房訊網訊 2022年1月6-7日，中國寫字樓產業園發展論壇第十八屆年會將在北京富力萬麗酒店舉行，主題為“變局與破局：商業地產的下一個十年”。
年會將一如既往地邀請有思考精神和行動力的企業家、卓有成就的經濟學家及富有遠見的金融家，從中國經濟發展形勢著眼，聚焦商業地產行業發展進程，記錄并見證中國商業地產歷史軌跡并推動行業健康向前的持續發展。
進入2021年以來，在經濟強勁復蘇和產業政策利好下，全國商業地產市場下行企穩，進入了復蘇的“快車道”；不僅如此，在雙碳戰略和數字經濟的雙重加持下，商業地產迎來了整體行業的創新發展格局，進入了高質量發展的“新賽道”。全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱表示，站在下一個十年新周期的起點，商業地產行業發展呈現新變局、期待新破局！
2022年1月6-7日，中國寫字樓產業園發展論壇第十八屆年會現場將發布《2021中國寫字樓產業園市場研究報告》，深刻解讀并探索高質量發展要求下寫字樓產業園的變局與破局，揭幕中國商業地產“下一個十年”在雙碳戰略下綠色發展、創新發展的新未來。
以下為報告節選：
市場綜述：商業地產的變局與破局
2021年是“十四五”開局之年，在今年的政府工作報告中，再次重點提及"堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。"房地產行業在"三線四檔"和"土地出讓兩集中"為代表的政策影響下，規模增速與利潤增速雙雙下滑，土地紅利和金融紅利逐漸消失，行業面臨著深刻的變革，將進入長期穩定健康發展的階段。
隨著中國房地產調控與改革的深入進行，商業地產成為行業轉型升級和企業尋求利潤增長點的重要賽道，也承載了人們美好生活需要與工作追求。尤其是在構建雙循環新發展格局的背景下，擴大內需和科技創新為中國商業地產發展提供了新機遇，商業地產將在戰略、業態、產品、模式等方面不斷突破創新，成為行業升級與經濟發展的助推器。
在經受住疫情的考驗之后，以2021年5月中國公募REITs（不動產投資信托基金）的誕生為標志，新一輪十年商業地產黃金周期徐徐拉開帷幕。站在下一個十年新周期的起點，行業發展呈現新變局、期待新破局。
變局之變：市場筑底企穩 開啟增長新周期
自2019年起，受經濟增速放緩、產業轉型升級以及市場供應高峰的影響，國內商業辦公市場出現下行趨勢，空置率上升、租金松動，尤其是疊加2020年初爆發的疫情沖擊，商業地產面臨著下行調整和轉型升級的陣痛期。進入2021年以來，在經濟強勁復蘇和產業政策利好下，商業地產市場進入了復蘇的“快車道”。
2021年，在疫情防控和經濟社會發展科學統籌背景下，中國經濟總體保持恢復態勢，主要經濟指標出現恢復性增長，高質量發展取得新成效。宏觀來看，前三季度國內生產總值823131億元，同比增長9.8%，兩年平均增長5.2%，進一步彰顯了經濟發展的韌性和活力。世界銀行9月底發布的東亞和太平洋地區經濟形勢報告預計，今年中國經濟將增長8.5%，比4月預測值上調了0.4個百分點。
與此同時，國家強化政策調節作用，從中央到地方，產業促進、消費升級等政策陸續出臺，推動了商業地產市場需求的釋放。
“十四五”規劃提出，加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局，商業地產迎來國家"雙循環"戰略下的消費新活力；同樣是“十四五”規劃中，數字經濟單獨成篇，要求加快數字化發展，建設數字中國，數字經濟的蓬勃發展將為寫字樓產業園需求發展提供產業和企業基礎；9月3日北京證券交易所注冊成立，11月15日正式開市，對更好發揮資本市場功能作用、促進科技與資本融合、支持中小企業創新發展具有重要意義，創新性中小企業的發展也將為寫字樓產業園市場帶來新的需求增長……
多重因素影響下，商業地產在2021年加速回暖，全國寫字樓市場投資、銷售以及租賃等各項數據穩步回升，下行趨勢企穩，市場進入穩定的去化階段。從開發投資來看，全國寫字樓的開發投資額趨于理性和穩定，新開工面積同比下降約兩成，存量待售面積較去年同期微降。與此同時，寫字樓竣工面積出現大幅增長，短期內市場迎來巨量的供應，面臨著去化壓力。
從寫字樓租賃市場來看，受疫情壓制的需求逐步釋放。數據顯示，前三季度重點城市寫字樓市場租賃需求進一步回暖，寫字樓凈吸納量累計達567萬平方米，已突破上一輪市場周期的同期高點。在市場需求持續釋放的影響下，項目去化的速度加快，市場空置率扭轉了去年同期的上升趨勢，租金降速進一步放緩，部分城市核心商圈甚至出現了租金的回升。
大宗交易方面，隨著經濟和商辦市場的整體恢復，在回報率不斷走高的預期下，投資者信心持續釋放，外資買家逐步回歸中國市場。今年以來大宗交易投資額穩步回升，在自用、投資雙輪驅動下，市場活躍度顯露出積極信號，機構投資者對商業地產表現出長期的信心。預計未來大宗交易市場活躍度仍有較大的提升空間，投資資產類型也會呈現多元化趨勢。
2021年商業地產整體市場供應端與需求端表現全面好轉，供求平衡關系得到修復，持續發展的基本面得到穩固。房訊指數預計，短期來看，2022年一線城市的寫字樓市場將會恢復到疫情前的水平；中長期來看，隨著國家金融開放和科技創新的持續推進，市場仍有較大的增長空間，長期向好的趨勢愈加凸顯，中國商業地產市場全面將開啟新的增長周期。
破局之破：雙碳綠色創新 邁向發展高質量
新周期下，數字時代和雙碳時代的雙重加持，商業地產迎來了整體行業的創新發展格局。在綠色發展理念下，行業強化科技賦能，發力智慧運營，推動存量提升，同時借助公募REITs打通樓宇園區資產“投、融、管、退”全周期通道，商業地產進入高質量發展的“新賽道”。
2021年10月，國務院辦公廳印發《關于完整準確全面貫徹新發展理念扎實做好碳達峰碳中和工作的意見》，提出到2025年，初步形成綠色低碳循環發展的經濟體系的初級目標。而根據《2020全球建筑現狀報告》顯示，2019年源自建筑運營的二氧化碳排放約達100億噸，占全球與能源相關的二氧化碳排放總量的28%。在“雙碳”目標下，商業地產開始尋求低碳、環保、高效的發展模式。
在商業地產行業內，已經有商業地產項目在綠色發展上展開探索和實踐，包括在開發建設期堅持綠色建筑標準，對暖通空調系統進行預防性維護，在圍護結構、景觀美化用電負荷等建造環節落實減排策略等；在樓宇運營過程中，運營者則采用智慧管理系統，持續優化暖空調系統、節約用電、垃圾分類等多個方面，為商業地產綠色發展做出實踐舉措。
尤其是經過了疫情的沖擊后，市場租戶對辦公環境健康訴求持續提升。第三方機構調查報告顯示，在選址時，逾九成的企業都偏好綠色建筑，其中近兩成的企業愿意為此承擔一定的租金溢價。
房訊指數研究院認為，長遠來看，商業地產領域中綠色建筑將成為一種新常態，也將成為引領行業可持續發展的關鍵要素。
數字經濟時代，科技賦能為商業地產的創新發展提供了更多地想象力。商業地產運用科技賦能空間、運營、管理、服務等多環節，加快數字化轉型，構建智慧化、生態化樓宇，通過智慧集成提供更具人性化的關懷，創造舒適生態的消費和辦公空間環境以改善租戶和終端用戶體驗，給行業帶來更深程度的革新。當下的寫字樓市場中，更多高標準樓宇已安裝空氣凈化裝置或新風系統，而無人管理通行、人體熱傳感檢測、樓內服務機器人等設備設施令管理運營更加高效。智慧園區更是將數字技術貫穿于園區運營管理的各個環節，通過提升管理服務水平為企業提供高品質的經營環境、更加高效便捷的協同能力以及更加安全愉悅的活動空間，促進樓宇園區內企業的發展。
在商業地產高質量發展過程中，城市更新為行業帶來的存量提升的機會。“十四五”規劃明確提出實施城市更新行動，住建部11月發布通知，決定在北京、南京、廈門等21個城市（區）開展第一批城市更新試點工作。在北京發布的城市更新行動計劃中，提出鼓勵老舊樓宇與產業園區改造升級，到2025年，重點推動500萬平方米左右低效老舊樓宇改造升級，完成22個傳統商圈改造升級，有序推進700處老舊廠房更新改造、低效產業園區“騰籠換鳥”。
首批基礎設施公募REITs的發行上市，也為行業的質量發展注入新活力。2021年6月，首批基礎設施REITs發行上市，其中包含了多宗園區樓宇資產，對于重經營、長周期的產業園區行業來說，不僅拓寬重資產項目融資渠道，打通項目退出路徑，還有助于盤活市場存量，加速開發商的業務模式向資產管理轉型。預計未來，以商業地產作為優質底層資產的公募REITs項目有望在境內推出，創新型融資手段對推動商業地產高質量發展提供新動能。
來源：房訊網
