“深圳本地一些包銷公司，這兩年在大宗交易市場出手的頻率正在減少。”1月18日，在世邦魏理仕2021年深圳物業市場回顧與展望發布會上，世邦魏理仕深圳投資及資本市場部主管古振鵬提到，去年，如果按交易筆數計算，深圳的大宗交易里面，投資公司占比下降至18%。
2018年，這個占比還維持在30%；但最近兩年，投資公司購置深圳大宗資產的比例正一路下滑——這是世邦魏理仕統計出的結果。與之相對的是，2020年，自用型買家的占比還繼續高達53%。
以深圳大宗交易市場里最活躍的板塊寫字樓為例，根據世邦魏理士統計的數據，去年全年，深圳共錄得10宗寫字樓成交，交易總額約96.17億元，占比高達77%，為整體市場貢獻了50%的市場總額。
“達成交易的標的主要是位于深圳核心區域且在新近交付的優質寫字樓物業，買家多數來自保險公司與科技企業。這些公司基本都是自用為主，購買寫字樓用于打造企業總部或區域總部，對外租賃的用途少之又少。”古振鵬告訴經濟觀察網。
自用型買家不止頻繁出現在大宗交易市場中，還越來越多涉足寫字樓租賃市場。世邦魏理仕深圳顧問及交易服務辦公樓部主管、資深董事吳洋在撮合整棟租賃交易的過程中發現，自用型客戶占比也持續提升。“有相應自用需求的客戶，既包括深圳本土企業，也包括一些意欲進入中國的外資企業，對他們來說，深圳是一個比較好的城市舞臺。”吳洋表示。
以自用為主的背后，是深圳寫字樓空置率再創新高。2020年，深圳寫字樓的空置率由2019年的20.0%進一步上升至22.5%，位居四大一線城市之首。
新增供應持續井噴一直被視作空置推高的主因之一。事實上，按照世邦魏理仕錄得的數據，2020年，深圳寫字樓市場共入市17個新項目，新增供應達130.2萬平方米；而凈吸納量錄得72.2萬平方米，領跑四個一線城市。
而2019年的新增供應是有史以來最高位，達到204.2萬平方米；凈吸納量為80.8萬平方米。兩相對比，去年對于新增供應的吸納能力遠超過2019年。
不過，世邦魏理仕深圳研究部主管、董事郭麗萍表示，寫字樓市場的空置率水平跟城市發展階段有很大關系。深圳寫字樓市場明顯處于供應高峰期，這個階段始于2015年，迄今已經維持了5年時間。雖然新增供應每年都持上升態勢，但需求也在非常穩定地增長。龐大供應的背后擁有大量消化，相對來看，空置率超過20%并非一個很高的水平。
空置率高企導致深圳寫字樓租金也逐年走低，2020年，平均租金由上一年的201.2元/平方米/月進一步下降3.6%至191.9元。
這樣的大背景下，深圳寫字樓淪為買方市場。吳洋對經濟觀察網表示，業主面對激烈的市場競爭，通常會考慮用什么政策來吸引買家；對于客戶來說，他們擁有更多的選擇性，因此在挑選物業過程中，他們思考更多的是，到底什么條件的物業才能滿足自己的需求。
一個特殊的現象開始趨顯——兜底協議陸續出現在深圳寫字樓大宗交易中。一位五大行負責投資市場的高管告訴經濟觀察網，寫字樓租金持續下滑導致這一業態的年投資回報率極低，大概只有2%-3%。但寫字樓資產主要買家之一險資，如果后期希望長期運營出租的話，對于投資回報率的要求高于目前市場實際水平。從2020年起，市面上部分寫字樓交易主體會對標的做結構性安排，比如交易之前，雙方先簽訂一份租金保底協議，賣方提前向買方保證標的的年租金回報水平等。
古振鵬也在實操中觀察到這一現象，“個別項目確實采取這樣的策略來吸引買家。”他說，在協議里面提前設置保證出租率或租金水平等條件，都取決于交易雙方對于投資回報的要求。
來源：經濟觀察報
編輯：wangdc
