CBRE世邦魏理仕近日發布《“數字”北京：數字經濟發展戰略下的北京商業地產生態》報告指出，隨著北京城市規劃對五環以內商辦用地持續嚴控，新興區域基礎設施和產業政策不斷完善，以及"總部+遠程"的混合辦公模式被企業逐步采用，北京辦公區域格局多中心化加速。
近年來，數字經濟對于經濟增長的貢獻不斷提升。數字經濟的核心部分科技/新媒體/通訊（TMT）產業早已成為商業地產需求的支柱行業之一。北京一直是全國乃至全球的科技創新中心之一，近年更趨凸顯對數字經濟的集聚優勢。尤其是未來北京數字自由貿易區、北京證券交易所和雄安新區國家數字經濟創新發展試驗區的創建，將為未來數字經濟發展創造更有利的政策環境。
從商業地產市場來看，報告指出，近三年在部分子市場新增供應的釋放下，北京整體寫字樓市場的流動性明顯提升，但區域間供需局面有明顯差異，產業生態條件也各有不同，導致企業在不同區域選址和租賃策略的差異。
在中關村區域，寫字樓空置率一直徘徊在2%左右，租金一直穩居高位，這加速了存量物業的租戶結構更新和升級。相對技術更密集、租金承受能力更高的細分行業的導入和擴張更趨活躍。經過多年的發展，上地、中關村軟件園已步入成熟，可租面積稀缺性不亞于中關村商務區，在此落位總部的頭部企業承租了區內大部分面積，且仍在尋求擴租空間越來越多未被滿足的需求外溢至供給量更充沛的北清路、東升等園區。
望京近年已成為僅次于中關村的北京科技“副中心”，疫情以后需求迅速回暖，空置率跌至5%以下，成為北京首個租金回升的商務區，在To C類互聯網細分產業生態也更趨完善。同時，望京的旺盛需求也帶動了商務區周邊電子城園區產業辦公的發展，從而加速大望京集群整體的品質提升。
麗澤區域區位鄰近中關村與通訊運營商總部所在的金融街，吸引大型通訊軟硬件技術企業入駐，隨著市場對麗澤區域及其高品質樓宇的逐步了解，以及業主提供的優厚租賃條件等優勢，今年上半年連續兩個季度凈吸納量高居各子市場之首。
其他成熟商務區數字經濟集聚優勢同樣凸顯。CBD憑借傳統行業企業總部和傳統媒體總部資源，受到不少在中關村起家的頭部企業青睞；而緊鄰望京的燕莎，則吸引了來自軟件開發、電商和互聯網+服務企業的擴張或搬遷需求；奧體近兩年新增供應密集入市，業主積極調整租賃策略，同樣成為大面積整合搬遷需求的首選區域之一。
新興區域也將逐步獲得 TMT企業的接受與認可。例如，自疫情以后首批單一產權的租賃型寫字樓入市以來，通州城市副中心定位和今年初"十四五"規劃落實的"兩區"定位，吸引了多家知名企業入駐，凈吸納量穩步提升。而同居數字自貿區區劃的亦莊和北清路，以及受冬奧會基建和產業帶動的石景山，也積累起一定規模的產業類辦公租戶資源。
研究發現，數字經濟需求結構在近五年更趨集中于成熟的頭部企業。頭部企業在北京選址時，大面積可租空間緊缺仍是一大難題，現有樓宇釋放的可租面積通常較為零散，無法滿足單一企業集中辦公需要，企業開始通過采用房地產組合管理、非標準辦公、購置或自建辦公自用等策略，尋求替代性選擇。
世邦魏理仕指出，集聚區域間供需局面有明顯差異，產業生態條件也各有不同，企業應在不同區域實施不同的選址和租賃策略。在空置面積緊缺的區域，需要在內部建立更高效、敏捷的評估、決策流程，在選址和租約上應保持較大靈活性，在外部選擇市場覆蓋度高、與業主有長期合作關系的代理伙伴，緊盯提前解約或即將到期大面積客戶動態。其他區域普遍進入供應潮的末端，具有整合、擴租需求的大型企業應把握有限的機會窗口期，盡快敲定和實施重大租賃計劃，搶占先機。
來源：房訊網
編輯：wangdc
