2020年，在全國商品房交易量再創新高的背景之下，商辦和寫字樓物業的銷售卻呈現疲軟走勢。
1月18日，國家統計局公布了2020年全國房地產開發投資和銷售數據，顯示全年商品房銷售面積為17.61億平方米，較上年增長2.6%，其中住宅銷售面積增長3.2%，而辦公樓和商業營業用房銷售面積分別下降10.4%和8.7%。
銷售金額方面，全年商品房銷售額為17.36億元，較上年增長8.7%，再創歷史新高。其中住宅銷售額增長10.8%，辦公樓和商業營業用房則分別下降5.3%和11.2%。
可以說，在經濟環境和疫情的雙重影響下，辦公和商用物業市場經歷了一個艱難的2020年。
寫字樓市場全面下行
根據克爾瑞近日發布的辦公樓年度市場報告，去年四季度，一線城市的辦公樓租金和出租率呈現持續雙降趨勢。其中，北京的辦公樓租金同比下降10.47%，創下歷年新高，每平米11.03元的全市平均租金為近5年來新低，空置率也同步持續上升至16.3%。
仲量聯行稱，截至2020年底，北京甲級寫字樓的租金已出現連續8個季度的下跌趨勢，同環比分別下跌7.9%和2.6%，甲級寫字樓的整體空置率在2020年內提高了4.1個百分點。
同樣的，新增供應量也在沖擊著廣州、深圳、重慶等地區的寫字樓市場。世邦魏理仕稱，廣州在2020年的新增供應量為36萬平方米，為近四年來的供應新高，在2021年內將有約100萬平方米的新增項目集中入市，去化競爭加劇，短期內整體空置率將繼續上升；深圳在2020年第三季度新增供應22.4萬平方米，空置率不斷走高，2020年空置率達到28%；重慶甲級寫字樓的租賃市場雖在2020年下半年快速回溫，但空置率仍維持在30%以上的高位；成都的甲級寫字樓空置率在2020年內持續升高至18.01%，租金也一路走低，同比跌幅達3.7%，為近兩年來的最低值。
縱觀各一線城市的寫字樓數據報告，各地區的寫字樓市場趨勢存在兩大共性，一是寫字樓空置率將會繼續上升，租金將延續走低趨勢；二是市場將持續向租戶方傾斜，成為“買方市場”，業主方需采取各項租賃策略來應對去化壓力。
低成本聯合辦公客源回流
寫字樓空置率居高不下的整體環境，卻給了聯合辦公一定的機會空間。《2020中國商業地產發展年度報告》稱，企業客戶的經濟生產在疫情期間受到影響，承擔了更大的辦公租賃成本壓力，因而更加趨向于涵蓋多種空間服務的聯合辦公、此外，企業對非固定辦公模式的接受度也在提升，為聯合辦公市場帶來更多潛在客戶。
即便受到疫情沖擊，頭部聯合辦公企業在2020年前10個月內新開業或簽約了近百個項目。其中，創富港、優客工場、辦伴這三家聯合辦公企業的新增項目貢獻度超過50%。創富港方面對第一財經記者表示，創富港的出租率在2020年6月后便迅速恢復至90%以上，實現了連續8年的盈利狀態。
港資辦公集團德事商務中心在2020年開設了7個新辦公項目。今年上半年，德事商務中心實現營收1.2億美元，同比增長5.3%，其辦公空間的使用率較去年同期增長13.8%，客戶續簽率增長至62%。
據德事商務中心中國區董事總經理丁杰介紹，包括新開設項目在內，今年中國區所有辦公項目的出租率均在80%以上，其中不少項目的出租率超過90%。丁杰表示，借由聯合辦公的業態特征，租戶出現了明顯的回流趨勢。“已經在國內落地的企業租戶，在起步階段會選擇聯合辦公業態，企業成熟之后會轉移到傳統寫字樓。而在不確定性較強的市場環境下，這部分企業由于預算收緊，又回歸到聯合辦公業態，這反而成了我們的商機，已經有不少5年、10年前的客戶又重新回來入駐。”
受限于租金預算，回流租戶的新增需求包括辦公面積調整、租期調整、跨區域租用、裝修定制等。丁杰認為，這些多元需求恰好契合了聯合辦公業態所提供的服務能容，有租用需求的客戶量足夠大，客戶預算是唯一需要應對的挑戰，“我們需要把出租率的指標提得更高一些，來彌補客戶預算減少所造成的損失。”
克爾瑞稱，在2020年末，寫字樓租戶的活躍度有所提升，其主要表現為優質企業的整合性搬遷，業主正在加快節奏實施針對性措施的更迭，如降租、提供全新配套硬件、提供優惠條款等。“我們會幫租戶去想怎么調整他們的租約、辦公室的結構，以及提供其他輔助性的靈活辦公的解決方案，以及提供一些和線上服務有關的增值服務，對于這些有調整需求的客戶都是一對一有針對性地去談方案。”丁杰對第一財經記者談道。
來源：第一財經
編輯：wangdc
