在剛剛過去的2020年，百強房企銷售總額超15萬億元，但再創新高的銷售額卻未能提振股市信心。Wind數據顯示，2020年房地產指數下跌達8.64%。
據記者不完全統計，2020年50家上市房企中，僅龍湖集團、綠城中國、旭輝控股、龍光集團、保利地產、新力控股、合景泰富等12家房企股價上漲，其余38家房企的股價與2019年底相比均出現下跌。
截至12月31日收盤，市值超千億元的房企共有9家。其中萬科市值最高，達3334億元；其次是龍湖，市值為2315.1億元；碧桂園、恒大、保利地產、中海、融創、招商、華潤置地市值則在1000億~2000億元。
值得注意的是，截至2020年12月31日，50家上市房企市值總和為28767.1億元，相比2019年同期的36881.3億元，共縮水超過8000億元。
2020年，50家上市房企中，僅4家房企市值上升
數據來源：記者整理 楊靖制圖
46家房企市值下降
縱觀2020年地產股走勢，基本以“跌”為主。雖然二季度有短暫強勢上漲，但由于一季度和三四季度下跌嚴重，因此地產股全年下跌格局難變。
據《每日經濟新聞》記者不完全統計，截至2020年12月31日，50家上市房企中有46家房企市值下降，僅有4家房企市值上升，總體市值由2019年的36881.3億元，下跌22%至28767.1億元，在一年時間里共縮水超過8000億元。
具體來看，市值下滑幅度最大的為融信中國，2020年市值約為76.9億元，與2019年底的184.9億元相比下滑達58.41%；遠洋集團緊隨其后，市值約為99.4億元，與2019年底的238.4億元相比下滑58.31%；排在第三位的是正榮地產，市值約為171.7億元，相比2019年底的344.6億元市值下滑50.17%。
作為行業TOP3的碧桂園、中國恒大、萬科A的市值也出現了下滑，其中恒大下滑幅度最大為41.88%，碧桂園下滑18.58%，萬科下滑8.33%。
與此同時，2020年50家上市房企股價整體下跌，僅龍湖集團、綠城中國、旭輝控股、龍光集團、保利地產、新力控股、合景泰富等12家股價上漲，其余38家股價均出現下跌。
不過需要注意的是，自2020年4月7日以來，融信中國先后13次宣布回購股票，累計花費1.9億港元回購3315.25萬股股票，最高回購價8.220港元/股，最低5.43港元/股；而遠洋集團也于2020年12月17日分拆其物業板塊于港交所正式上市。
事實上，今年二季度地產股有明顯上漲，尤其是2020年6月末和7月初連續多個交易日持續上漲。彼時，不少證券機構都表示對2020年下半年地產股走勢持有樂觀態度，建議積極配置。然而，2020年8月20日“三道紅線”融資監管政策出臺后，地產股隨之應聲下跌。
一位不愿具名的證券分析師向《每日經濟新聞》記者分析指出，2020年以來，受國際國內環境影響，房地產板塊市值整體呈下跌態勢。首先從國內環境來看，疫情對上半年的房地產行業影響嚴重，8月下旬出臺的“三道紅線”進一步影響行業發展預期；從公司層面來講，2020年以來，部分公司出現了配股和下調增速現象；從國際環境來看，長線基金投資減弱，對如中海、華潤等房企的市值變化產生了較大影響。
值得一提的是，2020年以來，包括恒大、萬科、世茂、融創、富力、新城、龍湖等房企均采用了配股方式進行融資。
2020年1月10日，融創中國宣布以42.8港元/股配售1.8692億股，融資規模80億港元；1月17日和4月23日，世茂兩次配售股份融資超69億港元；6月4日，萬科宣布配售3.155892億股，總額預計78.9億港元；10月14日，恒大披露配售股份公告，預期募集資金總額及凈額分別為43.01億港元（約5.5億美元）、42.56億港元；12月2日，龍湖發布公告稱，擬配售發行1億股新股，將籌得總額23.50億港元，凈額為23.31億港元。
僅4家房企市值上升
與46家市值出現下滑的房企相比，4家市值上升的企業無疑是地產股板塊的一大亮點。
具體來看，龍湖集團市值由2019年底的1956.2億元上漲至2315.1億元，張幅為18.35%；綠城中國市值約237.5億元，較2019年底的186.1億元上漲27.62%；中交地產市值約為46.5億元，較2019年底的38.1億元上張22.05%；漲幅最高的為建發國際集團，由73.5億元上漲至118.9億元，上漲61.77%。
在50家上市房企中，萬科仍以3334億元蟬聯市值榜榜首，龍湖則以2315.1億元超過碧桂園、恒大、中海、華潤置地一躍排名第二。
事實上，2020年以來，地產股估值承壓，以萬科、碧桂園等為代表的績優龍頭地產股均表現低迷，二三線陣營地產股更是集體跌破凈值。但龍湖集團卻走出了獨立行情，股價自2019年底的35.13港元/股上漲29.23%至2020年的45.40港元/股，并在11月底創出51.95港元的歷史新高。
碧桂園市值位列上市房企市值排行榜第三位，為1988.3億元。從K線圖來看，碧桂園股價從2020年年初的最高12.43港元/股持續下跌，3月19日跌至最低點6.75港元/股后開始回升，最終在2020年12月31日以10.72港元/股收盤，全年累計跌幅約13.76%。
克而瑞證券指出，2020年由于受到疫情影響，整體地產板塊走勢全年較為低迷，房地產板塊7月迎來一波走勢小高峰，年末大盤走勢有所回穩，但恒生中國內地地產指數和克而瑞內房股領先指數持續下行，敞口擴大。
實際上，50家上市房企中，在2020年銷售額已達千億元的就有41家，然而市值上千億元的僅9家。規模和市值嚴重不匹配也成為房企的“通病”。究其原因，有業內人士分析認為，房地產屬于粗放型行業，且近年來國家調控嚴格，導致很多機構并不看好房地產開發企業，估值隨之就低了。
行業估值仍處低位
近年來，在“房住不炒”的調控基調下，境內融資渠道收窄、融資成本抬升，中小房企面臨的資金問題被放大，赴港IPO成為房企較為青睞的融資方式之一。數據顯示，2020年共有7家中小型房企拿到港股入場券。
然而，即使成功拿到入場券，中小房企面臨的資本之路依然艱難。
2020年12月11日，大唐集團控股于港交所正式掛牌，開盤即遭遇破發，最低報每股3.61港元，下跌20.83%，隨后快速反彈；11月17日，上坤地產上市首日同樣遭遇破發，開盤后股價“大跳水”，不到5分鐘跌幅2.19%；7月15日，港龍中國地產上市首日即遭遇破發，當日收盤股價跌0.25%至3.92港元。
此外，金輝控股、匯景控股上市首日也曾一度破發。領地控股雖然在上市首日保住了發行價，但截至2020年12月31日，其股價一直與發行價5.69港元/股持平。
上述證券分析師表示，中小房企本來估值就很低，至于為何沒有如其他房企一般出現大幅下跌的情況，則是因為“這些剛上市的房企，財務指標、業務數據與預期相比還沒有出現明顯變化，股票也沒有太多的機構投資者買入，籌碼尚未出現明顯的換手率”。
另外需要注意的是，在2020年的最后一天，央行聯合銀保監會發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》規定，從2021年1月1日起，根據銀行業金融機構資產規模及機構類型，分檔對房地產貸款集中度進行管理。
這也直接導致了2021年第一個交易日，地產股幾乎全線飄綠。Choice數據顯示，滬深股市116家房地產開發企業中，77家股價下跌，占比達66.38%；127家港股房企中，62家股價下跌，占比達48.82%；排名位居行業前列的房企也未受到資本市場的青睞。據時代財經統計，TOP30房企無一例外地全部“染綠”，與2020年12月31日收盤時市值相比，TOP30房企總市值在一日內蒸發超900億元。
克爾瑞分析指出，2021年央行貨幣政策或將逐漸回歸中性，金融去房地產化，房地產也要去金融化，受限于“三道紅線”持續發力，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨。華西證券也在研報中表示，未來房地產行業負債端情況將逐步改善，當前行業估值仍處低位，業績確定性強、股息高的企業仍值得重點關注。
東北證券認為，2021年初在低基數下行業各項指標預計將有可觀增速，在“三道紅線”主導的供給側改革將推動行業落后產能出清，財務狀態較優房企利潤率有望得到改善；“因企施策”下集中度提高以及個股表現分化趨勢將進一步深化；房企告別過去爆發式增長轉而追求永續經營，擁有核心資產以及產業鏈上下游多元經營的房企將迎來價值重估，而業績確定性強、資源卓越的一線房企以及二線龍頭房企價值或將進一步提升。
來源：每日經濟新聞
編輯：wangdc
