疫情沖擊加劇商務寫字樓空置率上升并形成租金下行壓力。
后疫情時代，辦公樓市場的興衰取決于當地新興行業的發展。
一二線城市寫字樓市場總體供大于求
來自18個有詳細數據披露的樣本城市統計顯示，2015至2017年是樓盤項目開發與交付的高峰，期間甲級寫字樓總存量增幅約為19%，絕大部分城市的甲級寫字樓呈現供大于求的現象，過去五年內(2015-2020)空置率平均增長接近10%(廣州和成都除外)，其中西安于2016年達最大漲幅24%。
2019年以來，由于房地產調控與金融機構去杠桿等國家政策導致商業地產開發的審批流程、預租規定和開發商現金流受到一定限制，各地商用樓盤項目入市周期普遍拉長。
同時，受宏觀經濟環境影響，各地寫字樓因新租入駐企業減少，原有租戶在業主持續減租下升級或擴建辦公室的需求也大于搬遷的需求，導致市場對新增供應的樓盤消化緩慢。2020年年初以來的疫情進一步加劇了寫字樓租金水平下降。
圖1 北京、上海甲級寫字樓供需情況
圖2 廣州、深圳甲級寫字樓供需情況
疫情沖擊加劇一二線城市商務寫字樓空置率上升和租金下行壓力
2020年初疫情暴發前寫字樓供過于求已是普遍現象，18個樣本城市中除南京和蘇州外，其余16個城市的租金下跌趨勢均持續超過一年，其中武漢、重慶、西安、蘇州、長沙、沈陽、珠海和天津寫字樓空置率均超過30%。疫情加劇了市場的去庫存壓力。
各領域中小型企業和初創公司在疫情陰影下辦公需求萎縮明顯。除杭州以外的多數二線城市寫字樓因規模以下企業經營狀況出現惡化，紛紛退租減租，其中5個二線城市商業寫字樓的出租存量出現下降。
雖然在線教育、頭部互聯網公司的異軍突起給商務樓盤帶來一些需求亮點，但總體上不改二線城市寫字樓市場的頹勢。
一線城市的情形相對樂觀：2020年上半年深圳市新增供應和凈吸納量均為去年同期的三倍，京滬兩市的甲級寫字樓供需雖均大幅萎縮，凈吸納同比跌幅近50%，但總量上依然處于全國高位。
從樓盤地段和租金角度看，長期以來，一線城市核心商圈的頂級寫字樓供不應求，外圍區域供過于求，兩者租金價差也因此不斷走闊。2020年上半年，京滬深三地中央核心商務區空置率均略有上升，而次級商務區空置率下降，租賃市場有逐漸去中心化的趨勢。因此下半年一線城市頂級樓盤的降租空間較大；二線城市樓盤仍處于“以價換量”的階段，降租空間較一線城市更窄，預計未來業主將進一步承壓。
表1 寫字樓租金和空置率受供給關系及租賃行業分布影響
后疫情時代，辦公樓市場的興衰取決于當地新興行業的發展
2020年一季度，在各行業經營受阻的情況下，一線城市甲級寫字樓空置率環比變化有所下降，其中京滬兩地是因為市場堅韌，在仍有新樓盤落地的情況下空置率增幅收窄3%和1%，其余各城市主要是因為當季無新增供應而導致。二線新興城市則因中小微企業受疫情沖擊較大，退租率高而導致寫字樓空置率明顯上升，環比增幅在1%-4%不等。
二季度全國疫情得到控制，經營活動恢復，各大城市推遲的寫字樓項目相繼落地，與此同時，年初停產與經濟持續下行帶來的后遺癥也逐漸凸顯。在上海、廣州、青島等多個圍繞傳統制造、貿易、零售等行業密集的城市中，甲級寫字樓因租戶退租增加而導致空置率上升約1.5個百分點。
與此同時，在新經濟領域深耕的科創強市，寫字樓出租率則相對樂觀。深圳、杭州、成都、重慶等以互聯網科技和高新制造為產業發展核心的地區空置率增幅環比收窄。其中深圳和杭州的寫字樓吸納能力顯著優于其他城市，這跟深圳產能集聚效應強、新經濟產業基礎雄厚有關。而杭州雖與多數二線城市一樣面臨初創公司行業辦公需求萎縮的壓力，但在一系列頂級科技與媒體公司業績上升、多個大型AI和互聯網項目簽約等多方作用下租賃市場表現亮眼，2020年上半年供求雙側增量均已超2019全年水平，由此可見，后疫情時代，辦公樓市場的興衰跟當地新興行業的發展密切相關。
圖3 2020上半年樣本城市甲級寫字樓平均月租(元/平方米)
圖4 2020上半年樣本城市甲級寫字樓空置率
作者 林采宜(中國首席經濟學家論壇研究院副院長)胡奕葦(中國首席經濟學家論壇研究院研究員)
來源：中新經緯
編輯：wangdc
