轉眼2021年即將邁入第二季度，商業地產會有哪些轉機，哪些領域會讓人們眼前一亮，又有哪些趨勢將帶領市場參與者“牛轉乾坤”，今天JLL就來為大家盤一盤我們眼中的商業地產10大關鍵詞。
“房地產科技”
重塑商業地產競爭格局
在數字科技、5G時代，Proptech正從人性化體驗、高效運營、安全健康、數字化驅動層面，提升商業地產的“韌性”，這正是商業地產舊時代與新時代的分水嶺。
根據仲量聯行調研數據，房地產企業在Proptech領域的預算投入，正以每年10%-30%的增幅遞增。2021年，疫情常態下的商業地產將有更多的亮點誕生于Proptech領域，無論是在智慧辦公、智慧物管，還是零售地產、物流地產，Proptech將會加速提升變革與改變競爭格局。
“三道紅線”
開發商加速分化 強者愈強
房地產開發企業受疫情影響，“三道紅線”資金約束，商業物業空置率高企，以及新建物業開業延后等影響，布局商業地產的開發企業，將呈現出分化態勢。
2021年，進取型商業地產開發商將迎來擴大規模的好時機，處在“三道紅線”及沉重債務壓力中的房企，不得不做好處置商業物業的打算，對于重資產持有機構、輕資產運營機構，亦帶來潛在的市場機會。仲量聯行預計，資產出售、并購案例將超過2020年。
“新能源車”
“大玩具”加速拓店
國家商務部數據顯示，2020年，新能源汽車產銷量均創歷史新高，同比分別增長7.5%和10.9%。京東大數據顯示，春節期間訂單量飆升10-20倍。
在需求暴增的同時，也帶來了線下新能源汽車門店和新能源汽車4S店的開店潮。伴隨銷售市場的下沉，新開門店趨勢將從一線向二線、甚至三四線核心商圈拓展，這將成為核心商圈主力租戶的一大看點。新能源汽車門店，將成為高端商圈的標志，更是一種“潮”文化的符號。
“奢侈品”
線上線下“比翼齊飛”
令人意想不到的是，2020年奢侈品在國內的銷售是如此大爆發的一年。疫情加速了奢侈品公司的數字化轉型，在線零售成為主力渠道之一。2020年，中國奢侈品市場，全年銷售規模同比大幅增長48%，線上消費占比，更是從11%提升至30%。
各大品牌積極發展線上線下聯動營銷攻勢。淘寶開店、抖音直播等方式使得奢侈品線上銷售變得更為本土化，當然線下門店布局仍然重要。全渠道模式仍將是2021年奢侈品擴張的焦點。
“Z時代經濟”
3.7億主流人群的消費趨勢
Quest Mobile數據顯示，中國Z世代規模已達到3.7億人。這一群體，正在成為主流消費人群。單就潮玩領域，2020年天貓潮玩收納消費用戶規模同比2019年增長100倍。
Z世代具有“易被種草、樂于嘗新”的特征，契合上述理念的商業地產業態，會受到Z世代的追捧。我們預測，繼游戲電競、二次元文化、潮玩手辦等線下零售業態蓬勃興起之后， 2021年零售地產租戶將會涌現更多的品牌，如美妝、健身、線下實體娛樂等方向。商業地產需要面向Z世代進行由內而外的革命，擁抱Z時代就是擁抱新時代。
“物流地產”
新興需求加速市場擴容
過去十年，中國核心物流地產高標倉規模翻了兩番。除電商、零售、第三方物流與高端制造業需求外，疫情加速電商、生鮮、冷鏈及醫藥企業這一類“新興”需求高漲。2021年，倉儲物流需求依然處于高位擴容階段。
仲量聯行調研顯示，94%投資者認為未來5-10年將加大對中國高標倉市場的投資，71%的租戶表示，未來五年內將增加高標倉的租賃數量和面積。
“REITs（不動產投資信托基金）”
中國REITs元年
如果說科創板助推中國資本市場制度創新躍升一步，REITs則為中國商業不動產市場發展樹立價格之“錨”，引導商業地產健康發展。去年4月30日，國家推動基礎設施REITs進行試點，今年可期的首批REITs，很快將在滬深交易所上市。
中國經歷二十多年的房地產市場發展，積累了百萬億規模的不動產存量資產，REITs不僅僅能夠盤活巨量基礎設施，有望形成一個萬億量級的大類資產市場，也為商業地產價值鏈管理、“投融管退”閉環打造、不動產長期投資市場的建立，寫下歷史性的一頁。
“ESG（Environmentel，Social and Corporate Governance）”
商業地產的“綠色浪潮”
中國將在2060年達到碳中和，在這一目標下，綠色地產的增長給綠色資產的發展注入動力。仲量聯行研究顯示，擁有LEED認證的辦公樓，比非綠色認證的辦公樓，租金高出6.1%-13.8%，綠色建筑的內部收益率（IRR）比投資于非綠色建筑高出約2.5-2.8%。
2021年商業地產ESG趨勢，一方面，更多的商業地產企業引入ESG管理模式，另一方面，綠色建筑與綠色資產也將快速遞增，其中新建綠色建筑達到60%，現有建筑的綠色改造與綠色星級認證數量持續增長。
“存量物業”
存量舊改 鳳凰涅盤
無論是住建部提出的“城市更新”行動，還是地方城市的舊改加速，2021年，城市更新依舊保持熱度。在中國一線及二線核心城市，超過1億平方米左右的存量物業需要改造，舊百貨、舊廠房、舊辦公樓，都亟需價值重塑、鳳凰涅盤。
仲量聯行認為，商業存量物業加速進入更新名單，將使得投資板塊更為活躍，進一步為市場提供核心的商業資產。同時，商業舊改也將對周邊街區、社群進行重構，繼而提升租金水平與商業環境，為市場注入新的活力。
“社區型商業”
疫情之下，利基市場“逆襲”
疫情給大型購物中心帶來一定的影響，卻讓社區商業成為逆勢而上的代表。以超市為代表的業態，成為2020年線下實體店中消費增長最快速的一類。尤其是線上線下結合體現的優勢，一些區域超市的線上銷售占比從疫情前的2%-3%，激增至疫情后的10%-20%。
社區商業體現的優勢將支撐這一領域，成為2021年利基市場中快速崛起的“黑馬”。此外，仲量聯行追蹤上海2021年新開業購物中心，體量在5萬方以下的社區型購物中心占比達到40%，這也說明社區商業的發展潛力。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
