“尊重常識，回歸常態，陣痛之后，仍有機會。”10月23日，萬科董事會主席郁亮用16個字評價當前的房地產行業，并提及不指望通過一個業務賺大錢、賺快錢，要學會賺小錢，賺慢錢。
這不是郁亮第一次談及“賺小錢，賺慢錢”。畢竟，房地產行業暴利不再，去年以來，即便大型房企也難以擺脫利潤率下滑的窘境。多家房企掌舵人都一致認為，未來一兩年內利潤率下滑趨勢不變。
截至10月25日，據Choice統計數據顯示，按照申萬行業房地產分類，41家A股上市房企公布了三季報業績預告，其中，22家預告歸屬于母公司股東的凈利潤虧損。按照預告歸屬于母公司股東的凈利潤增長上限（%）統計，21家房企凈利潤下滑。
由此可見，截至目前，半數以上房企凈利潤下滑，半數以上房企虧損。需注意的是，目前公布三季度業績業績預告的房企中，中小房企占比較大，大型房企較少，但亦能折射出房地產行業當下的真實縮影。
虧損房企過半數
在上述公布三季度業績預告的房企中，10家預增，6家扭虧，3家預減，4家減虧，9家首虧，9家增虧。其中，多家房企虧損額度均超過5億元。
據《證券日報》記者觀察，業績虧損的原因不同，但大致多是結算項目同比減少、高毛利項目尚未結轉、銷售收入下滑、有息負債形成財務成本過高等。以“首虧”房企沙河股份為例，該公司預計虧損0.3億元。其表示，報告期內公司銷售業績同比上升，但由于項目未滿足結轉收入條件，導致毛利同比減少。
“業績預虧的企業以中小房企為主。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，中小房企規模小，年度業績波動大，本期達到結轉條件的項目較少；其結轉項目地價成本較高，降低盈利空間；中小企業部分已經開始轉型，地產開發業務占比逐步降低，原有持有物業收入受疫情影響有所降低，轉型業務受產業周期、發展階段等因素影響，收入增長滯后。
“超過一半的房企出現虧損或預減的情況，行業延續了前三季度的下行趨勢。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，主要原因有三，一是前期高價地項目結轉，本身利潤就不高；二是市場行情不好，銷售吃緊，在現金流壓力下，優惠促銷，使得利潤規模走低；三是多地“限價+限售”下，也壓縮了房企的部分利潤空間。
中小房企生存遭重壓
值得注意的是，按照三季報業績預告中歸屬于母公司股東的凈利潤上限統計，41家房企預計實現凈利潤合計為47億元，若以算術平均粗略計算，平均每家凈利潤僅1.1億元。
這其中有招商蛇口這樣的盈利大戶，歸屬于母公司股東的凈利潤可能達到66億元，也有一度遭受債務違約的新華聯這樣的房企，虧損額高達13.5億元。不過，這些數據還尚有變動的可能性，畢竟，目前公布三季報的房企僅有少數幾家。
從預告歸屬于母公司股東的凈利潤增長上限（%）看，有暴增1988.6%者，也有下滑1796.81%的企業。前者是公司自營高毛利項目結算所致，后者則是房地產項目交付較少，財務費用較高等因素。
“在行業趨向平穩發展的背景下，由于中小房企整體競爭力偏弱，未來生存空間將被加速搶奪，拿不到地、融不到資、賣不出去將成為中小房企發展的三座大山。”劉水表示，但從行業角度看，隨著前期高價地項目全部完成結轉，毛利仍有改善空間。
“其實在‘三道紅線’后，基本上中小房企想通過資金高周轉‘彎道超車’的可能性就已經很小，想快速實現規模化基本不太可能。資金、市場等已不支撐過去的發展模式。”肖云祥表示，特別是在“土拍兩集中”后，很多中小房企根本拿不到地，甚至有錢也不敢拿地，因為市場下行，中小房企抵御風險的能力太低，本身就缺乏自信。若當前市場環境不發生變化，未來一些無特殊資源、優勢和背景的中小房企被市場淘汰的幾率較高。
“在某種程度上看，出清也利于房地產行業發展，深度調整后，存活下來的房企的利潤將回歸，且有可能穩定在一定區間內。”某房企掌舵人向《證券日報》記者表示，但在行業增速放緩的背景下，規模房企的競爭優勢日益凸顯，資源加速向優勢企業集聚，將推動行業集中度繼續上行。
來源：證券日報
編輯：wangdc
