一季度北京甲級寫字樓需求強勁，上地子市場已成目前北京最炙手可熱的產業園市場。
據高力國際觀察，在疫情肆虐的2020年，“泛上地”區域是北京唯一一個連續三個季度出現快速去化且租金逆勢上揚的市場，且這樣的趨勢在今年一季度依然持續。截至目前，該區域市場空置率僅有7%左右。現在，該區域內一些待入市的新項目還在預租階段，就已經實現了大幅去化。
高力國際向記者表示，這一靚麗數據的背后，所有的原因都指向了一個行業——互聯網科技企業，該區域是互聯網企業的辦公集中地。
快速擴張遇辦公選址痛點
“在近兩年為各類頭部互聯網科技企業提供選址服務的經驗中，發現由于企業業務超預期發展而帶來的辦公空間需求無法預估的問題，已經成為目前科創類企業選址的重要痛點之一。”高力國際向《證券日報》等媒體表示，很多企業通常會遇到公司快速發展導致短期內人員需求暴增，對辦公面積需求非常迫切的問題，因此工位緊張的情況成為了這類企業員工辦公的常態。同時，辦公樓宇的租賃從選址、看房、最終簽約到裝修入駐最快通常也需要三個月到半年的時間，大面積辦公空間租賃需要的時間則更長。
在高力國際看來，一邊是不能因為無法提供工位而耽誤公司業務發展，一邊是復雜的辦公選址流程，這樣的矛盾已經成為目前企業行政和房地產部門最核心的困擾。除此之外，相較于更為明晰的辦公租賃成本，互聯網企業還面臨更大的時間成本、人才留存和獲取成本。
一方面，除了對于樓宇交通便利性、用電量和餐飲配套的硬性規定外，企業在租賃價格、需求面積匹配和區域選擇方面不斷平衡尋找最佳解決方案，因此在選址方面耗費了大量的人力和時間成本，這種現象在頭部企業的大面積辦公選址過程中就更為明顯。另一方面，由于目前中關村上地區域的供應緊張，“一房難求”的現象普遍存在，一些大面積需求的科創企業不得不開始進行跨區選址，而在這個過程中，勢必會為企業帶來大量的額外時間成本。
高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，為了從一定程度上緩解這些痛點，進一步降低整個選址過程的潛在成本，一方面可與專業代理機構合作合理選址；另一方面，面對“僧多粥少、一房難求”的市場現狀，企業可以考慮相關部門向性價比更高的區域疏解。在不影響日常業務運行的前提下，企業可以考慮將非核心業務部分或者銷售業務部門等轉移到性價比更高的區域。
作為專業代理機構服務商，資產管理超過330億美元的高力國際北京辦公室也剛剛“搬家”。鑒于能更充分地發掘地產潛力，深耕本地市場，高力國際將北京辦公室遷至北京中央商務區核心區金地中心。由此可見，企業不同發展階段對辦公需求是不斷改變的。
中關村一帶成“業主方市場”
“高力國際在2021年為某互聯網大廠提供專業選址顧問服務時就面臨了上述問題。企業業務部門快速擴張，需要在2個月內確定能夠滿足2000人的辦公場地，并對區域有著非常嚴格的限制，而該區域的市場現狀就是多家租戶爭搶同一面積。”高力國際方面向《證券日報》記者表示，對于互聯網企業辦公的集中地中關村和上地一帶，幾乎都是業主方話語權更強的市場。
在過去十年間，北京的科技創新中心已經從中關村，逐漸外溢形成上地和北清路兩個產業園市場，至此北京已經形成了以中關村-泛上地-北清路為核心的西北辦公市場。有限的新增項目和持續增長的辦公空間需求使得中關村市場長期保持非常低的市場空置率，上一次出現超過10%的空置率還要追溯到2015年。長期的市場低空置率保證了租金的穩定上漲，平均租金在2018年開始超過CBD，一躍成為僅次于金融街的北京第二貴的寫字樓市場，并延續至今。
“整個中關村和上地市場中的辦公樓宇并不愁租，但一些具有前瞻性的業主已經開始思考如何進一步提升自身項目的競爭力。”高力國際華北區研究部董事陸明向《證券日報》等媒體表示，項目競爭力最直接的提升來自于辦公樓宇或園區硬件的提升，例如商業配套配比，樓宇外立面、公共區域、空調系統、停車設施等。
對此，嚴區海總結道，“迫切”是中關村和上地業主和租戶的共同心態，業主求變和企業求租就是目前這個區域的市場現狀，而這個狀態預計未來兩三年仍將持續。
根據高力國際的調查，未來五年，中關村和上地的新增供應量大概在150萬平方米左右，而根據目前的市場需求來看，由于企業對于區域選擇較為集中，這些市場依然會維持供不應求的局面，區域租金水平將持續提升。
來源：證券日報
編輯：wangdc
