2021年以來，樓市政策不斷收緊。3月26日，中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯合發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，要求銀行業金融機構進一步強化審慎合規經營，嚴防經營用途貸款違規流入房地產領域。
回顧2020年的房地產市場的表現應該是超預期的，年初的新冠疫情讓市場暫時凍結，房地產市場曾經一度受到較大沖擊，但全年的數據（新房銷售面積和金額）卻再創新高。
展望2021年，筆者認為維持房地產市場整體平穩運行是大概率事件，但市場的分化或許仍將繼續。在金融監管政策影響下，房企的經營行為可能會受到影響。2021年可能會出現以下五大趨勢：
趨勢一：市場分化會繼續
2020年房地產的最明顯的特征是分化，主要表現在：不同城市之間的市場出現明顯分化，總體來說一線城市價升量增，而三四線城市則相反；在同一個城市內部也出現分化，核心地帶的住宅漲幅明顯大于外圍地帶；從成交戶型看，同樣出現分化，大戶型的成交增速明顯高于小戶型的增速；租金與房價之間的分化，總體來說租金是下降的，但房價卻是上漲的。反差最強烈的是深圳，2020年二手房價格大漲超過二成，但租金卻下降4%左右。
筆者認為，房地產市場出現分化的主要原因有以下幾方面：
一是過去幾年房地產調控政策對一線城市采取嚴控房價的策略，經過幾年的累計，購買力增加。對于三四線城市則實施“去庫存”策略，以棚戶區改造為代表的政策措施有力地刺激了三四線城市的房地產市場，隨著棚改政策的退出，這些三四線城市的購買力不濟是預料之中的。
二是由于疫情的影響，海外留學的高端人才回流加速，帶動了資金流的回流，這些高端人才主要流向一線城市。
三是寬松的宏觀政策的主要受益者是高凈值人群，他們的財富快速增加，這是高端物業的需求增速快于一般住宅的主要原因。
假如國內外疫情蔓延在2021年仍然難以得到控制，則上述趨勢仍將繼續。反之，如果疫情快速得到有效控制，貨幣政策回歸中性，上述因素就逐漸弱化，市場的分化現象也將消失。
趨勢二：房地產業進入低增長時代
隨著土地紅利、剛需紅利、金融紅利的消失，房地產行業全面進入低增長、低利潤的時代。據克而瑞統計，2020年部分規模上市房企的全口徑業績增速從2019年的約19%放緩至約11.2%。45家企業中，28家房企增速有明顯放緩，5家房企業績轉向負增長。該趨勢估計在今年將繼續維持并強化。
2020年出臺的“三道紅線”針對的是房地產開發企業的“三高”經營模式，迫使企業降低財務杠桿率。此政策一旦全面實施，整個房地產行業的平均杠桿率將會出現明顯下降，按照總資產負債率70%來計算，行業的總杠桿就限制在了3.3倍。
控制了財務杠桿也就限制了盈利能力。對于單個企業來說，負債擴張的最快速度就是15%，不可能出現過去50%以上（個別企業甚至出現連年翻番）的年增長速度。因此，從凈利潤率的角度看，要實現類似過去十幾年動輒30%甚至更高的凈利潤率就有些困難了。甚至不排除將出現業績負增長的企業。
整體來看，2021年開發商的重點會是去庫存、去杠桿。一方面，融資新規影響房企投資意愿，拿地減少。另一方面，2021年房企到期債務同比增長36%，加上“三道紅線”影響，房企現金流處于非常緊張的狀態，需要加速回款，緩解現金流壓力。過去房價地價單邊上漲的時候，大家都不覺得庫存是個問題，土地儲備持有時間越久，房價上漲了，利潤更高，但是未來庫存是一個大問題，房企要改善資產負債表，最好的辦法是把庫存變成現金，盡量追求零庫存。
由于頭部企業得到的監管更多，去杠桿的壓力增加，增長會明顯放緩，因此行業前10或前5企業的市場集中度將出現一定程度的下降。
趨勢三：房企開啟多元化經營時代
專業化經營曾經是萬科獲得市場認可的關鍵理念，但此一時，彼一時。當年很少有行業的盈利水平能獲得超過房地產開發，隨著房地產行業盈利水平向社會平均利潤率回歸，房地產開發企業圍繞主業進行多元化經營的現象將逐漸增加。
具體來看，筆者認為地產多元化，可能會有以下方向：
一是從主業出發，圍繞上下游業務進行擴展。居住服務類是重要投資方向之一，包括房地產經紀行業、物業、文旅、長租、聯合辦公、智能家居、裝修裝飾，等等。
二是跳出主業，跨行業發展。機器人、汽車、農業、體育、文化、生命科學，就屬于這一類。這一類發展的機會，在于技術進步、消費升級，技術進步可以誕生全新的產品，消費升級可以誕生全新的市場，對于新進企業和資本來說，這就是機會。
趨勢四：數字科技轉型
未來會是一個數字化的時代。去年，受到疫情影響，很多房企開始重視營銷數字化，而貝殼于2020年在美國股票市場上市，當前的市值遠超過萬科，讓很多房企看到了地產數字化巨大的想象空間。預計今年，會有越來越多頭部房企布局數字科技領域。
企業做數字化轉型，有四個主要目的：一是能促進管理提效，管理效率能提高很多；二是要做到業務賦能；三是要輔助決策；四是使房企的營業模式發生顛覆性的變化。
科技在地產行業的應用也會越來越深入，甚至會成為房企核心競爭力之一。
趨勢五：市值和信用管理將受重視
過去，房地產開發企業非常關注市場銷售的規模排名，因為有了市場規模地位就可以獲得充分的金融支持。但隨著“三道紅線”監管指標的實施，這樣的秩序可能會發生改變。金融機構從重視開發企業的規模轉變為關注其財務質量，由此導致房企的關注焦點也會出現變化，規模不再是十分重要的指標。
從過去幾年的排名看，TOP100的榜單似乎在逐漸穩定下來，TOP10只1~2個位次會變動，TOP20的新面孔變動率也在20%以內。但隨著“三道紅線”的實施，房地產行業的江湖座次可能要重新排序。
開發企業的信用風險的管理將愈發重要。2020年債券市場的違約案例快速增加，地產行業的違約案例最受關注。以往的金融機構對于開發企業的信用風險并沒有進行科學的評估能力，他們評判企業風險的主要因素往往是規模，只要規模比較大的房地產開發企業就可以容易獲得金融機構的信任。隨著規模較大的房地產開發企業違約案例的出現，加上監管者出臺一系列指標要求，金融機構對房地產開發企業的信用風險評估必將越來越精細化，倒逼房地產開發企業充分重視自身的信用風險管理。
資本市場日益成為機構主導的時代，相對于房地產開發規模而言，市值管理更加重要，如果不重視市值管理，公司就會越來越被邊緣化。因此，如何與機構投資者繼續溝通？如何完善公司治理制度？將成為上市公司日常管理工作中的重要課題。
（每經特約評論員 尹中立 榮盛發展首席經濟學家、中國社會科學院房地產金融研究中心主任）
來源：每日經濟新聞
編輯：wangdc
