房訊網訊 2021年6月24日，第三屆中國商業地產品牌建設論壇在北京富力萬麗舉辦，以"開拓新渠道 開創新生態"為主題，聚集新周期下商業地產品牌建設與發展，探索品牌引領下行業企業的創新趨勢，以品牌力量推動中國商業地產行業高質量發展進程。
第三屆中國商業地產品牌建設論壇由全聯房地產商會聯合房訊網共同主辦，房訊指數研究院與全聯房地產商會寫字樓分會承辦，來自商業地產百強企業和項目以及上市公司、金融機構、投資機構、物業管理、代理經紀等地產界、金融界、學術界專家、政商學屆精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席，齊聚北京共襄盛舉。
貝殼研究院首席分析師許小樂在論壇上分享了對中國新商辦行業的研究，并描述了新商辦的發展圖景和路徑。他表示，中國商業地產總體處于下行周期，但在不同區域、不同產業需求之中仍有結構性的機會；行業發展整體效率仍然比較低，應該從三個維度去突破，一是服務者進化，二是技術進化，三是制度進化。他認為，未來的新商辦將是以數據和技術驅動職業化服務者、線上線下相結合，涵蓋開發建設、銷售出租、裝修設計、房屋改造、換租搬遷、運營物管等服務環節的綜合交易服務平臺。
以下是許小樂演講內容整理：
首先跟大家分享之前在思考的兩個問題，一是我們通過今天的展會，可以交換名片、交換信息、交換資源，這些都是在線下進行的，我們是否可以把這一些都搬到網上，通過線上的形式去實現呢？這是我思考的第一個問題。二是當下商辦市場在經歷了疫情沖擊后雖然出現了一定的復蘇，給從業者帶來了一些信心，但是，如果未來市場延續下行的大趨勢，市場表現不及預期，大家還會堅守在這個行業里嗎？在市場不好的時候我們應該怎么辦？應該干什么？這是開篇跟大家分享的兩個思考。
下行周期中的結構機會
整體來看，商業地產市場總體處在下行周期，但是仍然存在結構性的機會。商業地產的概念在中國已經存在25年左右，在過去超量的投資開發和土地供給模式之下，商辦市場發展至今已經出現增量市場向存量市場轉變的局面，原因是供給已經大于需求。當下商辦市場面臨的主要問題是這些巨大的存量怎么去化。
從數據來看，全國商業辦公物業總的新開工面積在2013年到達頂峰，之后連續7年都是負增長；從銷售的情況來看同樣如此，商業辦公物業銷售面積在2017年達到高峰是，之后連續3、4年時間一直處于下降的態勢。這是商業辦公物業總體在增量市場里表現出來的情況。
從一些微觀、中觀的角度可以分析出市場走勢。首先是北京重點商圈租金和空置的統計，代表了市場的需求，得出的結論一是代表性的甲乙級寫字樓租金的水平在下降，二是空置率在上升。與此同時，北京的寫字樓庫存在上升，而在2017年之后，商辦的銷售能力在下降，銷售速度在減慢。在供給不斷增加的情況下，庫存上升，進而導致去化更難。不只是北京，深圳、上海這些特大城市都面臨同樣的問題：在市場總體供給大于需求的情況下，疊加外部對于需求的沖擊，會導致市場在去化、銷售以及運營等各個環節上都面臨很大的難題，這也是造成從業者當下心理焦慮的很重要的原因。
但是在下行市場中，有一些區域依舊表現亮眼。在我們統計的八個重點商圈中，有的區域租金在今年一季度依舊維持比較好的增長，空置率在下降。當然麗澤雖然現在情況不是特別樂觀，但它正處于發展中，需要有一個過程，未來它仍然有比較大的增長潛力。
這些區域為什么能在總體下行的環境里得以增長？從市場背后供需情況可以看到，這些商圈通常都是金融、互聯網、健康等產業在背后支撐。以麗澤商圈為例，在今年一季度的吸納量是全市商圈第一，商圈租戶正是以信息技術、金融類企業為主。在未來市場仍具有很大不確定性的背景下，信息技術、金融業、健康業、醫美等新興產業依舊不斷增長，這些產業讓商辦市場出現結構性的機會。所以，當今的經濟環境下，市場整體快速增長發展的機會已經不再有了，但是結構性的機會仍然是存在的。這就需要從業者能夠辨別出中國未來20年哪些產業、哪些行業、哪些新的業態會得到迅猛發展，從而根據這些業態去選擇所服務的行業及區域。
三個維度提升商辦行業效率
當前，商辦行業面臨著效率低的問題，從人均成單量、成交周期等數據都可以體現出來，其本質原因是行業生產方式非常原始與落后。中國的房地產在各行各業中，數字化水平幾乎是最低的，有很多原因，包括行業資產重、行業標準化程度低等。以客源信息獲取為例，當前很多人并沒有通過互聯網的方式去獲客，而是圈子式的打聽消息。商辦行業并沒有一個互聯網化或者網格化的生產方式，更像是一個個小圈子、一個個信息孤島，這些孤島之間沒有相互打開，生產的內容沒有分享，這就造成了大量重復生產、重復建設，結果導致行業效率非常低。
當前來看，商辦整個市場仍然是非常分散的，為什么沒有像住宅那樣誕生出鏈家、我愛我家那樣的龍頭企業呢？有兩大因素。一是內部競爭成本太高。在一個充滿惡性競爭的市場機制里，經紀人之間和品牌之間為了爭奪客源、房源經常出現撬單的情況，在沒有產權信息保護的情況下市場充滿惡性競爭，致使不能產生規模效應。內耗越大企業就越難做大，所以行業的集中度很難做高。二是基礎設施嚴重不足。在商辦領域，很多信息是沒有共享的，例如房源信息，北京現在有多少可租房源、存量房源，是沒有統一數據的。所以基礎設施的欠缺也是導致這個行業沒法做大的一個重要的原因。
為什么這個行業沒有實現全面的基礎實施？商辦市場已經存在25年，比住宅的時間還要早，并且不像住宅還有一些福利分房，沒有轉型帶來的歷史包袱。為什么高度市場化的體系里沒有誕生出應該有的功能和模塊，這些問題值得去反思。通過住宅領域市場發展的道路，可以給商辦行業一些啟示和借鑒。
來看一個公式：效率=f（勞動力，資本，技術，制度，……），也就是說，效率等于勞動力的投入、資本的投入、技術和制度以及潛在的全要素投入。效率的提升一是來自于要素的增加，二是來自于制度的改良，三是來自于技術提升。無論是從宏觀的國家GDP的增長，還是行業的增長來看，這些因素都是一樣的。過去商業地產的投資開發能保持高速增長，是因為它是政府用來招商引資的工具，是獨特的土地財政金融方式帶來的結果。2008年之后在要素成本越來越高，而要素數量越來越少的情況下，要素驅動增長已經不現實了。以前行業通過大量的經紀人去搞"人海戰術"去擴大規模，通過大量的資本去建立行業壁壘，進行企業規模的擴大，這都是過去粗放的生產方式。未來我們要更多地靠技術和智能創新，真正去考慮技術難點在哪里，技術創新在哪里，行業增值部分在哪里。
從業人群職業化程度較低，也會帶來效率低。經紀人的從業有兩個指標，一個是從業年齡，不同年齡段的人社會閱歷、社會資源不同，應對各種問題的能力差別也很大，帶來的生產效率差別也會很大。二是從業年限，一個人從業的周期決定了這個人會在多大程度上投入時間和精力提升自己，如果周期太短，干不好就走了，會導致這個人根本不會去學習和提升自己的專業技能，更不會遵守行業的基本道德規范和利益的價值觀。所以人的要素可以說是效率高低的根源。
那么，商辦領域怎么突破？三個維度。一是服務者進化。行業服務者是行業最關鍵的力量、最核心的資本，沒有人，再多的技術、再好的制度都不能發揮作用。所以專業、高素質的人非常重要，一方面是學歷，另一方面是專業能力。通過建立更高品質服務標準，通過高素質人才的招、訓與管，可以帶來服務者的進化，提升客戶的服務體驗。
二是技術進化。通過數字化的方式去為服務者賦能，核心是數字化的基礎設施建設，包括"房"的數字化以及圍繞"房"的智能化，例如VR找房、線上看房等。同時通過技術應用將數據與場景相結合，給客戶以空間的代入感和真實體驗。
三是制度進化。通過產權的保護機制，讓經紀人能放心大膽地將他們掌握的房源信息在體系內體系外打通，打破了原來的惡性競爭，實現效率最大化。通過技術的手段、通過合作的方式，讓效率變得更高。
新商辦的圖景和路徑
商辦行業的環節，無論是開發、運營，還是招商或者銷售，都只是商辦圖景一個個分割的模塊，過去這些模塊是比較單一的，現在這些模塊正在打破邊界，正在融合。未來的新商辦的圖景，將是以數據和技術驅動職業化服務者、線上線下相結合，涵蓋開發建設、銷售出租、裝修設計、房屋改造、換租搬遷、運營物管等服務環節的綜合交易服務平臺。
實現這一圖景，需要商業地產主動擁抱數字化，擁抱互聯網，重新去重構行業優勢。未來分三步走。第一步，信息化，構建起行業的基礎設施。這個工作很難，而且可能得花10年左右的時間，會有一個無回報期，需要有足夠的耐心。但是，商業地產樓盤底層的數據庫一定要建立起來，這是后面各種場景的基礎。
第二步，數字化，以交易服務為杠桿，切入商辦經紀數字化。往行業上下游去延伸，比如線下的裝修、樓宇物業管理，都可以以交易為切入點去延伸，因為交易服務天然掌握房源和客源兩端，所有信息都在這里進行交叉匯集，有很大的便利延伸至前后兩端。
第三步，平臺化，垂直生長、橫向開放。一般先從行業垂直領域做起，通過數字化實現產品標準化的數據積累，進而優化流程實現產品交易智能化。完成垂直領域之后，再把線上化的數據內容橫向復制，拓展裝修、物業管理等業務，為商辦空間產生更好的服務價值。
總結來說，商辦行業是多變的，需要從業者不斷發掘可利用的空間。市場趨勢的變化只是外部的影響，我們需要更在意的是如何去面對市場做好產品，如何通過數字化的方式去改造行業，如何通過更好的服務去洞察市場需求，進而實現對商辦空間的再造，這是價值生成和增長的關鍵舉措。市場好的時候我們去做市場，市場不好的時候就不斷積累我們的能力，為下一次的市場周期做好準備。謝謝大家！
來源：房訊網
編輯：wangdc
