房訊網訊 從新冠疫情肆虐到防控常態化，中國在防疫抗疫上取得了優異的成績，國民經濟運行數據有了非常亮眼的表現。外部不確定性因素對寫字樓產業園市場的沖擊減弱，重點城市租賃需求進一步復蘇；大宗交易投資額穩步回升，機構投資者對商辦物業表現出長期的信心。
那么，疫情常態化下，經過疫情沖擊之后的商業地產行業發生了哪些未有變局？出現了哪些破局之道？展現了哪些未來趨勢？
10月13日起，全聯房地產商會聯合房訊網（FUNXUN）連續第二年開展"疫情常態化下的商業地產變局與破局"專題采訪活動，通過采訪商業地產行業內的副會長及常務理事、專家學者、研究機構和代理機構，圍繞疫情常態化下的商業地產未有變局、破局之道、未來趨勢等主題為行業高質量發展提供真知灼見。
11月1日，針對疫情常態化下商業地產，包括寫字樓產業園的變局與破局，房訊網采訪了中智科博產業經濟發展研究院院長、北京增長集產業發展集團董事長黃永剛。
中智科博產業經濟發展研究院院長、北京增長集產業發展集團董事長 黃永剛
一、疫情反復沖擊與防控常態化下，商業地產（寫字樓、產業園）行業發生了哪些前所未有的全新變局和全新變化？
新冠肺炎疫情是對國家治理體系和治理能力的一次大考，也為全國商辦樓宇行業領域的管理改進和提升，提供了很好的契機。一方面，疫情的沖擊、國際環境的動蕩、大宗商品及民生物質價格波動、經濟的衰退等綜合方面的因素，給中小企業造成了沖擊；另一方面，商辦樓宇的智慧健康管理、安全管理與應急管理對物業提出了更高的要求。
一年以來，疫情加深了人們對商辦樓宇物業管理重要性的理解。在當前疫情形勢下，物業管理是保證辦公環境安全、打造健康辦公生態的關鍵要素，應抓住時機實現智能化轉型，加強應對突發公共事件的能力，提升辦公樓的健康等級和競爭力。通過智慧物業管理系統和貼心的服務體系，以完善的物業管理模式和豐富的經驗，為業主和企業租戶提供舒適、便捷、安全的服務體驗，在做好疫情防控的同時，助力樓宇資產價值的進一步提升。
二、面對新變局和新變化，商業地產（寫字樓、產業園）行業出現了哪些影響深遠的破局之道和創新案例？
在疫情常態化時期，面對“外防輸入，內防反彈”和“兩手抓、兩手硬”的高要求，我們需要重新思考管理變革和創新這個問題。有學者認為：“這場病毒引發的危機可能為超負荷運轉的城市提供了一個短時間的窗口，重新煥發創造力�！比绻覀冏プ∵@個窗口，探索疫后城市商辦樓宇的發展新動力，提升智慧化水平，形成全程式、專業化、精細化的服務體系。推動城市商辦樓宇經濟盈利模式的創新，我們不僅能夠見證城市產業經濟的復蘇，還會收獲新的更好的發展機遇。
三、行業高質量發展的要求下，商業地產（寫字樓、產業園）行業展現了哪些未來十年的未來趨勢和未來生態？
1、空間運營模式從物業服務向產業服務轉型
城市空間是生產及生活的載體，是城市的核心資產。商辦物業的轉型升級賦予城市重塑商務空間、居住空間、商業空間及公共空間的機遇，是區域價值提升的重要驅動力。如果產業服務不能與企業發展路徑相融合，那么所提供的 “產業服務” 就只是 “物業服務” 了，這樣的 “產業服務” 在市場上將毫無競爭力，難以得到企業的認同，后續招商情況亦可想而知。
行政、公共和產業類用地和物業都明確了用途和終端使用者的范圍，將促使開發商和投資者尋求和政府、公共部門和產業類企業更深入的合作方式，不但從空間的建設、改造，而且從資產管理和空間運營的全過程介入。這也有利于行政、公共、產業設施通過最大化其市場價值而得到可持續發展；
2、盈利模式從物業銷售租賃收入向產業運營轉型
傳統以物業銷售收入為主的盈利模式受阻，開發商和投資者在更關注物業租金回報的同時，也將開拓更多的盈利模式，如開發增值服務以挖掘終端使用者的社群價值，或向產業投資者、產業資源平臺運營商、代建工程或物業管理服務提供商等角色轉換；站在產業生態的高度，構建新體系，推動企業客戶價值、品牌價值、商業價值、資本價值的飛躍發展。物業服務不應僅僅以滿足客戶需求為導向，而是要引領客戶需求。因此，增值服務不僅給物業服務企業帶來效益，更多則是要給客戶創造價值，帶來更多的增值效應。將物業、商業、金融、資管、科技、產業延伸等業務板塊并進，多元化領域服務，深挖需求、釋放動能，構建泛物業生態圈是未來發展的方向。
3、融資模式從重資產投融資向資產證券化方向發展
傳統的重資產投資開發模式受到政府去杠桿和限制物業銷售等監管環境的挑戰，而政府對資產證券化審批的逐步放開將進一步推動開發商和投資者尋求杠桿率更低、更透明的直接融資途徑。政府和資本的雙重監督，也對城市更新的規劃和投資論證的科學、嚴謹和高效性提出更高的要求。
4、向打造產業樓宇，發展特色產業集聚的發展方向轉變。
樓宇經濟作為一種新型經濟形態，由于其具有高集聚、高成長、高收益等特征，成為許多城市優化產業結構布局，培植新經濟增長點的重要路徑。但是樓宇經濟發展要擯棄房地產開發的思維和對土地財政的依賴，注重對傳統產業的升級改造，城市更新樓宇創新，有序推進產業升級和新舊產業轉移。
1）、以樓宇推動區域要素資源集聚。充分利用樓宇對相同、相關企業的吸附作用，能更大規模地實現產業集聚、資本集聚、人才集聚、信息集聚，促進產業鏈、價值鏈的延伸，增強區域產業輻射力、帶動力，形成帶動區域發展的增長極。
2）、引導業主進行樓宇功能定位，促進金融、物流、中介等產業的聚集，發展產業集群。政府加強對各類土地和物業銷售的干預和調控，以確保城市空間的使用符合產業規劃功能定位和構建值高精尖結構發展目標，這將使開發商和投資者的傳統增量開發模式面臨巨大挑戰。多地出臺《關于樓宇經濟發展的獎勵措施》，鼓勵開發商引進相同或關聯行業入住，部分樓宇對一些不符合自身定位的企業進行了置換和交流。通過政府有效運作，區內形成了一批產業特征比較明顯的特色樓宇。
注釋：樓宇經濟是近年來我國城市經濟發展中涌現的一種新型經濟形態。所謂樓宇經濟是以商務樓、功能性板塊和區域性設施為主要載體，體現集約型、高密度特點的一種現代經濟形態。樓宇經濟野是近年來我國城市經濟發展中涌現的一種新型經濟形態。這里所說的“樓宇”，一般指城市內占地面積較小，容積率較高、建筑面積較大并用于經營性的寫字樓、商務樓和園區樓、工業樓房。在我國城市經濟發展中，凡是以寫字樓、商務樓和都市型工業樓宇為重要物質載體的經濟活動，通稱為“樓宇經濟”。
來源：房訊網
