房訊網訊 從新冠疫情肆虐到防控常態化，中國在防疫抗疫上取得了優異的成績，國民經濟運行數據有了非常亮眼的表現。外部不確定性因素對寫字樓產業園市場的沖擊減弱，重點城市租賃需求進一步復蘇；大宗交易投資額穩步回升，機構投資者對商辦物業表現出長期的信心。
那么，疫情常態化下，經過疫情沖擊之后的商業地產行業發生了哪些未有變局？出現了哪些破局之道？展現了哪些未來趨勢？
12月15日，針對疫情常態化下商業地產，包括寫字樓產業園的變局與破局，房訊網采訪了北京城建置業有限公司總經理陳克平。
北京城建置業有限公司總經理 陳克平
2020年，突如其來的新冠肺炎疫情席卷全國，經濟的暫時停擺影響到各行各業，進而傳導至寫字樓租賃市場。2021年，隨著全國疫情防控工作的推進及疫情常態化管控措施的實施，疫情防控效果逐步顯現，后疫情時代，外部不確定性因素對寫字樓市場的沖擊逐步減弱，尤其是北京作為全國一線城市，租賃需求得到了進一步復蘇。后疫情時代加速了寫字樓市場的變化并快速推動了中國市場的成熟，這體現在以下幾個方面：
一、疫情對寫字樓租賃市場的影響
1、疫情是一個來自非市場的原因，導致最大的下行壓力。
疫情應該說造成了中國近十年以來最大的市場下滑，同時這個下滑主要是來自于需求端，也就是企業用戶對于辦公物業需求的暫停或者是減緩、調整導致的情況。此次疫情發生讓全國經濟活動一度停滯，短期內各行各業的生產和生活需求會有所降低和延緩。簡單來說，疫情將會讓寫字樓租賃需求降低或延緩，一些企業的承受壓力將會變大。
2、疫情導致企業自身對寫字樓租賃市場需求發生了變化。
各類企業的搬遷需求、新增需求均會受疫情影響而延后。房地產交易活動受到一定限制，相關的租賃和購置決策將會推遲，而退租或減少面積可能是更多企業的選擇。其中對中小型企業的租賃需求尤甚。疫情初期，經濟活動基本停滯，但工資、社保、租金等費用均需企業正常支付。企業若無法在成本方面獲得來自政府支持，而是全部獨立承擔，部分企業將承受巨大壓力，甚至可能破產倒閉。另外，市場整體租金會小幅度下調，寫字樓租賃空置率將有所上升。
3、疫情對寫字樓租賃市場的影響具有暫時性。
從中國經濟自身的角度來看，疫情已逐漸趨于穩定和常態化。為應對新冠肺炎疫情，中央與地方各級政府已出臺一系列財政和貨幣政策以扶持經濟增長；隨著國內疫情防控形勢向好，各行各業積極復工復產下疫情能夠持續受到控制，境內外資本對我國政府的高效及市場和社會的穩定高度關注。2021年的上半年在疫情之后的6個月時間里面我們也注意到，中國已經成為了在全球市場快速恢復的一枝獨秀。隨著經濟活躍度有所提高，寫字樓市場需求會持續增長，寫字樓租賃市場將逐漸回暖。
二、疫情給寫字樓市場帶來的新變化
1、遠程辦公興起，寫字樓租賃面臨挑戰。
在很多業內人士看來，新冠肺炎疫情促進遠程辦公模式，將會推進線上辦公的開發。在家辦公、線上辦公將有崛起的趨勢。人們可以在家附近的書店、咖啡館、公園、商場里辦公。星巴克今年在日本開的首家SMART LOUNGE，這種辦公模式或許在北京會越來越多，并且呈連鎖化，只要你是會員，任何門店都可落座辦公。
2、疫情防控對寫字樓物業管理提出更高要求。
疫情來臨，將物業管理推到疫情防控的第一線。在寫字樓的物業管理上，高水平管理主要體現在反應速度、反應的系統性、防疫動作到位等。政府明確要求辦公規范，防止樓內傳播，否則有著封樓的風險，這對寫字樓物業管理水平提出了更高的要求。另外，企業越來越需要更具靈活性的共享辦公和共享辦公室。
3、金融、科技、醫療健康行業成為疫情期間的需求主力軍。
我們結合北京寫字樓市場進行了分析梳理，在2021年上半年經濟復蘇后至2021年底，我們認為有三個很重要的行業，將帶來非常大需求。
一是金融行業。以北京為例，今年上半年有超過220家新注冊的金融公司，政府一直對金融創新類企業采取包容及開放的態度。我們自持的中關村資本大廈就是以定向招租金融創新類客戶為主的寫字樓。自2017年底入市以來，我們與海淀區金融辦合作，資本大廈的出租率一度高達95%，但經歷了疫情階段的部分客戶退租，導致出租率降至80%。后疫情時代，市場回暖的同時我們多措并舉，采用微信小程序及線上看房app等手段，加大該項目的對外宣傳以及招租力度。截至目前，資本大廈出租率創新高，達到了97%。同時年底北交所正式掛牌上市，也為這些金融企業提供了一定的保障。所以結合我們自己的項目情況，我認為金融企業對于辦公物業的需求其實已經開始展現出非常強勁的勢頭。
二是TMT類科技行業。無論是軟科技還是硬科技，我們都注意到他們對于市場需求非常強勁，這也是來自中國持續領先的數據迭代和更迭，大數據及云計算的迅猛發展，短視頻軟件及相關行業的火爆以及大量的對于芯片技術和研發的支持，造成了所有相關產業都在行業內進行成長和布局。
三是醫療健康相關產業。此行業作為受疫情影響相對較小的行業，已經開始展現發展苗頭，并且我們認為將會進一步的對市場、辦公物業有很大需求。在置業公司管理的城建大廈的100余家客戶里，醫藥與醫療公司不僅順利的度過了疫情的難關，而且發展勢頭愈加猛烈。通過數據，可以了解到中國醫療健康投入其實只占到GDP的6%，但世界上已經布局很成熟的國家其實都達到了10%，所以我們相信這個領域的所有參與者未來將會對整個市場需求造成很大的推動作用。
三、后疫情時代，寫字樓市場的未來發展趨勢
1、寫字樓市場恢復需要一個較長的回復周期。
2003年非典對寫字樓市場帶來重創，租金在一年內下降40%，之后租金的恢復也較慢。經過了17年的發展，中國目前寫字樓市場和租戶逐步完善。雖然此次疫情對寫字樓市場的影響相對于零售市場會更小一些，但后疫情時代，寫字樓市場達到真正的恢復還要花一些時間，我們總結出對于這樣的動蕩大概需要三個恢復階段。三個階段分別是：（1）需求小幅回彈階段；（2）需求回暖帶動去化階段；（3）持續去化引領租金回暖階段。根據仲量聯行對未來寫字樓的預測：受新冠肺炎疫情影響，寫字樓市場的短期需求將有所放緩，但長期需求仍然存在；而且短期積壓的市場需求將在疫情結束、社會穩定后加速釋放。
2、寫字樓客戶不同行業需求會發生較大變化。
后疫情時代，雖然中國疫情得到了有效控制，但國際交流活動導致零星的點狀疫情時有發生。對寫字樓客戶的行業產生較為深遠的影響。其中（1）下滑產業：主要對零售貿易、消費服務、交通運輸、外貿、酒店餐飲、娛樂傳媒、第三方辦公空間、房產銷售等聚焦個人消費的產業影響較大。近幾年，預計相關領域的整體需求將受疫情影響，租賃活躍度進一步降低。（2）韌性產業：TMT、金融行業、專業服務（律師、會計事務所）三大產業受影響程度低于前者，此類行業作為經濟發展的支柱型產業對辦公樓市場需求面發揮著決定性的作用，此類產業仍將是辦公樓市場需求的核心支撐。（3）獲益產業：疫情結束后，我們預期線上游戲、教育、視頻等科技互聯網產業以及生物醫藥大健康產業、環境保護關聯產業等行業將因本次疫情事件的突發而有所獲益，其未來前景將高于年初預期。
3、中資公司開始成為寫字樓主力客戶
以城建置業公司管理的城建大廈為例，在2004年城建大廈剛剛落成的時候，也就是將近20年前，大量辦公樓的用戶基本都是外資的跨國公司，到十年前也就是2010年的時候，中資公司開始成為主力用戶，而且他們趨勢在越來越加速，過去兩年里面中資公司成為了主要的大客戶，并且對于辦公物業的需求在急速擴張。?、
通過仲量聯行的數據，頭部TMT行業在過去兩年半時間里的承租面積已經超過150萬平米，更重要的是我們注意到越來越多的企業已經在全國進行整體的布局，不光是考慮到某一個城市和該城市的某個地區，而是進行全國布局。我們也注意到這些企業開始搭建企業自己的不動產團隊，整體協調企業在全國的布局，嘗試進行全國統籌的管理。企業在未來的需求和他們真正想要的東西進行了快速的變化，從被動式接受和選擇物業到主動式的規劃，從簡單租賃辦公物業到把物業進行很好的空間分割給員工提供最好的體驗，所有這些都是希望能夠盡快的進行布局，滿足業務不停增長的需求。
4、健康辦公、生態賦能成為未來寫字樓的新趨勢
疫情當下，大量企業更加重視辦公環境的健康需求，在產品、戶型、配套等硬件條件之外，辦公環境的舒適度與職場“健康主義”成為軟實力的表現之一。
同時，未來對寫字樓硬件配套提出更高要求，如向企業提供物理屏障和空氣凈化系統，一個良好安全的辦公環境，能讓租戶對樓宇有更大的信心，寫字樓內的企業越來越重視健康防護體系等軟硬件條件。
綜上所述，雖然寫字樓市場短期受新冠肺炎疫情影響需求有所放緩，但長期需求存在，這對于寫字樓開發和運營企業是挑戰，也是機遇。企業可以利用這段時期，提高管理能力，優化運營效率，提升重大事件應對能力。在新冠肺炎疫情過后，應該會出現強勁的消費反彈，市場購買力勢必會重新激發出來。因此，當前應練好內功，市場恢復時實現搶跑。
來源：房訊網
