近日，中國銀保監會主席郭樹清在國新辦新聞發布會上表示，房地產領域的核心問題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強。但2020年房地產貸款增速數年來首次低于各項貸款增速，這一成績來之不易。
近年來，房價過高、漲幅過大、房地產泡沫化金融化運行一直是我國經濟金融發展中的主要矛盾及問題。中國銀行研究院研究員李佩珈在接受中國經濟時報記者采訪時表示，當前，房地產泡沫化金融化主要表現在四方面：一是房地產投機炒作風氣較為濃厚。央行調查數據顯示，2019年，我國城鎮居民住房擁有率達到96%，其中有兩套房的家庭占比為31%，戶均擁有住房1.5套，在全球主要大國中，我國家庭住房擁有率位居全球第一。據此判斷，很多人買房的目的并不是自住，而是用于投資投機。
二是房價收入比過高。根據NUMBRO國際房價統計數據顯示，2020年，全球房價收入比最高的十大城市中，我國占據一半。房價收入比過高不僅推高了居民部門債務，加大了債務償付壓力，還對消費、教育等活動產生了擠壓效應。
三是各類資本競相進入房地產領域。2020年以來，在各種貸款利息優惠、貼息政策背景下，部分主體利用獲得的優惠貸款進行炒房，部分經營性貸款以各種方式違規進入樓市，這部分資金既無法監測，也加大了風險隱患。因此，多地監管部門嚴查低息貸（消費貸、經營貸）資金違規流入樓市。
四是房價過高、漲幅過大是我國經濟發展中面臨的長期問題。近期，我國部分城市又出現了房價非理性上漲現象。除了前期需求反彈、供給減少等原因，在如此高價位上還有搶房行為不乏投機炒作的成分。同時，部分剛性需求也被恐慌情緒裹挾，加入搶房潮中。
各國經濟發展的教訓表明，房地產泡沫化運行對一國經濟金融體系的影響是巨大的、負面的。郭樹清在發布會上表示，相信房地產問題會逐步得到好轉，現在要進一步采取一系列措施。李佩珈認為，這釋放了中央及政府堅持“房住不炒”的決心。
“值得注意的是，盡管我國確實存在房地產泡沫化、金融化的傾向和風險，但這僅是局部的、區域的。從居民住房違約情況（目前個人住房按揭貸款違約率約為0.3%，違約率極低）、居民儲蓄率等多個角度觀察，當前，我國房地產領域發生系統性風險的可能性并不大。”她說。
為落實中央“房住不炒”政策，李佩珈建議：一是落實主體責任、穩地價、穩房價、穩預期，防范各類資金違規流入房地產市場。二是加快租賃住房市場發展，營造租房比購房更劃算的發展環境。實現租購同權，強化租戶利益保護，加大對租房稅收補貼力度等。三是加大對投機炒作行為的打擊力度。
同時，受貨幣政策更加關注風險、房地產融資政策收緊及無風險利率上行等多種因素影響，李佩珈認為，2021年房貸利率整體穩定，略有上行。
具體來看，一是貨幣政策更加注重防風險。考慮到2020年我國宏觀杠桿率過快上行，加大了未來發展中的隱患，貨幣政策將更加注重直達性。在助力中小企業發展的同時，將避免杠桿繼續大幅上升。
二是房地產融資環境轉緊。近期，我國已出臺多項政策以避免各類資金過度流入樓市，這將約束銀行對房地產的貸款行為，相應的信貸投放將有所減少。
三是無風險利率有所上行。2021年年初以來，隨著疫情在全球趨于緩和以及新冠疫苗接種的加快，各國對經濟恢復增長的樂觀預期不斷上升，這使得各國無風險利率均出現了不同程度的上行，我國十年期國債收益率也由上年年末的3.17%上行至3.25%，使得各類金融資產定價利率也有同步趨升的壓力。
來源：中國經濟時報
編輯：wangdc
