截至目前，天津、青島、濟南、鄭州、南京5城先后有文件流出，明確今年將推行住宅用地“集中供應”模式，全年分三批次發布招拍掛公告。深圳市規劃和自然資源局相關人士也透露，今年將三批集中出讓居住用地。
“集中供地”涉及的城市版圖正越來越清晰。
截至目前，天津、青島、濟南、鄭州、南京5城先后有文件流出，明確今年將推行住宅用地“集中供應”模式，全年分三批次發布招拍掛公告。深圳市規劃和自然資源局相關人士也透露，今年將三批集中出讓居住用地。
上述城市，均在此前網傳的“22城”名單中。自然資源部自然資源開發利用司負責人表示，今年重點城市要穩定合理增加住宅用地供應，進一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應。
此前，為了降低土地市場熱度，多個城市已探索過限地價、競配建、競自持等措施。而此次震動地產界的供應新規，意在糾正土地信息披露的隨意性、碎片化等不規范問題，防止信息不透明帶來的競爭，合理引導市場預期。
盡管各地政策細則還有待落實，集中供地能否達到預期效果，也引發了市場爭議。但業內普遍認為，此舉可提升土地市場的信息透明度，透過詳盡披露的信息，各方主體可對未來區域市場走向做出基本研判，消除恐慌心理。
關于對房價走勢的影響，一位TOP5房企人士告訴第一財經記者，集中供地造成銷售端的“兩集中”(集中預售、集中開盤)，每年將形成三次供應脈沖，分流客戶。因同期入市項目競爭激烈，集中供應能持續穩定房價。
提升土地市場信息透明度
引起地產界巨震的“集中供地”政策，目前已得到官方口徑確認。
近日，自然資源部自然資源開發利用司負責人公開表示，今年要求各地進一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應，堅決貫徹“房住不炒”定位及“穩地價、穩房價、穩預期”的決策部署。
據此前市場信息，按照住宅用地分類調控文件要求，今年22個重點城市要實現“兩集中”，發布住宅用地公告不能超過三次。業內認為，這22城即此前落實“一城一策”的城市，包括北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州等。
記者在相關文件中看到，自然資源部要求，今年各地要主動采取有效措施引導住宅用地市場理性競爭，出讓方案應包括溢價率、競價輪次和最高限價穩控預案；重點城市要合理安排招拍掛出讓時序，實行“兩集中”同步公開出讓。
所謂“兩集中”，即集中發布出讓公告，集中組織出讓活動，原則上發布出讓公告全年不得超過3次，時間間隔和地塊數量要相對均衡。
此前，北京等地已一定程度上提升了供地集中度。譬如北京2020年供應住宅用地48宗，其中1～2月份便供應了約三分之一。但總體而言，過去熱點城市供地計劃較隨機，供應規模、節奏也不明確，市場主體預期混亂、搶地盛行。
從以往零散出讓的“涓涓細流”，到集中出讓的“放量供地”，土地供應新規則將有何影響？自然資源部相關負責人指出，穩定市場預期，既要靠合理的供需關系，也要靠充分的信息披露，讓各類市場主體和消費者全面掌握相關信息。
重點城市對住宅用地集中公告、集中供應，便是為了減少土地出讓過程中關聯信息不充分對市場預期的影響，糾正信息披露隨意性、碎片化、不確定等不規范問題，讓各類市場主體和消費者充分掌握信息，形成合理預期。
據悉，截至去年11月，重點城市均已按要求公布住宅用地相關信息。數據顯示，重點城市已供應但未竣工的住宅用地面積約為近五年平均完成交易量的5.5倍，其中扣除已取得銷售許可的未竣工面積約為兩倍多。
除了做好信息公開，重點城市還要根據市場情況，合理確定供地規模，進一步加大住宅用地供應。該負責人稱，2020年重點城市住宅用地供應量都超過了近五年平均完成交易量，多數比2019年明顯增加，今年要繼續增加供應量。
據上述文件要求，2021年重點城市公告供應量不得低于近五年平均完成交易量，大城市土地供應要向租賃住房建設傾斜。與此同時，繼續鼓勵各地探索限地價，競配建、競自持等穩地價措施。
伴隨著官方口徑的確認，各地在供地節奏上的調整也逐漸浮出水面。
2月26日，南京市土地儲備中心發布通知，將召開2021年全市經營性用地擬上市地塊前期工作推進會議，根據自然資源部對集中供應住宅用地的最新要求，將今年住宅用地上市的時間安排在4月、7月和10月。
3月1日，廣州市規劃和自然資源局增城區分局發布補充公告，原定于 3 月 26 日出讓的 4 宗商住地，將因故終止出讓，此舉被解讀為配合集中供應政策。據悉，這四宗地暫停出讓的商住地，總起拍價達 32.99 億元。
集中供應或利于穩定房價
直接施加于“面粉”的調控措施，能否穩地價、穩房價，業內對此爭論不一。
地產經濟學家鄧浩志認為，此前各大城市已針對地價過高情況采取了“限地價，競配建”“限地價，競自持”“限地價，搖號”等穩地價政策。這個政策明顯來得更直接，但地價已經封頂了，因此不存在防止高地價的問題。
此外，每家房企每年土地庫存是有計劃的�！懊刻熨I一次米，還是每年買三次米？”并不改變對米的實際需求，只改變了買米資金的安排。對房企來說，這種變化所造成的不適應很快就會結束。因此，集中供地實際影響有限。
一些房企人士也對政策持謹慎觀望態度�！凹谐鲎寙未握毓⿷考哟�，對房企資金要求比較高，整體降低開發商爭搶熱度，一年僅三次加重了拿地的緊迫感，在新政執行初期，能抑制土地熱度，降低溢價率�！蹦砊OP5房企人士告訴記者。
但該人士同時表示，不排除后期執行中，年度里上下半年的爭奪態勢會逐步增強，部分優質熱點地塊的競爭仍較激烈。不過，新規雖不能確保減少“地王”的出現，但因項目集中入市競爭激烈，集中供應能夠持續穩定房價。
多家券商則普遍認為，集中供地可降低土地市場熱度，進一步控制房價上漲。
中信證券表示，由于地方推地的機會是有限的，一旦推地過少，或由于所推土地質量太低，導致開發企業不積極，流拍率過高，地方只能等待下一次土地出讓的窗口。這在客觀上可能推動地方適當增加供給，并合理定價。
同時，土地出讓一般有保證金要求，企業很難在多地、針對大量地塊，同時繳納保證金，單塊土地可參與的房企數量可能會下降。集中出讓還可增加市場透明度，有利于形成有序、穩定的競爭格局，減少“地王”出現的頻次。
“三道紅線和房貸集中度管理，限制了企業惡性加杠桿，但土地市場激烈競爭的制度環境仍有待改革�！敝行抛C券稱，從制度上來說，土地市場的改革可以說是行業供給側改革的最后一塊拼圖——“內卷化”競爭將因此結束。
首創證券也稱，集中供應意味著市場玩家將趨于分散，避免了以往房企間過度競爭造成土地溢價率過高的情況出現，逐步推進土地價格回歸合理，進而演化為對未來銷售價格的合理預期，以及房企利潤率的逐步改善。
房企間的競爭格局也會發生變化。樂觀情況是，大型房企不能同時參加多塊土地競爭，不能再利用資金和信息優勢“通吃”市場、壟斷資源；中小房企能有更多選擇的余地，可避開大房企直接競爭而獲得土地開發機會。
另一方面，因拍地前房企需要繳納一定比例的意向保證金，若想一次性在該城市獲得更多地塊，那么將對企業的融資、現金流管理能力提出更高的要求。顯然，最終的贏家仍將是賬面可調用資金充、具有加杠桿能力的房企。
“對房企而言，強者更強，弱者更弱，對現金流管控能力強、融資能力強、運營能力強的綜合性房企，拿地機會更大；企業產品同樣需要能突圍的強競爭力�！鄙鲜鯰OP5房企人士告訴記者，第一陣營的房企具備優勢，中小房企有被蠶食的風險。
該人士還稱，在22個城市搶不到地的房企，將只能轉戰三四線城市以及更多縣城；新房限價導致一二線城市利潤薄，優質的三四線城市競爭將會增強�！暗雀喑鞘邪l布細則后，我們將通盤研判，提早進行布局選擇和策略制定�！�
來源：第一財經
編輯：wangdc
