房訊網訊 2021年6月24日，房訊指數研究院主辦的"中國商業地產投資專業展覽會暨第三屆中國商業地產品牌建設論壇"在北京召開，會上，發布了《中國商業地產100強研究報告》。
本次會議以"開拓新渠道，開創新生態"為主題，會上，2021中國商業地產100強測評成果正式發布，備受關注的"中國商業地產100強"測評榜單揭曉。這項由房訊指數研究院主辦的測評工作，已連續開展3年，測評成果已成為評判商業地產開發企業和運營企業綜合實力及行業地位的重要參考標準。
本次發布的《2021中國商業地產100強研究報告》指出，在房住不炒、"三道紅線"和"土地出讓兩集中"政策影響下，隨著規模增速與利潤增速雙雙下滑，土地紅利和金融紅利逐漸消失，住宅地產黃金十年周期已走到了末端。此消彼長，以2021年5月中國公募REITs（不動產投資信托基金）的誕生為標志，商業地產黃金十年周期徐徐拉開帷幕，我們正處于黃金十年周期的起點上。
根據《2021中國商業地產100強研究報告》顯示，商業地產10強整體沒有太大變化，整體相對較為穩定。其中，萬達繼續位列第一，萬象生活、中海商業、紅星美凱龍、大悅城分別位列第二、第三、第四、第五，富力商業、寶龍地產、保利商業分別位列第六、第七、第八；印力和龍湖位列第九、第十。
房訊指數研究院指出，2021年5月，隨著首批九單基礎設施公募REITs（不動產投資信托基金）火爆發售，醞釀十年有余的中國公募REITs終于誕生。房訊指數認為，公募REITs打通商業地產 "投、融、建、管、退"全生命周期發展模式，同時為投資者打開了商業地產投資的大門，標志著中國商業地產步入成熟市場階段。因此，商業地產站在新周期的起點，黃金十年呈現四大趨勢變化：第一，新商業，以新零售、新電商、新消費為代表的新商業表現強勁且前景可期；第二，新辦公，以智慧辦公的崛起為標志，新建在建寫字樓在硬件和軟件上的標準創新改變了工作定義和企業定義，預示了新辦公的新趨勢；第三，新園區，定制化、專業化、數字化、生態化的四化園區有望脫穎而出；第四，新居住，2021年隨著政策上住房市場和住房保障兩大體系的完善，供給端呈現多元化規范化，需求端新生代租賃群體觀念革新，揭示了新居住的新邏輯。
新商業：山重水復疑無路，柳暗花明又一村
在經歷了疫情的洗禮之后，中國商業地產不僅在市場端實現了快速恢復，商業地產企業積極調整戰略，以重度運營和數字科技賦能行業發展，以創新的商業模式滿足消費內循環趨勢，從而進入高質量發展的"新賽道"。
2021年一季度，全國房地產開發投資穩定恢復。以商業地產來看，據國家統計局數據，2021年1-3月，商業營業用房和辦公樓的開發投資額同比增速均超過10%，其中商業營業用房為2397億元，同比2020年一季度增長13.8%。彰顯了行業韌性，也體現了行業發展信心有所增強。
來源：國家統計局 房訊指數整理
銷售方面，2021年一季度商業營業用房銷售面積較2020年一季度增長24.9%，較2019年仍有差距，并沒有完全恢復到疫情前的情況。存量上，2021年一季度商業營業用房待售面積同比下降3.7%，庫存量相對減少。不可忽視的是，在新開工面積增長的前提下，未來市場仍將面臨著較大的去化壓力。
以商業營業用房和辦公樓兩者之間比較，辦公樓的銷售面積數據更積極一些，較2020年一季度增長34.4%，商業營業用房則為24.9%。在疫情沖擊下，商業營業用房受到的影響相對較大，增速回升也更慢一些，體現了該業態較弱的抗風險能力。
從市場端來看，隨著整體商業環境繼續回暖，消費市場加快復蘇，餐飲等接觸式消費明顯改善，實體零售店鋪經營繼續回升。一季度，社會消費品零售總額105221億元，同比增長33.9%，兩年平均增速為4.2%，與去年四季度環比增長1.86%。
2020年整體來看，新冠疫情導致全國商品零售額下降，商業地產行業企業面臨著巨大挑戰。年初疫情肆虐期間居民生產、生活受限，線下消費市場受到沖擊；到二三四季度市場逐步復蘇，商業地產百強代表企業規模仍保持增長，但增速有所回落。
來源：企業年報 房訊指數整理
新辦公：沉舟側畔千帆過，病樹前頭萬木春
展望"十四五"期間，預計在經濟持續增長、產業結構不斷升級優化的影響下，寫字樓市場基本面有望得到進一步鞏固和提升。長期來看，隨著國家金融開放和科技創新的持續推進，寫字樓市場仍有較大的增長空間，行業深度運營和創新趨勢也將得到進一步的深化。
2021年新冠疫情防控常態化，經濟活動持續恢復。雖然在下行趨勢和疫情影響下，去年寫字樓物業出租率和租金整體有所下滑，但得益于今年整體形勢的利好以及從業者積極的運營，全國寫字樓市場投資、銷售以及租賃等各項數據穩步回升，市場回歸疫情前的發展曲線。
截至2021年一季度，外部不確定性因素對寫字樓市場的沖擊減弱，整體需求承接2020年下半年的復蘇步調，越來越多的企業正在積極釋放其新租或搬遷需求。各項積極因素推動下，寫字樓市場持續恢復，重點城市迎來"開門紅"，空置率上升的趨勢得到緩解甚至改善，租金降幅收窄，逐漸趨于平穩。
從大宗物業交易表現來看，雖然交易市場周期變長，但在自用、投資雙輪驅動下，市場活躍度并未下降，投資者仍對市場優質項目保持高度關注。無論是自用亦或投資，寫字樓依然是商業地產投資者的首選。
隨著經濟形勢的變化，寫字樓市場租戶端結構出現轉變，金融和科技客戶勢頭強勁，拉動了市場需求的增長。業主端則不斷提升寫字樓物業質量，積極采用靈活租賃、智慧物業及增值服務等策略來滿足租戶日益多元化的辦公需求。
2021年第一季度，全國辦公樓行業穩健復蘇，各項數據較去年同期有大幅回升，基本恢復到疫情前狀態。當然這也與2020年一季度整體行業受疫情突然沖擊而出現基本面數據大幅下滑有關。
來源：國家統計局 房訊指數整理
市場銷售方面，一季度全國辦公樓銷售面積575萬平方米，較2020年同期增長34.4%，與2019年一季度（671萬平方米）仍有差距，但已經顯示出疫情后良好的恢復態勢。
來源：房訊指數研究院
全國主要城市2021年首季度凈吸納量錄得125萬平方米，在連續多年供大于求的趨勢下，本季度全國整體凈吸納量高于新增供應水平，實現市場供需的基本均衡。其中，四個一線城市甲級辦公樓凈吸納量合計達到89萬平方米，已達去年全年總值的60%以上。二線城市辦公樓市場也有不同程度的回暖，第一季度凈吸納量共錄得36萬平方米，市場信心有所提振。
總體來看，中國寫字樓市場短期仍將面臨供應過剩、租金下行的局面，但中國經濟基本面長期向好，金融、TMT行業仍強勢擴張，將持續驅動市場租賃需求，長期仍擁有增長引擎。
新園區：蓬山此去無多路，青鳥殷勤為探看
中國產業地產未來發展將面臨四大趨勢：開發模式將從"賣房賣地"轉向"持有運營"，產品模式將從"園區經濟"轉向"城市經濟"，盈利模式將從"客戶思維"轉向"伙伴思維"，運營模式將從"管理園區"轉向"服務園區"。
2020年的新冠肺炎疫情給產業園區帶來了巨大的沖擊，在疫情影響下，行業整體規模增速放緩。而外部環境的變化也使園區的運營招商一度面臨困境，導致園區運營商營收與利潤的下滑。但在政策扶持、融資渠道暢通、數字化賦能等多重利好的帶動下，產業園區依舊將迎來蓬勃的發展。
從整體行業來看，隨著產業的轉型升級，越來越多市場化運作的園區開始"去地產化"，以信息化、智能化應用，全面提升產業園區運營能力；同時，聯合政企、金融與科研機構多方協同深化合作，打造一站式、生態閉環的產業集群也為產業升級提供了助推力。
展望未來，在國家不斷擴大戰略性新興產業投資、加快構建現代化產業體系的背景下，各級政府從多方面加快新基建建設進度，作為產業集群載體空間的產業園區，仍有巨大的發展空間。
來源：中國開發區網 房訊指數整理
房訊指數認為，中國產業地產未來發展將面臨四大趨勢。
1、開發模式將從"賣房賣地"轉向"持有運營"。
2、產品模式將從"園區經濟"轉向"城市經濟"。
3、盈利模式將從"客戶思維"轉向"伙伴思維"。
4、運營模式將從"管理園區"轉向"服務園區"。
新居住：長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海
短期來看，大城市住房問題、租賃住房將成為政策發力的重點，新市民的住房需求同樣得到重視，這是基于去年以來市場變化做出的政策措施。而從中長期來看，住房市場和住房保障兩大體系的完善，成為今后五年的政策目標，這也將對未來的調控思路作出引領。
2020年，在"租購并舉"政策推進落實下，住房租賃市場行為正逐漸規范，市場環境亦進一步改善。
從政策來看，國家"十四五規劃"提出，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。推進住房租賃市場的規范與發展成為未來五年的重要工作，也是關系社會民生的關鍵因素，租賃市場的發展迎來挑戰和機遇。
來源：企業公開信息 房訊指數整理
結語：兩岸猿聲啼不住，輕舟已過萬重山
2020年以來，新冠疫情對于整個社會、經濟包括商業地產行業都是一次前所未有的嚴峻考驗，尤其是商業板塊損失最重，辦公在其次。這進一步加速了商業地產行業洗牌，同時倒逼著商業地產行業的轉型和升級。
從全國來看，當前商業辦公行業面臨的挑戰主要集中體現在連續多年的供應高峰，推動空置率的走高和租金（售價）水平的下降。根據房訊指數統計，2020年下半年一線城市寫字樓空置率全部在20%以上運行，均創十年新高；上海和深圳甚至超過了25%以上。全國寫字樓平均空置率接近30%，商業營業用房空置率高達35%。
另一方面，根據統計，中小微企業在商業地產租賃和銷售市場占比超過60%以上，是商業地產需求的主要力量。
商業地產是房地產行業重要的細分領域，購物中心、寫字樓、產業園是承載區域經濟發展和產業轉型的重要載體。當前，商業地產正逐步朝著多元化發展，形成獨特的消費新業態、新物種和新生態。同時，商業地產與投資、消費以及產業的升級發展關系更加密切，可以說是產業、經濟高質量發展的新動力。
來源：國家統計局 房訊指數整理
房訊指數提出應對當前商業地產市場發展的四個策略和建議。
1、大力發展服務業刺激商業地產市場的新增需求釋放。
中國服務業增加值占GDP比重只有54%左右，距離服務業較發達的經濟體還有20%-30%的差距。大力發展服務業，特別是高端服務業將從很大程度上刺激新增需求的產生，從一定程度上抵消大量新增供應帶來的壓力。
2、大力發展數字經濟，通過數字經濟促進服務業發展，加快閑置資源去化速度。
數字經濟在中國的發展規模目前已經全球第二，但數字經濟占整體GDP的比重卻只有36%左右，相較于英美德三國超過60%的比重來講，我們的差距依然較大。數字經濟為服務也提供了更適合其發展的沃土，服務貿易為數字經濟發展提供了更大的需求動力。當數字經濟不斷提升服務業發展質量和規模的同時，也會創造出更多的商業、辦公面積需求。
3、整個城市一盤棋，政策保持靈活性，需要因地施政或因"區域"施政，打破行政區之間阻礙企業流動或擴張的各種限制和束縛，緩解產業發展和商業地產供給錯配的問題。
城市整體商業地產市場的高空置率并不意味著各個子市場也會存在高空置率的問題，往往是高空置率和低空置率的在不同的子市場出現。這種供需錯配的問題在不同的城市都有出現，具有一定的普遍性。因此，商業地產作為城市產業發展重要的硬件基礎設施之一，除了需要建立市場化的租賃市場，還需要在卡脖子的重點政策層面給企業松綁，甚至是在政策上打破行政區域的界限，以城市大局思維為前提，助力解決企業發展擴張需求的同時，解決經濟產業發展和商業地產供應在錯配上的問題。
4、嚴控新增商業地產用地供給，配合產業發展進行土地資源精準匹配。
從目前商業地產市場的高供應量和高空置率的現狀反映了商業地產的土地供應和產業發展之間的不匹配。
商業地產土地供應在很大程度上已經遠遠超出未來5年的城市產業發展速度所需要的規模，透支了產業發展未來的土地資源需求。雖然隨著中國經濟的發展，相信這些高供應量都會被市場所吸收，但我們承擔的是時間成本，機會成本和樓宇維護成本等。因此，商業地產土地資源和城市產業發展相協調的機制建設需要更加細化的工作，因此就需要貼近市場，更深入企業，從微觀需求匯總反推商業地產土地資源的更加合理化配置。
附一、2021年度中國商業地產100強榜單
附二：測評指標體系說明
房訊指數研究院長期跟蹤商業地產企業表現、行業動態、經濟走勢，并在此基礎上捕捉到精準而全面的市場數據，將實時、準確的數據與深度的分析相結合，采用實地調研、問卷訪問、企業訪談、資料檢索、歷史研究、數量統計構建獨特的數據分析模型體系。
2021中國商業地產100強榜單選取在中國內地從事商業地產經營活動的100家房企，以2021年3月31日為統計時間點，涵蓋規模指標、 運營指標、管理指標、創新指標、品牌指標、誠信指標等6大指標，全面客觀評價企業的綜合實力與業務發展能力。
附三：機構介紹
房訊指數研究院前身為中國寫字樓研究中心（CORC），是專注于商業地產各產業鏈條發展的學術研究機構，由房訊網（FUNXUN.COM）發起成立，囊括了國內國際知名的商會協會、金融機構和經濟學家，產業鏈條上包括土地、金融、市場、企業以及互聯網數據和技術咨詢專業提供商等方面的機構作為理事研究單位，共同打造中國商業地產行業發展的智庫平臺。
房訊指數研究院從2013年開始發布中國寫字樓年度研究報告和TOP100榜單，從2018年開始發布中國商業地產100強研究報告及100強榜單。
來源：房訊網
