房訊網訊 從新冠疫情肆虐到防控常態化，中國在防疫抗疫上取得了優異的成績，國民經濟運行數據有了非常亮眼的表現。外部不確定性因素對寫字樓產業園市場的沖擊減弱，重點城市租賃需求進一步復蘇；大宗交易投資額穩步回升，機構投資者對商辦物業表現出長期的信心。
那么，疫情常態化下，經過疫情沖擊之后的商業地產行業發生了哪些未有變局？出現了哪些破局之道？展現了哪些未來趨勢？
10月13日起，全聯房地產商會聯合房訊網（FUNXUN）連續第二年開展"疫情常態化下的商業地產變局與破局"專題采訪活動，通過采訪商業地產行業內的副會長及常務理事、專家學者、研究機構和代理機構，圍繞疫情常態化下的商業地產未有變局、破局之道、未來趨勢等主題為行業高質量發展提供真知灼見。
10月22日，針對疫情常態化下商業地產，包括寫字樓產業園的變局與破局，房訊網采訪了中國企業資本聯盟副理事長柏文喜。
中國企業資本聯盟副理事長 柏文喜
1、疫情反復沖擊與防控常態化下，商業地產（寫字樓、產業園）行業發生了哪些前所未有的全新變局和全新變化？
自2020年初新冠疫情爆發以來，疫情的反復不定決定了疫情防控的常態化，尤其是國慶假期以來西北疫情向全國10多個省市的快速蔓延，又讓多個省份與城市拉響了提升疫情防控級別和管控升級的警笛，導致人員流動和日常社交都頗受影響。而與人員流動和社交生活緊密相連的商業地產，更是無法擺脫由其引發的負面影響，甚至是損失慘重。
各類商用物業中，零售物業遭受的影響更為明顯，尤其以影劇院、會展、酒店、餐飲、賽場和購物中心、百貨、商超等涉及大量人員聚集和社交活動的場所所受影響更大，而在線商服、外賣等無接觸式交易方式更是份額快速提升，產生了對實體商業與線下交易的大量替代。
受疫情影響，大量中小企業的停業、歇業和結業以及遠程在線辦公、遠程會議等活動也讓寫字樓的需求減少明顯，在寫字樓市場吸納量增長緩慢甚至下降的同時，疫情防控要求的提升還加大了寫字樓的運營成本。
相對而言，由于產業園區的相對封閉性以及相對遠離市中心人群密集和人流量集中的區域，正常運轉所受影響反而相對較小。不過，入園企業可能由于疫情造成的訂單變化苦樂不均，因此對于園區物業的承租能力及吸納能力在整體下降的同時也呈現出分化趨勢。
總之，疫情對于各類商用物業影響的程度以及市場、租金恢復快慢的影響是不一樣的，但對于租金收入本來就普遍無法覆蓋運營成本的內地商用物業更是雪上加霜。不過，產業園區物業以較低的土地成本和建造維護成本所體現出的相對較高收益率，以及相對穩定的租約讓其對于疫情的影響表現出更強的韌性和抗周期能力，在此次疫情中更加凸顯其投資價值。這是疫情的影響對商用物業市場結構與格局的變化的中國要體現之一。
而疫情發生以來值得關注的行業事件有兩件。其一，SOHO中國作為優質商辦物業持有型上市公司的代表，其出租率和租金水平都明顯下降，雖然其出售事項一波三折，但是疫情的延續不定也更加促使實際控制人提升了其出售意愿并引發業界和社會的廣泛關注。其二，就是德必集團以科創、文創園區管理服務商這一輕資產模式在疫情期間于2021年2月10日的成功上市，并在隨后的疫情持續之中到今年以來都實現了逆勢增長，成為產業園區值得關注的一個典型案例。
2、面對新變局和新變化，商業地產（寫字樓、產業園）行業在高質量發展的要求下，展現了哪些如何實現未來的破局之道？
面對行業的新變局和新變化以及無法預知何時結束的疫情、甚至是需要與疫情長期共處和疫情防控常態化的態勢，商業地產行業需要擁抱這一變化和面對所面臨的各種不確定，充分認知和把握這些變化和不確定可能帶來的問題、挑戰與機遇來實現疫情常態化中的可持續發展。
首先，需要在力求趨利避害的情況下，以調整業務結構、業務模式以及市場拓展與推廣的方式來避免和減輕疫情常態化帶來的可能的損失，同時根據行業與市場、客戶及其行為模式的變化，竭力發掘其中可能出現的機會與機遇，結合技術創新、管理創新、商業模式創新和場景創新等力求在困境中找到發展的契機。
其次，要加快與產業鏈、生態圈的各類企業與資源的結合與融合，以強化產業鏈與生態圈融合的方式，在降低資源獲取成本的同時，鞏固與強化自身的供應鏈和生態圈，以此來提升自身的抗風險能力和渡過此輪疫情危機的能力。
另外，還要積極研究如何與金融資本和資本市場的結合，努力創造聯合金融資本與資本市場來提升自身抵抗疫情常態化風險能力的機會。疫情影響下的行業低谷其實對于金融資本和資本市場而言也是低成本進入的不可多得的機會，商業地產行業也要利用好這一契機聯合金融資本在儲備渡過行業寒冬“糧食”的同時推動行業的整合與聯合，一方面可以實現自身的發展壯大，另一方面也推動了行業的發展與進步，這也是行業破局與實現高質量發展的題中應有之意。
隨著兩年來房地產行業持續調控和行業運營壓力的不斷加大，以及各地政府增支減收壓力之下對于土地財政以來的不斷提升，此輪行業周期疊加疫情影響所造成的行業下行通道已經接近尾聲。以哈爾濱市政府救市措施的出臺以及銀保監會、央行對房地產行業資金端從利率到市場流動性微調措施的出臺，標志著行業回暖和行業拐點的即將到來，加之行業金融創新的加快推進與資本市場商用物業試點的逐步擴大，商業地產行業的經營環境同樣也會得以明顯改善。
商業地產的又一個春天已經呼之欲出。
來源：房訊網
編輯：wangdc
