天價學區房到底有沒有價格天花板？
2021年開年，各大一線城市學區房同時出現驚人漲幅，“深圳老破小學區房創造32萬元/平方米歷史新高”，“北京海淀學區房業主原地跳價50萬元”、“上海學區房三天暴漲100萬元”等亦真亦假的消息持續占據著頭版頭條。
每一個親身經歷過學區房暴漲的人，都會忍不住在心底問自己這個無人能解的問題。自2006年義務教育單校劃片政策出臺開始，十余年來，每當有人質疑學區房價格已經過高時，不久后總會出現更高的成交價。
學區房在一次又一次的流轉中成為了最堅實的“硬通貨”。
手握近千萬預算，卻像在臨街乞討
28歲的林可，剛剛親身經歷了一次北京學區房業主不斷跳價的瘋狂故事，明明自己手握將近千萬的買房預算，卻感覺像是在臨街乞討。
月初，她看中了北京西城德勝學區的一套“老破小”，60平方米的小兩居掛牌價為850萬元，均價超過14萬元/平方米，單價已然超越北京普通豪宅。對于一個90年代建成的老舊小區，這樣的價格顯然不便宜。
但名校學區的魅力要勝過一切，這套房源對口公認“牛小”之一的育翔小學。即便在多校劃片政策下可能上不了育翔小學，但德勝學區內的西師附小、三帆附小同樣也是鼎鼎有名的牛小。正因如此，這里被認為是全北京最均衡的幾個學區之一，受到市場熱捧。
林可深知這一點，在火爆的市場下，看中房源之后立馬開始談價，最終加價20萬元只希望能盡快簽約�？勺屗龥]想到的是，到現場簽約時，業主卻開始反悔，表示要跟全家人再商量一下。緊接著，她在三天內四次通過中介約定時間見面簽約，卻最終都因為業主“家中有事”被不斷延遲。
四天之后，林可終于成功與業主見上面，但業主卻顧不上談價，先跟她大講一番道理，遍數近期北上深學區房漲價案例，直到半個小時后居高臨下地告訴林可，按照現在的行情，他決定再“小小的微漲”40萬元。
這樣算下來，該套房源總價比最初的掛牌價漲了近60萬元，均價已經超過15萬元/平方米。不管是價格，還是業主的態度，都讓林可有些難以接受，她扭頭就想走，卻發現業主溜得比她更快。
“業主跳漲在北京也不是新鮮事，但這樣反反復復的業主，只能說明他從一開始就不是誠心想賣，只是想在一輪輪的報價里試試樓市水溫”，林可無奈地向時代財經表示，現在北京學區房搶得太厲害，“我實在是沒想到連買房也成了自取其辱”。
林可的故事只是癲狂學區房市場的一個縮影。歲末年初，學區房瘋漲大有燎原之勢，尤其是在一線城市。特別是學區資源稀缺的深圳，學區房的魅力被放大得更為明顯。
1月14日，深圳福田百花片區內國城花園一套44平米房子賣出1420萬元的天價，均價高達32萬元/平方米的消息刷遍深圳人的朋友圈。雖然片區內中介陳宇否認了這一則消息，但他同時指出，作為全深圳最強的教育片區，百花學區房的高價是不爭的事實。
“在這里，如果預算低于1000萬是不可能實現又有學位，又能兼顧自住的需求。要么犧牲居住需求，只求為子女占個學位，然后在學校附近另外租房住；要么就只能放棄百花片區，選一個學位相對沒那么好的地方�！�
樂有家研究中心的數據顯示，2020年四季度，深圳百花片區的成交均價高達15.18萬元/平方米，同比上漲43.61%，位居全市漲幅榜第四位。這不是個例，排在百花片區前的八卦嶺片區，四季度成交均價約10.54萬元/平方米，同比上漲58.97%，真正展現了學區房概念的強大吸金能力。
2020年，兩所深圳傳統名校荔園小學東校區及荔園實驗中學宣布將要落地八卦嶺片區。在學校未出地面，具體招生范圍也沒確定，一切仍只是一個規劃時，八卦嶺的房價就開始瘋漲。
樂有家八卦嶺片區一名門店店長向時代財經表示，八卦嶺片區內存在不少的低總價小戶型房源，疊加名校利好，成為深圳大量有上學需求家庭的最好選擇。
據時代財經了解，1992年建成鵬基公寓，在2020年初28平方米單間戶型售價大概在280萬元左右，如今已經超過400萬元總價；差不多同期建設的鵬盛村，2020年初60平方米兩房戶型不到400萬元一套，目前總價也已經超過600萬元。
買學區房真的是一門穩賺不賠的“生意”
深圳學區房熱度仍在不斷持續。陳宇透露，近期百花片區的學區房就像賣白菜一樣，客戶不問價格，不看房直接簽合同，一兩千萬的總價還不少人直接一次性付款，“只能說深圳有錢人太多�！�
2000公里外，在北京最癲狂的海淀萬柳學區，對口中關村三小的蜂鳥家園成交單價也已經突破20萬元/平方米，再創新高。
直觀上，學區房暴漲的直接原因來自于需求增加。2020年，北京西城開始實施多校劃片的“731政策”，直接刺激大量焦慮的西城家長涌向海淀，再從海淀逐步擴散到北京其他熱點學區。
上海自2020年3月開始實施的公民同招、民辦搖號政策，更是摧毀以往公辦學�！氨５住�，沖擊好的民辦學校的老方法。在新的博弈基礎上，優秀公辦學校顯然是更穩妥的選擇。而在深圳，長期以來存在的學位缺口問題，讓供需關系從未平衡，漲幅也未停止。
追逐學區房的背后同樣有中產家長對于階級傳遞及資產保值的焦慮，當這份焦慮撞上稀缺的教育資源以及地產的保值增值屬性，共同締造了學區房的天價神話。
這一代中產家長，普遍都是經歷過千軍萬馬過獨木橋的高考，并完成高等教育，實現階層躍升。但伴隨著中國高等教育逐漸從精英教育轉變為大眾教育，學歷存在貶值趨勢，名牌大學的學歷更有含金量。
一個簡單的推導在于，好的小學有著更大的幾率上好的初中，好的初中才能考上好的高中，最終進入名牌大學。只要負擔得起，沒有人想要輸在起跑線上，加碼教育投入成為最優的選擇。
2015年，張薇為解決自己5歲小女兒上學的問題，選擇在上海陸家嘴濰坊十村買下一套30平方米，總價180余萬的小戶型。6年之后，伴隨著小女兒即將小學畢業，這套房子也將完成使命，重新流轉回到市場，但它的價格卻翻了一倍有余。
“上周有中介給我打電話問我要不要掛房子，報價13萬元/平方米。如果按這個價格賣掉，我這套房子已經翻倍了，更何況這么多年我一直都在出租，買學區房真的是一門穩賺不賠的生意。”
類似的故事仍在發生。李俊也是一樣的幸運兒，2019年9月，當八卦嶺還整體處于價格洼地的時候，他就迅速入手了鵬盛村一套60平方米的兩房，總價不過400萬元。今天，李俊手上這套學區房總價已經超過600萬元，上漲了200萬元，完勝一切投資理財產品。
多校劃片難解天價學區房
締造如今“天價”學區房的單校劃片政策，最早同樣也是為了教育公平所提出的。
上世紀50年代起，國家為快速發展教育，動用大量傾斜資源“砸”出了一眾如今的重點名校。歷經多年沉淀，它們的師資力量與硬件水平令其他學校望塵莫及。教育資源的極度不均等，催生了“分擇�！�、“權擇�！薄ⅰ板X擇�！钡确N種亂象，優質的教育資源被把持在少部分人手中。
為解決這一問題，2006年版的義務教育法規定，義務教育階段的公立學校實行就近入學，學生能夠進入哪一所學校，主要依據就是教育部門的劃片。學區房的概念因此誕生，購置一間“學區房”，才可以根據劃片對口的關系，讓孩子到小區對口的學校就讀。
但這一解決辦法，只是治標不治本，并未解決教育資源不平等的問題�！熬徒雽W”政策頒布后，房地產開始與稀缺的教育資源相捆綁，形成了今天學區房的種種亂象。
“天價學區房”輿論風口下，新的方案開始被提出。2015年，時任教育部副部長劉利民指出，要在教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的城區，推行多校劃片政策，將熱點小學、初中納入其中，緩解“學區房”問題。這一方案不同于以往單校劃片，而是讓一個小區對應多所小學初中，鎖定某所小學和某所中學的可能性變小。這也意味著就算家長買了學區房，也不確定到底能不能上熱點學校。
同年，深圳先行一步開始試行大學區制度，指居住在大學區范圍內的學生，可以自愿選擇大學區內的多個學校為志愿學校，按個人意愿排列順序。按全區統一的積分標準計算積分，按照志愿順序和積分高低依次排序錄取。
一年后，教育部發布了《關于做好2016年城市義務教育招生入學工作的通知》，正式提出多校劃片政策，通過隨機派位方式分配熱點城市招生名額，并在接下來的幾年時間內在全國各地得到深化。
2019年教育部又出臺公民同招政策，并在接下來的一年內在全國得到落實。2020年，西城區成為北京最后一個宣布實行“多校劃片”和“六年一學位”的區域；廣州天河區也提出將在2026年實施公辦初中“多校劃片”政策；深圳推出“實際居住”，學位鎖定等政策。
但從實際效果來看，多校劃片、公民同招新政策的調控力度存疑。反而在北上兩座城市，更加重了學區房的緊俏程度，成為新一輪樓市上漲的直接誘因。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，學位房與非學位房價格的差距，體現的是教育均等化的程度，教育越不均等、學位房的價格就越高。
要如何解決教育資源的不平等才是真正治本的問題。在多校劃片政策被正式提出的2016年，時任教育部部長袁貴仁就曾對媒體表示，“多校劃片是目前解決義務教育學校資源不均衡的具體舉措之一，是各地在解決單校劃片帶來的問題中探索出來的，也還在探索中。長遠看，應當是每個學校都能提高質量，每個學生都能在家門口上好的學校�！�
但教育均等化無疑是一個漫長的過程。在解決之前，天價學區房“擊鼓傳花”的游戲恐怕還會繼續。
來源：時代在線
編輯：wangdc
