房訊網訊 經歷了跌宕起伏的2020年，北京甲級寫字樓市場在2021年第一季度迎來了強勢的“開門紅”。高力國際最新發布的2021年第一季度北京商業地產市場報告顯示，一季度寫字樓市場凈吸納量超過23萬平方米，刷新近十年單季度凈吸納量的新高。高力國際中國區董事總經理鄧懿君表示，市場需求主要來自于互聯網科技、金融類企業的持續擴張。
從供應端來看，位于麗澤區域的平安幸福中心和位于亞奧區域的北投投資大廈于本季度入市，為市場帶來20萬平方米的新增供應。預計2021年全年，甲級寫字樓市場將迎來162萬平方米的新增供應，主要供應來自于麗澤和CBD區域。
得益于強勁的需求，本季度市場空置率在有20萬平方米新增供應的情況下，環比下降了0.7個百分點至18.8%；與此同時，受到新增供應的影響，預計2021年市場空置率將進一步提升。在租金方面，本季度市場平均租金仍處于下降通道，但降幅收窄；市場平均凈有效租金為346.4元每月每平方米，環比下降1.2%；受到全年新增供應的影響，預計2021年市場租金將繼續下行。
數據來源：高力國際
對于市場新增需求表現超預期的原因，高力國際華北區董事總經理嚴區海分析認為，一是宏觀經濟快速復蘇為企業擴張創造了良好的經濟環境，2020年中國經濟的正增長，以及疫情恢復期間相對寬松的貨幣和信貸環境，都為企業在2021年持續擴張奠定了良好基礎；二是受抑制的企業擴張需求持續釋放，2021年一季度簽約的很多大宗租賃成交來源于去年下半年開始洽談的項目，所以一季度所呈現的新增需求爆發式復蘇可以說是去年需求復蘇的強勢延續；三是互聯網科技和金融企業持續擴張助力新增需求爆發，互聯網科技和金融行業在一季度需求中依然表現強勢。
值得注意的是，雖然本季度新增需求出現創紀錄的強勢反彈，但并未從根本上改變整體市場處于供大于求的現狀。市場新增需求釋放的可持續性依然是未來市場的核心關注點，決定著整體市場空置率的上升幅度以及租金探底企穩所需的時間。
數據來源：高力國際
高力國際分析認為，大幅的季度新增需求反彈或將不可持續，季度新增需求后續將會逐步回歸到疫情前的水平。我們依然維持市場處于三期疊加的判斷，依然維持宏觀經濟增長穩步復蘇，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個基礎宏觀條件，并預計空置率在2021年觸頂和租金探底的基本研判。
部分子市場回溫明顯
在子市場的表現方面，高力國際華北區研究部董事陸明表示，東部市場和新興市場為此次需求復蘇的主要區域。
東部的CBD、燕莎和望京酒仙橋以及新興的麗澤區域，在本季度均出現不同程度的快速去化。從2018年二季度市場租金觸及高點后，CBD，燕莎和望京酒仙橋的租金均出現不同程度的下調，累計降幅為12.3%、20%和10.3%。一方面，租金的回調進一步凸顯出東部市場的性價比優勢；另一方面，近年來東部市場中的優質新項目也為大面積租戶提供了更多選擇。
值得注意的是，望京-酒仙橋區域受益于互聯網科技行業的持續快速擴張，整體市場空置率在本季度降至7.7%，并從租戶市場轉變為業主市場。同時，區域平均租金本季度逆勢上漲3%，成為首個租金出現明顯觸底企穩回升的子市場，進一步凸顯了該區域的產業優勢。麗澤區域的快速去化一方面源于區域的高性價比，另一方面得益于華為的入駐，其引領和帶動效應將在未來2-3個季度進一步顯現。
共錄得9筆大宗交易 成交約67億元
在大宗交易方面，高力國際中國區資本市場及投資服務部董事總經理汪蓓指出，北京投資市場逐步回暖，得益于境內自用買家及投資者活躍度的快速恢復，本季度北京市場共錄得9筆大宗交易，成交數量超過2020年下半年之和。雖然成交總額環比減少約22%，共計約人民幣67億元，但通過對投資類交易的成交數量及金額占比的分析，我們發現投資者的交易活力已然回暖，其交易數量約占56%，交易金額則約占83%，投資交易占比已基本恢復至疫情前的水平。
市場活力的恢復也體現在外資投資者的表現上，本季度北京外資大宗交易額約為人民幣28億元，占交易總額的41%，雖然交易總額占比低于去年同期，但環比來看正呈現逐漸增加趨勢。隨著全球疫苗接種規模的逐漸擴大，新冠疫情在年內預計將得到控制，而各國普遍加大的財政刺激疊加全球經濟復蘇的預期，外資機構針對包括中國在內的亞洲新興市場的配資比例預計將進一步提高。
從物業的角度來看，本季度辦公樓物業依然是最主要的成交標的，主要得益于北京市場有限的未來供應及快速復蘇的辦公需求。高和資本、金茂資本及首開股份以約26.5億元完成了對位于中關村板塊的啟迪科技大廈D棟辦公樓的收購，該交易也成為了本季度北京單筆金額最大的交易，該項目位于中關村板塊門戶位置，此前主要租戶為知名互聯網企業，上述買家將在交易后對該物業進行升級改造，預期將其租金提升至市場水平。本季度還錄得在朝陽區核心位置的一筆公寓交易，即由鐵獅門以約21億元收購的輝盛閣國際公寓，該項目地理位置優越且可散售退出，因此得到了投資者的青睞，而值得注意的是近期在上海也同樣發生了類似交易，即投資者收購位于核心板塊的可散售高端公寓項目。
隨著北京甲級辦公供應低谷期的臨近及投資窗口期的縮短，高力國際華北區資本市場及投資服務部副董事閆寒認為，投資者對于北京大宗交易市場依然持續看好，而來自于包括國企、金融機構等在內的自用買家依然持續關注核心區域，但主要仍然受限于稀缺的交易標的。受益于線上經濟發展及互聯網企業的擴張需求，中關村、上地板塊的辦公物業有望持續吸引市場關注，而部分被疫情影響延緩交易的項目有望延緩至2021年中下旬完成交易。
來源：房訊網
編輯：wangdc
