“疫后深圳樓市高調反彈，一二手住宅成交量創五年新高。對于2021年的樓市投資，住宅放心買，寫字樓嘛，要小心。”這是戴德梁行在總結了2020年深圳房地產市場后，給個人投資者的最新建議。
明年新房價格會相對平穩，二手房價則增幅放緩
雖然是疫情下恢復最快的國家，中國整體經濟所遭受的負面沖擊至今仍在被消化的過程中。然而，全國的房地產市場，尤其是住宅交易卻已一掃陰霾，以超預期的速度恢復。
拋開一季度停工停市的影響，二季度之后，全國住宅新房成交表現皆優于過去幾年。戴德梁行的最新數據顯示，1-11月全國住宅銷售面積實現同比增長，增幅為1.9%；1-11個月新建住宅銷售均價達到9995.5元/平方米，同比增長7.4%，且分月數據顯示全國住宅銷售均價除3月份環比下降外，而后一直保持上漲走勢。
全國樓市的復蘇離不開重點城市的龍頭帶動，而深圳，在此輪樓市復蘇反彈中的表現，無疑是突出的。
2020年1-11個月，深圳新建住宅與二手住宅銷售面積分別為553.5萬平方米、 762.6 萬平方米，同比增幅達到28.7%、36.4%，前11個月兩項指標已經超過2019年全年的水平，可以預判，深圳2020年住宅交易總量將穩居近五年之首。
疫后樓市快速反彈的局面，顯然與促經濟、促消費之下流動性的釋放密不可分：進入3月份以來，M2打破過去34個月以來10%以下的增速，始終維持在10%以上，社會融資規模增速自6月份達到12.8%，創近28個月以來新高。以促進復工復產為目的的靈活貨幣政策也或多或少惠及房地產市場。尤其在集雙區利好于一身的深圳，不斷吸引來自全國的資金，也因此加劇了樓市的反彈。
南山當仁不讓成為豪宅化特征最為顯著的區域。從深圳區域市場的表現來看，“一路向西”的發展方向體現在近年來住宅市場的熱點走向上。前海、福田、南山的商品住宅均價位列深圳各區中的前三，而對應區域內的90平方米以上面積段的成交占比分別達到100%、66%、85%，南山當仁不讓成為豪宅化特征最為顯著的區域。而90平方米以下面積段成交占比超四成的區域分別為羅湖、鹽田、龍崗、光明，依次為82%、53%、43%、41%，也因此成為剛需釋放相對集中的區域——住宅市場的區域分化仍在持續。
東部市場的傳播熱度都略輸西部，但從成交情況來看，東部的表現卻難言低調。前11個月，龍崗一二手商品住宅成交總量達360.22萬平方米，在深圳全市占比27%，穩居各區之首。與2019年同期對比，包括一二手交易在內的住宅成交總量增幅超過50%的區域分別為光明、龍崗、大鵬、龍華，增幅分別為64.5%、64.1%、58%、56.2%。以新房市場為主的光明，捕獲了相當的市場熱度；而處于東部的龍崗和大鵬，成交量增幅亦超50%——東部樓市的成交表現可謂十分活躍。
深圳甲級寫字樓租金降至2014年水平
新冠疫情影響下，國內經濟增速放緩，寫字樓市場也因此受到影響，四個一線城市均出現租金下滑的情況。
其中，深圳更以12.8%的租金年度降幅首當其沖，自2019年1季度開始，深圳全市租金已連續8個季度回落，自2018年末高點累計下降23.55%，當前全市租金與2014年2季度相當，為每月每平方米211.49元。
但是，2020年，四座一線城市總吸納量較2019年上漲44.1%，北京、上海以及深圳寫字樓市場全年均錄得30萬以上的高吸納量，在宏觀經濟發展受阻的2020年仍能迎來如此大量的需求釋放，反映出一線城市甲級寫字樓需求的韌性。
租金的持續下調無疑也是刺激市場需求釋放的因素之一。
以深圳市場而言，盡管深圳2020年租金同比降幅達到12.8%，但在近80萬平米的新增供應刺激下，市場租賃活動甚是活躍，全年41.8萬平方米的吸納量已是2019年吸納量的4倍有余。
當前寫字樓市場出租壓力大已成共識，新供應多以較低價格吸引客戶， 各區政府也對引入優質企業提供獎勵......更低的租賃成本刺激了企業換租擴租的需求。得益于 “前海歸巢”計劃對企業直接提供租金補貼，吸引不少企業入駐，作為新興商務板塊的前海甲級寫字樓因此得以較快去化，全年甲級寫字樓吸納量達到20.8萬平方米。此外，更長的預租及免租期，為業主及企業提供更多的選擇機會，進一步刺激租賃需求釋放，市場給出的積極反饋顯示出深圳寫字樓市場的活躍需求。
盡管突如其來的疫情沖擊、全球經濟的疲軟表現，以及深圳甲級寫字樓寫字樓全年76.2萬平方米的高供應量，對空置率指標形成空前壓力，但在高吸納的支撐下，年末空置率25.1%僅較上年末上升3.04個百分點。結合各個片區的吸納表現，市場需求由東向西、由傳統板塊向新興板塊、由舊物業向新物業轉移的趨勢明顯，預計這一趨勢伴隨著包括前海在內的新興板塊的持續供應還將延續。
在寫字樓集中供應及租金承壓的大環境下，寫字樓大宗交易自用買家占據主導地位，背景涵蓋金融保險、實業及科技類企業；相較之下，機構投資人對租賃風險會有較多的顧慮，成交以存在財務困境或以散售目的的項目為主。
明年樓市政策會怎么走？
對于明年的市場，綜合各項數據，戴德梁行認為：
1、疫情及復雜的國際環境下，國內宏觀不境恐將延續2020年，穩健的貨幣政策保障資金量，預計M2增幅整體保持中高位，同時房地產金融監管將繼續從嚴。
2、商品住宅市場長期堅持房住不炒，因城施策，限購限貸限售仍是樓市調控的重要手段，熱點城市與中小城市持續分化。
3、保障性租賃住房建設成為居住市場的重點，盡管道阻且長，仍需堅持探索，中央多樣化滿足居住需求、堅持租購并舉的決心未曾改變，政府也將在保障性住房領域發揮更大作用。長期來看，租賃市場為大城市居住市場的重要組成部分。2021年，多渠道籌集的租賃用地出讓將會增多，涵蓋租購同權、市場秩序、管理平臺等諸多內容的租賃市場管理政策也會密集出臺。
明年深圳樓市走向會如何？
1、新出讓土地可建設住宅面積同比大增三倍多，居住供應增長可期。短期內大幅增加的土地供應，以及可預期的多渠道供給，將一定程度緩和市場對供不應求的焦慮心態。
2、人口紅利支撐的潛在需求將在未來一段時期內穩定深圳樓市需求旺盛。2016年-2019年，深圳常住人口增加206.1萬人，位居一線城市第一。2019年末，小學生在校數量僅次于廣州，未來發展動力強勁。此外，從業人員數量在常住人口中占比78%，其他一線城市均不及60%，城市活力更強。
3、在預售管控之下對新盤的價格限制將最終體現在市場對價格的預期上，進而一定程度平抑房價上漲的趨勢；并且大規模保障性住房與人才房的未來供應也將分流商品住宅市場的壓力。
簡單來說，戴德梁行認為，2021年深圳新房均價持穩，將是大勢所趨；二手住宅價格，大概率會上行，但漲幅有所放緩。
明年深圳寫字樓租金還會降？
戴德梁行表示，2021年，深圳有望投入使用的甲級寫字樓計劃供應量約達179萬平方米，但考慮到項目延期因素，預計實際供應將在100萬平方米以內。高供應量將為企業帶來更多的選擇，競爭壓力下租金優勢仍會是是吸引企業的重要因素之一。例如在新項目集中的前海，隨著京東、OPPO等行業巨頭的入駐不斷提升其商務氛圍，對企業的吸引力也將隨之增加，結合低租金的優勢，預計明年寫字樓租賃仍將保持活躍。注冊制的金融利好、疫情受控、經濟增速回升的背景下，預計2021年各行業發展環境或優于今年，對辦公物業市場的需求支撐也有望進一步增強，租金降幅料將收窄。
對于深圳寫字樓的投資機會，隨著資產價格回調，投資者可以重新審視布局深圳的投資機會；寫字樓的投資者則可重點關注：深圳核心區域帶有穩定現金流、有改造提升空間、小體量的優質辦公項目。活躍的自用買家則將繼續尋找合適標的，成交量有望持續上升。
來源：證券時報
編輯：wangdc
