在今年一季度，北京對外公布了經歷了疫情襲擾的2020年的整體經濟運行情況，其中信息傳輸、軟件和信息技術服務業實現增加值5540.5億元，增長14.4%，金融業實現增加值7188億元，增長5.4%，成為支撐北京服務業正增長的主要支撐力量。在這樣的宏觀數據支撐下，北京辦公市場延續了2020年的需求復蘇態勢。其中，甲級寫字樓市場單季度凈吸納量超過23萬平方米，刷新了近十年以來的單季度新高，也創下了近十年需求最強勁的季度開局。乙級樓宇和產業園區也同樣出現大量的新增需求，凈吸納量分別超過10萬平方米和28萬平方米，因此全辦公租賃市場的凈吸納量超過61萬平方米，全部辦公租賃市場都在一季度出現大幅去化，空置率均出現不同程度的下降。
在一系列靚眼的復蘇數據背后，所有的原因都指向了一個行業，即互聯網科技，而這與北京的城市戰略定位密不可分。十三五期間，北京已經形成了一系列的先發優勢，十四五規劃則進一步明確了將建立國際科技創新中心的發展目標。在2020年全球獨角獸企業中，北京占有93家，數量居全球首位，其中全球十大獨角獸企業6個來自中國，3個位于北京。《全球科技創新中心指數2020》顯示，北京在全球30個主要的科技創新中心中位列第五，排在舊金山-圣何塞、紐約、波士頓-坎布里奇-牛頓和東京之后，其中創新高地排名全球第三。 北京也是中國唯一排名進入前十的城市，上海和深圳也同時上榜，分別排在第17和25位。產業更替佐證了北京辦公市場的發展，曾經在聚光燈下的一些行業正在淡出，互聯網科技行業毋庸置疑已經站在了辦公市場的C位，成為全市場最亮眼的明星行業。
高力國際一直強調北京辦公市場有著非常強的產業特性，其市場發展和區域產業發展緊密相連。經過近20年的發展，北京目前已經形成兩大互聯網產業聚集地，并形成了兩個主要的市場組團，分別為位于西北方向的中關村-上地（泛上地區域，包含西二旗，清河等周邊區域）-北清路組團和位于東北方向的望京酒仙橋組團。
高力國際在整理了北京約150家頭部互聯網科技公司在京辦公租賃情況后發現，當前頭部互聯網公司辦公面積（包含自用和租賃面積）共約525萬平方米，其中前20的公司辦公面積約422萬平方米，占總互聯網公司辦公面積的80%。有42%的互聯網公司位于上地，位于東西兩大組團內的互聯網企業占比高達72%。同時，互聯網公司更加集中于產業園市場，有67%的互聯網公司位于產業園內，位于甲級寫字樓的比例僅8%。在租金方面，互聯網科技公司目前平均租金水平相對較低，平均租金約190元每月每平米，低于整體辦公市場223元每月每平米的水平。此外，當前互聯網公司依舊維持了迅猛的擴張速度。在2020年全年5000平米以上的大宗租賃成交中，互聯網科技公司的成交面積占比達到42%，遠高于第二名金融行業的18.8%，在今年一季度這個比例更是上升到64%。這個比例還沒有計入去年融資如火如荼的在線教育行業，如果把在線教育新租面積也計入的話，2020年的互聯網科技行業占比超過50%，今年一季度的占比更是接近70%。
高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，互聯網科技公司的快速發展，也帶動了東西部組團中上地和望京-酒仙橋區域的快速去化。上地子市場是北京重要的互聯網科技產業聚集地，也是目前北京最炙手可熱的產業園子市場。在疫情肆虐的2020年，上地是我們觀察到的唯一連續三個季度出現快速去化且租金逆勢上揚的產業園子市場，且這樣的趨勢在今年一季度依然持續，目前市場空置率僅有7%左右。區域內一些待入市的新項目還在預租階段，就已經實現了大幅去化。
望京酒仙橋的寫字樓市場從2015年到2018年經歷了四年兩輪供應期，市場空置率長期保持超過20%左右的水平，最高點在2015年甚至達到了38%，次高點出現在2018年接近24%的水平。整個市場的也正是從2018年開始，經歷了長達3年的去化周期。得益于區域內強勁的互聯網科技企業的擴張需求，望京酒仙橋在2020年出現了加速去化的情況。高力國際華北區研究部董事陸明說，截止到2021年一季度，望京酒仙橋已經從租戶市場轉變為業主市場，平均租金本季度逆勢上漲超過3%，成為首個租金出現明顯觸底企穩回升的子市場，進一步凸顯了該區域的互聯網產業優勢。
高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，在對互聯網公司的選址需求進行梳理后，我們發現互聯網科技行業除了具有產業聚集效應強和擴張速度快的特征外，對于人才的需求量也非常大，因此潛在的人才留存和獲取成本已經成為企業選址最重要的因素。此外，交通便利性，樓宇用電量，餐飲配套在互聯網企業選址中也扮演了重要角色。從目前的市場格局來看，除了航母級的互聯網頭部企業有能力敢于跳出產業聚集區域進行多總部選址，其他大部分的互聯網企業選址需求依然還會集中在東西兩大市場組團內。高力國際的數據顯示，在兩大組團內，某些子市場目前已經出現了"一房難求"的局面，未來3年超過130萬平方米的新增辦公項目，將會很大程度上緩解目前該區域供不應求的局面。
互聯網企業的擴張需求至少占據了北京辦公市場新增需求的半壁江山，這個行業發展將在一定程度上影響著北京辦公市場去化速度和租金觸底企穩回升所需的時間。十三五期間，北京的辦公市場已經形成了以內資為主，外資為輔的發展格局。展望十四五，北京市政府提出了2025年"國際科技創新中心基本形成"，2035年"國際科技創新中心創新力、競爭力、輻射力全球領先"的奮斗目標。在十四五期間，北京將建設國際科技創新中心、形成國際人才高地，在科技強國建設中發揮高端引領、關鍵支撐、示范帶動的重要作用。在這樣的大方針指引下，我們相信以互聯網科技為首的高新技術企業將會在北京辦公市場的供需兩端都扮演更重要的角色。
來源：高力國際
編輯：wangdc
