布了《綠色建筑創建行動方案》，為什么今年要發布這個？因為要貫徹國家綠色生活創建行動總體方案。所以綠色建筑是綠色生活當中的一部分。20年來我們發布了這樣一些文件。
總量就不說了，大家可以看到基本上綠建發展的速度和我們整個房地產的發展速度是一樣的，同步的。最開始只有3千萬平方米，到現在是6.5億平方米，發展是非常快的。
綠建市場的兩個階段：①前十年是“四節一環保”。節能、節地、節材、節水，最后達到環境保護。強調建筑本身的綠色性能，缺少人居的感受，這個階段里面建筑物的系統、材料、產業鏈怎樣節約，這個強調得非常多。我也參與了指標的設定、研討、實施。這是前十年。②近十年回歸到“以人為本”。尤其是這一次疫情給了大家一個警鐘，搞了半天，如果今后人不安全，人的居住環境不安全，怎么安全？所有的綠色建筑最后還是關注到人的發展上，所以這個綠色不光是環境資源的綠色，最后是以人為本。這里面的健康問題、安全問題、數字問題就上來了。數字、智慧不上去，“四節一環保”、人的健康安全，都無從談起。
數字化怎么賦能綠色建筑？
疫情期間，重塑和提升綠色建筑內涵。大概在最近的五年，我們所有的開發商，包括從美國開始，“威爾系統”（音）主要從健康系統來說，和人有關系，健康建筑的說法。光健康建筑還不夠，這一次全球性的疫情給我們一個警鐘，我們說到安全，地震、抗震、防火、耐久性，這是建筑安全。但是這一次不是這些安全，是人的生命安全。什么時候考慮過在建筑當中人的生命安全是最大的安全？生命安全是最大的安全，遠遠強過耐久性的安全、防火安全，這就跨學科了。人的生命安全跨到健康、醫學、防疫，但人是居住在建筑當中的，不考慮人的生命安全，整個社區、整個地球都不會安全。所以生命安全和健康建筑，這件事就要求綠色建筑要以人為本。
要做到剛剛說的兩點，必須和數字化、智慧化相結合。人的生存環境涉及到這么多的問題，最后達到舒適、安全、高效、健康。一定和物聯網有關，和智慧家居、傳感器、大數據分析、綜合調度是有關的。這一次我們關于小區門禁的問題，給我們提出了非常大的挑戰。門禁口，大家知道多少二維碼在那發，這個是我們綠色建筑領域當中考慮到的門禁嗎？這一次各種各樣的二維碼、傳感器、GPS，構成了我們小區的門禁，和數字化已經脫離不開了。比如說這一次的快遞派送，物聯網是非常厲害的。總歸來說和數字化、智慧化聯合到一起。如果我們的系統不能升級，我們就會失敗，我們就不可能達到下一步的綠色建筑。
數字化技術在疫情控制中發揮巨大的作用。首先為什么中國在全球能夠把防疫工作做得這么好。我有很多美國朋友，他們說我們做不到，我們沒有門禁、沒有小區、沒有圍墻，我們不可能有人守在那刷二維碼。我們社區有形圍墻在疫情防控中發揮了較好的隔離防控作用。我們小區的有形圍墻還是起作用的。二維碼、GPS、大數據、監控類傳感器形成了物聯網聯合作戰。我們現在生活工作和綠色建筑離不開數字化。
再進一步，疫情過去以后我們發現什么缺？我們醫療配置缺。老年人的慢病，由于不能及時的救治，轉成急性。所以我們醫療配置、商業配套以及社區物流、人流管控須要重視與加強。給我們提出了一連串的問題，關于社區疫后的升級，幾乎和數字化有關的。
全聯房地產商會和全國制標委馬上要一起啟動一連串的關于數字化社區標準，在編的有《智慧社區信息模型標準》。和全國制標委共同編了“建筑及居住區出入口數字化技術應用標準”。新編的有智慧社區評價標準。
既然我們國家提出來房住不炒，必須要把住的問題，大家目前居住的小區提升。這里面包括智能安防、智能健康、智能出行、智能配送、智能生活等。
第三部分我們說賦能，再出發，賦能的第一個必須要依靠科技，第二個是綠色金融。房地產是跟金融密切相關的產業。原來我們的金融無非是開發貸、個貸、企業貸、信托，無非是這些。其實不完全是。在綠色金融這方面我們原來沒有進去，怎樣讓綠色金融支持綠色發展。
現在我們國家有一個綠債。國內房企融資成本一般在10%上下。綠債的利率基本上在5%，降一半。但是哪些企業爭取到了呢？比如說龍湖發了，基本上在4.4%到4.6%。
綠色金融的賦能，我們中國綠色建筑的用資比例比全球的低得多，全球投向綠色建筑的綠色金融大概占到30%，國內只有6%。我們國家也發綠債，但是沒有用到綠色建筑上，比全球低得多。主要的問題，一個是我們信息發布，“綠色效益”評估與發布與金融系統不銜接。第二個是信用體系。這就形成目前非常尷尬的局面，有綠債，我們拿不到，要做綠色建筑，拿不到錢。這和三個原因有關：①第一個現在房地產調控，開發類的貸款基本上一刀切的，不管綠不綠，都不行，綠色建筑也拿不到。②第二個是剛剛說的評級問題。綠債偏愛信用評級3A級和2A+級。③第三個真正做綠色建筑的，而且做得非常辛苦的和一些中小企業創新能力比較強的，但是評級不夠，拿不到綠色金融的支持。我們建筑節能、綠色建筑，很多企業都在做，但是能拿到綠色融資的不多。所以中小企業形成了錢荒。但是綠債發行機構，金融機構現在說現在根本不是錢荒，我們是資產荒，找不到項目，所以這是目前的局面。
綠債，①單一項目募集資金體量更大；②資金運用更靈活；③時間更靈活；④發行成本相對較低；⑤審核效率較高。最近七部委也發表了“綠色產業指導目錄”。倒逼進行綠色改革，從而推動房地產行業向綠色發展。
這是我們國家發的一些政策，我就不詳細說了。
謝謝大家！
來源:房訊網
