學區房價格真的沒有天花板？
最近，有消息稱深圳福田百花片區的國城花園，44平方米房源成交價格達到1420萬元，折合每平方米32.27萬元。由于該小區自帶深圳實驗小學和實驗中學兩個優質學位，多年來，備受家長和投資客追捧。鏈家APP顯示，該小區建成年代1995至1998年，樓齡已超過20年。
不過，記者在百花片區實地調查時發現，多家房產中介門店的經理均表示并不知曉有相關房源出售的消息，記者在各大房產中介交易平臺查詢時也未發現該房源。不過，這里的優質學區房“高價”卻是不爭的事實，甚至一棟樓的”市價“堪比一家A股上市公司。
關于學區房，一直是深圳乃至全國多個城市房地產市場中的一個“特殊存在”。以往在農歷新年之前，深圳樓市會進入相對平穩的階段，但優質學區房的掛牌價著實讓許多家長高呼“看不懂”。
一棟樓“市值”超半數A股上市公司
在深圳，優質學區房既有高大上的新小區，也有不起眼的獨棟高層，當然還有“老破舊”的低層住宅。
“就是因為媒體報道了一則消息，說螺嶺教育集團可能要辦初中，這邊的房子誠心放賣的房源頓時減少，掛牌價立馬大漲。”在深圳羅湖區中興路從事房產中介的陳經理告訴記者，“兩個月前均價10萬出頭，現在有業主掛牌到14萬了。”
因為一些“傳言”或者新建名校的消息導致房產價格大漲的情況還有很多，其中福田八卦嶺片區的房價變化在置業者心中堪稱“神奇”。以八卦四路的翠馨居為例，記者調查發現，2019年上半年該小區接近31平方米的房源成交價是180萬元左右，單價不足6萬，而如今的掛牌價已經高達每平方米12萬元，總價突破372萬。造成這種現象的原因，正是“學位之爭”，特別是荔園小學東校區將建在八卦嶺，而荔園小學正是深圳的“名校”。樂有家研究中心的數據顯示，2020年四季度八卦嶺片區的成交均價同比漲幅達到58.97%，位居全市第三位。
可以說，八卦嶺的房價隨著學位的變化而超前反應，著實是深圳優質學區房市場的經典案例。“即便是荔園小學東校區，但學校都還沒出地面，具體招生范圍也沒確定，萬一哪個小區沒被劃進學校招生范圍，怎么辦？“有購房者很是感慨。
優質學區房依然是深圳樓市里“最香”的硬通貨。根據樂有家研究中心的統計，在50個深圳關注度較高的樓盤中，2020年四季度成交價格的同比漲幅，其中羅湖區的金麗豪苑漲幅達到了66.58%，站在了深圳二手房漲幅的最頂端，金麗豪苑帶的是深圳中學初中部和翠北小學學位。此外，漲幅居前的中海陽光玫瑰園屬于深圳大學師范學院附屬中學及荔灣小學學區房范圍，世紀廣場屬于學府中學學區范圍，都是比較典型的優質學區房。
2020年深圳二手住宅樓盤價格漲幅排行榜 來源：樂有家研究中心
提起深圳的優質學區房，就不得不提到福田百花片區，這個片區擁有實驗小學、荔園小學、百花小學等優質小學以及實驗中學學位，雖然大多房屋建于上世紀八九十年代已，但售價頗高，幾乎都是單價超過每平方米10萬元的“豪宅”。
在這當中，最常被市場拿來討論的要屬擁有“雙實驗學位”的國城花園，特別是一種接近44平方米小戶型的“上車盤”備受追捧，記者在小區周邊調查時，有房產中介告訴記者，有一套44平方米小戶型放賣，但學位剛剛被占用，盡管如此該房源叫價1280萬元，折合每平方米約29萬元。
國城花園包括兩棟高層住宅，根據房產中介提供的戶型圖，我們不妨做一個“有趣的對比”。以國城花園其中一棟樓為例，房產中介經理介紹說從2樓開始到31樓是居住區域，3梯8戶，基本都是103平方米(4套)和127平方米(4套)的戶型，還有幾套特殊戶型以及頂樓的幾套復式單位。房產中介經理表示，目前有一套127平方米的房源業主“不怎么誠心賣”，要價2850萬元，折合每平方米22.4萬元。記者在幾個主流房產交易平臺發現，國城花園的參考均價為22.64萬元。
以目前每平方米22.64萬元的價格，一層樓的總建筑面積920平方米來計算，國城花園這棟樓的“市價”大約為62.5億元。一個可供對比的數字是，目前滬深兩市4100多家上市公司中，總市值的中位數約為52億元，也就是說這棟樓的市值已經超過半數A股公司。尤其是與國城花園一路之隔就有一家A股上市公司深賽格，其A股市值約為64億元，深賽格旗下最為有名的華強北地標賽格廣場與國城花園的距離相當近，可以說同屬“華強北”。
數據來源：Wind
數據顯示，截至1月14日收盤，市值在62億元以下的上市公司超過2300家，目前A股所有上市公司數量超過4100家，也就是說國城花園這一個小區一棟樓的價值已經超過目前50%的上市公司市值。
學位供應量加大 “學區房熱”還會維持多久？
“現在陽光天地有一套31平米的房源，滿5年，要價570萬元，這種房源放賣的很少。”記者在深圳羅湖區田貝四路調查時，有多位房產中介向記者推薦這套房源，“入讀深圳中初中部和翠北小學的最低總價門檻。”雖說總價最低門檻，但算下來單價已經超過每平方米18萬元。與陽光天地小區一路之隔，記者發現許多不帶深圳中學初中部和翠北小學學位的住宅，均價基本在每平方米5萬到7萬。
一路之隔的房子，卻因為學位不同而價格相距懸殊。銀行對一些老舊的優質學區房似乎也顯得很“寬容”。一家外資銀行的個貸經理告訴記者，一般銀行和評估公司評估房產時會考慮物業的樓齡，剩余產權年限等因素，例如在1995年之前建成的物業，該行進行評估時會適當降低評估價，意味著置業者需要多給首付或者貸款年限會有所減少。不過，記者將一套樓齡超過25年的老舊學區房小區的房產證復印件交給銀行經理進行評估，對方告知該物業的評估價幾乎可以做到當前的市場價，而且可以貸足30年。只要符合條件，同樣就可以三成首付。
就在去年，北京和廣州的學區房改革曾被迅速引爆，特別是采取“六年一學位”，實施“多校劃片”等措施為“優質學區房”降溫。事實上，深圳早在2015年就在多個區小范圍內試點“大學區制”以及“共享學區”。此外，深圳正在加大力度增加學位供給。日前，深圳市委市政府印發《中共深圳市委深圳市人民政府關于加快學位建設推進基礎教育優質發展的實施意見》(下稱《實施意見》)。深圳“教育大禮包”提出了一系列解決措施，其中包括到2025年深圳市合計將新增基礎教育學位接近一百萬個；規劃新增100公頃教育用地；新增中小學教師5萬—6萬名等。
盡管深圳在教育均衡化發展方面可謂不遺余力，但對于學多家長來說，購買學區房還是在一定程度上為孩子入學提供了“保障”。美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，目前深圳比較熱門的學區房，背靠的是已經取得好成績的學校。雖然未來政府會大力增加基礎教育學位，也承諾會平衡教育資源，但這是未來的事情，存在不確定性。因此有能力的家長會鎖定已有的優質教育資源，以減少孩子讀書的風險，這就是優質學區房持續熱鬧的原因。這股熱潮會持續多久，主要取決于補充的優質教育資源出現的時間點。
樂有家營銷副總裁孟凡振表示，深圳一些片區的學校本來市場對其“預期”沒那么好，但只要一兩屆學生的考出好成績之后就會有家長“一擁而上”，一些優質學區房價格也被抬得很高，絕大多數購房者也就是純粹為了學位需求，也不全是為了炒作或者投資用。雖然學位供應續會不斷增加，但是教育和一個學校的發展還是需要時間，教育資源和師資力量也需要沉淀。從學位供給角度來看，未來會帶來分化和平抑的效果，但短期和中期內難以改變當前的優質學區房熱的局面。
來源：證券時報
編輯：wangdc
