年初房企發債潮再次來襲。根據記者初步統計，截至1月中旬，今年已有逾30家房企籌劃發行債券融資，募集金額近千億元。業內預計，到本月底將會有更多房企加入發債大軍。
年年歲歲花相似，歲歲年年人不同。今年房企發債潮涌的背后，也呈現不少新特點。一方面，發債主體“馬太效應”越發明顯，大小房企面臨日趨差異化的融資條件；另一方面，“三道紅線”的落地與擴圍預期，同步伴隨著房企債券到期高峰的到來，這意味著今年房企的償債壓力相對更大，在按期償債與被動違約的“平衡木”上，房企會如何作出抉擇呢？
大小房企“發債總動員”
2021年元旦以來，房企發債融資快速步入高潮期。根據記者梳理，截至1月中旬，已有逾30家房企發行債券融資，募集金額已經接近千億元。個體融資規模從不足6億元的“迷你型”到超50億元的“龐大型”不等，融資利率也從不到3%的“福利型”到接近15%的高成本不等。
1月19日，陽光城發布公告，擬發行15億元公司債券，債券期限為5年期，第2年末和第4年末附發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權，債券詢價區間為6%~7%。這成為民營地產A股公司啟動發債的代表。
本輪發債潮中的沖浪者還包括國資房企。中國鐵建房地產集團1月19日開始籌劃發行13億元公司債券，該期債券為5年期品種，附第3年末發行人調整票面利率選擇權、發行人贖回選擇權和投資者回售選擇權。
地產界“帶頭大哥”同樣在踴躍發債融資。1月18日，萬科公告將向合格投資者公開發行面值總額不超過30億元的公司債券。發行人主體信用等級為AAA，評級展望為穩定，本期債券信用等級為AAA。
也有部分企業選擇發行優先票據。1月6日，碧桂園公布公告，將發行5億美元于2026年到期的2.7%利率優先票據及7億美元于2031年到期的3.3%利率優先票據，合計規模達到12億美元。
縱觀啟動發債的房企主體，囊括了碧桂園、世茂、旭輝、新城等公司，募集金額合計逼近千億元。從發行債券結構看，境外發債占比接近7成。融資利率的綜合中位數在5.36%左右，較2020年房企全年融資成本有所下降。而從碧桂園5年期5億美元境外債2.70%利率，以及部分中小房企逼近15%的融資利率對比來看，龍頭房企已明顯獲得更長的發債年限和更低的融資紅利。
為何今年年初大小房企開啟“發債總動員”呢？光大銀行金融分析師周茂華對證券時報記者表示，至少與兩方面原因有關。
首先，從宏觀金融環境來看，由于歐美主要央行繼續無限量寬松，全球流動性泛濫，國內貨幣政策平穩過渡，疊加年初機構額度寬松、央行呵護資金面等多重因素，房企發債迎來最佳窗口期。同時，從微觀企業角度考量，不少房企2021年面臨較大規模的債券到期潮，在借新還舊的壓力下，啟動密集發債成為理性選擇。
這種判斷在部分公司所披露的公告中也得到印證。陽光城就在公告中明確，最新一期債券募集資金扣除發行費用后擬全部用于償還到期和回售公司債券的本金。啟動發債的融創方面也表示，債券募集資金擬用于償還公司已發行的公司債券，或用于證監會和交易所允許的其他用途。
回溯來看，不少房企自2015年后開始密集發行公司債，發債年限一般為3~5年，2021年便迎來還債高峰。而海外債在2017年迎來發行高峰，2~5年的發債年限之后，房企境外債券到期量高企。
債券到期潮正在成為懸在這些發債主體頭頂的達摩克里斯之劍。有統計顯示，95家房企2021年到期債券7223.81億元，同比增長22.45%。不少房企在未來三年內還面臨較大的債券到期潮，2021年~2023年房企的到期債券金額均超5500億元。
周茂華分析說，債務到期疊加全球流動性寬松，都助推了大小房企積極發債。從趨勢來看，未來企業融資或將主要以借新還舊為主，融資增速或將下降，企業將加大經營杠桿的使用，以實現穩定增長。
發債井噴與離職潮涌
2021年開年，就在房企發債融資井噴的同時，房企高管也涌現離職潮。
根據記者初步統計，截至1月中旬，宣布高管離任的企業已接近20家，涉及龍光集團、榮盛發展、新城控股、金科股份等多家房企。以榮盛發展為例，1月初，公司董事會接到副總裁張志勇提交的書面辭職報告，將不在公司及控股子公司擔任職務。據報道，張志勇離開后，榮盛發展將在內部提升相關負責人。
房企發債和高管離職，兩者之間是否存在某些聯系呢？周茂華表示，“三道紅線”的落地，以及客戶需求的減少，給房企帶來壓力，也催化了高管離職潮。
2020年下半年，相關部門召開重點房地產企業座談會，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理新規，提出“三道紅線”，即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1.0倍。2021年初舉行的重點房企座談會上，還包括部分去年未參與試點的房企，因此市場預期“三條紅線”試點有望擴圍。
實際上，即便在融資渠道相對暢通的A股市場，由于地產板塊的特殊性，相當比例的房企在運營上也是“踩線”而行的。在降杠桿成為房地產行業新常態的背景下，如何擺脫路徑依賴，改善債務結構，成為房企穩健發展的新課題。
周茂華預計，未來對房企的融資監管有望更加細致和精細化，這會倒逼房企轉變高杠桿的開發模式和思維，更加注重現金流和資金的安全。
償債壓力幾何？
新年伊始房企密集發債，已經成為近年來開年的慣例。業內預計，到本月月底，有望有更多的房企加入發債融資的大軍。
不過與以往不同的是，房地產行業去杠桿政策的落地，同步伴隨著2021年房企的債券到期潮，這意味著今年房企的償債壓力更大。在按期償債與被動違約的平衡木上，房企必須作出艱難抉擇。
對于今年的資金和流動性情況，記者從多家房企處得到的回應是“壓力上升”。北京某國有地產公司負責人介紹，從去年開始，找錢難和融錢貴就已經相伴而生。其預計，雖然2021年樓市總體或表現平穩，不少房企也采取了行動應對現金流考驗，但不排除債務違約情況的再度發生。
從二級市場來看，聰明資金對此預期已有反應。1月中旬，包括“18華夏01”、“19華夏01”在內的華夏幸福旗下多只債券大幅下跌，個別債券跌幅逾10%。有市場觀點就將此解讀為，對公司短期債務兌付的擔憂。
實際上，近年來，房企債務違約頻頻出現，包括新華聯控股、泰禾集團等知名房企相繼加入違約大軍，甚至出現中弘股份、華業資本等區域地產龍頭企業陸續在A股謝幕退市。
“‘三道紅線’、貸款融資集中度限制等政策，對房企融資形成擠壓態勢，尤其是杠桿率偏高、債務結構不合理、短期償債壓力較大，同時盈利能力和外部融資能力表現不佳的民營房企風險增加�！敝苊A分析說，“在新生態下，房企應減少對融資的依賴，加大項目去化、加強銷售回款，增加自有現金，在整體行業增速放緩的情況下，逐步向高質量增長過渡�！�
來源：證券時報
編輯：wangdc
