房訊網訊 隨著疫情防控的常態化，中國經濟逐漸擺脫了疫情的影響。2020年中國國內生產總值首次突破100萬億元,錄得同比2.3%的增長率，中國成為世界主要經濟體中唯一實現正增長的國家。與中國經濟的亮眼表現對應，國內商業地產也表現出了良好的抗風險能力和快速復蘇的潛力，寫字樓產業園市場從二季度開始逐漸回暖，在供求兩端均呈現出穩健復蘇的態勢。
多家商業地產服務機構近日發布報告預測，受經濟增速加快、產業轉型升級以及國家開放程度提高等多重因素影響，內資企業對寫字樓產業園的需求得到提升，同時吸引更多外資企業的進駐；業主、租戶、投資者等市場主體紛紛開始轉變思維模式，加強風險預期、不斷調整策略，積極應對挑戰，中國商業地產有望進一步復蘇。
全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長 劉凱
全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱表示，2021年在構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局的背景下，市場活力將得到提升，企業和租戶對中國經濟信心增強，投資和辦公預算逐漸增加，商業地產包括寫字樓產業園市場活躍度明顯上升，將進入加速復蘇的階段。
市場供需均呈現復蘇態勢
樓宇是經濟的晴雨表，伴隨著總體經濟的穩步復蘇，商業地產租賃市場供應端與需求端表現全面好轉，下行趨勢回穩。
在疫情爆發初期，受疫情影響以及出于對市場環境的考慮，部分項目的工期和入市進程出現一定時期的延后。在疫情得到有效防控后，高品質寫字樓的新項目均開始陸續入市。據高力國際發布的數據顯示，2020年國內甲級寫字樓整體新增供應量達到360萬平方米，僅比2019年減少21萬平方米。
疫情之下，新交付樓宇得益于企業對辦公空間健康化、智慧化的要求，品質得到提升。高品質的辦公樓宇不僅可以為國內企業改善辦公空間環境提供更多的優質選擇，同時也將為全球企業在中國的發展提供更加優質的辦公環境和服務體驗。
從需求端來看，隨著國內疫情得到較好控制，經濟和商務活動回歸正軌，國內寫字樓市場的新增需求也呈現回升態勢，反映出市場較強的抗壓能力、修復能力和旺盛活力。
仲量聯行市場報告指出，寫字樓市場年末穩健復蘇，拉動全年凈吸納量企穩回升。2020年全年，四個一線城市共錄得凈吸納量146萬平方米，市場出現多起來自新經濟頭部企業的大面積租賃交易。二線城市辦公樓市場的需求在年末回升明顯，全年共錄得凈吸納量133萬平方米。
尤其值得一提的是，四季度一線和主要二線城市寫字樓凈吸納量錄得143萬平方米，超越前三季度的總和，基本回到疫情前的平均水平。北京全年6.9萬平方米的凈吸納量，超過80%在第四季度出現；武漢四季度則貢獻了全年所有的凈吸納量正值。業內分析認為，四季度企業對寫字樓需求快速回暖，凸顯了整體市場持續復蘇的態勢，并且這一態勢將在2021年得到延續。
金融、科技等行業提供需求支撐
疫情之下，隨著政府企業紓困及財政扶持政策陸續推出，經濟形勢逐漸向好，受疫情壓制的需求逐步釋放，其中，金融行業、互聯網科技以及專業服務業的持續發展為寫字樓市場提供了較為穩定的需求支撐。業內預計，2021年數字經濟、金融業及服務業開放等政策落地將為寫字樓需求持續注入新動能。
金融行業整體較為活躍，大型金融機構今年在辦公樓租賃市場上的表現搶眼。資本市場的活躍刺激了證券公司、基金公司等金融機構的業務增長，同時，我國公募基金管理規模和私募基金管理規模在今年均保持平穩增長，為證券、基金等機構的新設立和擴租提供了動力。據仲量聯行觀察，銀行、保險以及投資公司在北京、廣州和成都等市場都較為活躍。
互聯網科技行業的快速擴張為市場的持續去化提供了非常強的需求支撐。高力國際報告顯示，在國內主要的甲級寫字樓市場行業需求排名中，互聯網科技在其中的五個市場中位列首位。除了傳統的頭部互聯網科技公司依然保持持續的擴張需求外，在線教育、在線視頻、網絡游戲、遠程辦公、直播電商、互聯網醫療、在線房產等細分行業也呈現出了非常旺盛的辦公面積擴張需求。
具體城市的市場表現也體現了金融、科技等行業對市場的支撐。在北京，四季度寫字樓市場去化表現明顯好轉，大面積的擴租需求集中在科技新媒體行業的頭部企業；而搬遷需求中，保險、證券和基金等傳統金融機構較為活躍。在上海，寫字樓市場吸納量不斷提速，在寫字樓需求行業分布中，金融服務行業在2020年的租賃面積同比增加8個百分點；會計、律所等專業服務機構同比增加3個百分點；醫療醫藥機構同比增加3個百分點。
租金承壓跌幅收窄 刺激企業需求釋放
為應對疫情帶來的沖擊，寫字樓業主采取降租金、延長免租期等方式來挽留現有續約租戶和吸引新租戶，在提升市場活躍度的同時，也給市場平均租金水平帶來了下行的壓力。但隨著市場情緒和整體環境的不斷改善，租金降幅進一步收窄，寫字樓空置去化速度小幅提升。
根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2020年四季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.76元/平方米·天，環比下跌0.43%，跌幅較三季度收窄0.15個百分點。
中指研究院指出，隨著經濟恢復和疫情穩定，業主對寫字樓市場未來的發展信心有所增強，盡管有部分業主為在年底寒冬來臨之前加速去化而給出更優惠的價格，但整體來看，四季度寫字樓租金呈跌幅收窄態勢，這種復蘇趨勢預計將會延續至2021年，并隨經濟運行和產業發展的復蘇逐漸明朗。
高力國際則認為，市場租金承壓從一定程度上降低了企業經營成本，進一步刺激企業需求的持續釋放。租賃成本下降對于經營壓力較大的企業在一定程度上無異于雪中送炭；而對于持續增長的企業，租賃成本降低為企業提供了難得的機會窗口。不少企業在今年選擇了新租擴租來改善其辦公環境。
劉凱表示，為了解決商業地產目前庫存積壓去化緩慢的困境，我們建議從三個方面構建商業地產保障體系，助力實體經濟發展。一是穩定商業辦公市場，建議放開北京上海等城市商辦限購中關于面積和資格的限制；二是加快商辦租賃市場保障體系建設，建立覆蓋全員的、多層次的商辦租賃市場；三是建議由政府相關部門、金融機構和商會、協會、企業共同成立中小微企業辦公住所保障基金，用市場化的手段控股、收購部分經營陷入困境的寫字樓、產業園項目，經過更新改造包裝后以最低的租金標準投入市場，優先提供符合一定條件的小微企業、創業企業作為經營住所和辦公住所。
行業積極探索升級發展
在市場不斷調整、恢復的過程中，商業地產也正逐步轉型升級，形成獨特的消費新業態、新物種和新生態，為產業經濟高質量發展提供動力。劉凱認為，長期來看商業地產仍有巨大的發展前景。隨著中國經濟恢復發展和產業結構調整持續推進，新商業、新辦公、新園區、新居住的需求仍將持續增長，市場依舊擁有著巨大發展空間和投資價值。
業內普遍認為，未來，智能化、健康安全、靈活的辦公場所及辦公模式將成為市場發展的新方向。
經歷過疫情的考驗，人們對商辦物業運營管理、智慧化服務、健康辦公空間等要求提高，對于業主而言，除了維持辦公場所的健康安全外，辦公空間數字化升級以及利用效率的提升也同樣迫在眉睫。行業整體面臨著健康、生態、智慧升級的需求，逐漸向綠色健康、智慧化、創新化、生態化轉變。
疫情防控期間，數字科技的探索和應用為商業地產的持續發展提供了實踐指引。從今年來看，為了能有效控制疫情，國內"無接觸式服務"引起了商辦行業廣泛的關注，紅外線測溫、服務式機器人、物業遠程控制管理系統等科技產品的需求增加。面對疫情防控的常態化，以及人們生產辦公方式的改變，科技創新顯然成為了商業地產謀求轉型升級和長遠發展的重要突破口。
劉凱表示，商業地產的升級發展，一方面要注重市場需求側管理和改革，尤其是中小微企業對租金運營的需求，以需求牽引推動行業轉型升級。另一方面，要利用好綠色科技賦能，通過科技化手段構建品質樓宇、智慧辦公，推動智慧化、生態化、綠色化、健康化樓宇的構建，助力商業地產駛入高質量發展的新的快車道。
來源：房訊網
