從4月15日長春打響首批集中土拍“第一槍”到武漢集中土拍結束的兩個半月里，22城首批集中供地總計成交住宅用地878宗，成交用地面積約5037公頃，規劃建筑面積1.11億平方米，土地價款總計1.07萬億元，綜合溢價率15.1%。
不過值得一提的是，隨著“兩集中”供地新政落地及信貸等金融監管持續加強，房企拿地愈發慎重，首批集中供地中各城間呈現出冷熱不均的態勢，不同城市甚至不同地塊之間均出現分化。從區域看，長三角和珠三角城市群仍是房企爭奪的“熱土”。
同策研究院研究總監宋紅衛向記者分析指出，分化是近兩年我國房地產市場最鮮明的一個特征，包括城市分化、項目分化、企業分化。城市間的分化主要還是取決于開房企對城市投資的收益預期，隨著房地產調控政策的不斷收緊，部分城市已經出現房價上漲乏力的情況。
城市間分化加劇
從22城今年首批集中土拍情況看，城市間的分化愈加明顯。
杭州和北京的出讓金總額均破千億元，其中杭州以1178億元排在首位；北京則以1110億元緊隨其后。而排在最后兩位的青島和福州，出讓金額分別僅為121億元和120億元。
整體來看，南方城市整體熱度較高，重慶、深圳、廈門、杭州熱度領先。其中綜合溢價率最高的是未設置最高限價的重慶，達39.2%，相比于2020年提升了31.2個百分點；深圳緊隨其后，綜合溢價率達30.9%。
公開數據顯示，重慶首批集中土拍總成交金額達764億元，87%地塊溢價成交，平均樓面價同比增長64.49%。而土拍熱度走高或與重慶新房成交量及價格攀升相關，據國家統計局數據，重慶在4月和5月連續兩月新房房價環比漲幅位居全國首位。
再看杭州，55宗涉宅地（不含人才租賃用房），平均樓面價15848.4元/平方米，平均溢價率26.1%。其中，41宗地塊拍至自持階段，占比高達75%，平均自持占比約9.4%，創近4年新高。
而深圳和廈門雖然參拍地塊較少（分別為6宗和5宗），但依然吸引了大量知名房企參與，兩城整體溢價率均在30%左右，市場熱度高漲。尤其是廈門，在供地數量和規模上均創下首輪集中供地城市的新低。
值得注意的是，雖然福州、無錫和廣州由于“限地價”原因，平均溢價率相對較低。不過就實際情況來看，無錫整體市場熱度并不低，16宗地中僅1宗未觸及最高限價，其余地塊均進入競自持或搖號階段，包括一些較為冷門的地塊。如錫山東港板塊懷仁幼兒園北地塊，以最高限價和競租賃5000平方米的條件成交。
與重慶、杭州等城市火熱土拍市場形成強烈反差的則是天津、青島等北方城市。天津、長春、沈陽、青島的流拍率分別為22%、22%、12%、3.2%，其中長春和青島的綜合溢價率分別僅3.3%、2.1%。
具體來看，作為22城中首個集中土拍的城市，長春51宗宅地僅成交38宗，2宗流拍，有11宗終止掛牌，總溢價率僅有3.3%，較長春2020年全年涉宅土地溢價率降低了2.7個百分點；
濟南首批集中供地共推出114宗土地，最終共成交地塊108宗，其中78宗地塊以底價成交，另有6宗地塊遭遇流拍。青島則延續勾地模式，計劃出讓土地的63宗，2宗流拍、1宗因觸及溢價率上限轉為線下競自持面積，其余均底價成交。
“土拍市場的熱度分布基本與房地產市場熱度相關，我國房地產市場熱度分布基本也呈現‘從南向北，從東向西’熱度逐漸下降的趨勢。”
同策研究院研究總監宋紅衛認為，首批集中供地出現城市分化除了取決于房企對于城市投資收益的預期，隨著房地產調控政策不斷收緊，部分城市已出現房價上漲乏力的情況外。“部分區域庫存較大，導致開發企業拿地意愿不高。此外，部分城市的流拍還跟集中供地后一次性供應大量土地、開發企業難以一次性消化有一定關系。”
此外，貝殼研究院高級分析師潘浩也向《每日經濟新聞》記者表示，土地市場熱度從一定程度上源于新房市場的表現，同時也與土拍規則密切相關。新房市場熱度較高的城市盡管房企參與熱情高，但在出讓規則方面的設計也更加復雜和嚴格。相反處于節奏換擋階段的城市，由于管理要求尚未調整，因此會出現一些超出預期的情況。
同城內冷熱不均
除了不同城市的熱度有所分化以外，同一城市內部也出現分化。這一特征在廣州、武漢、長沙等城市表現得尤其明顯。
廣州首次集中拍地中，可比地價上漲和下跌的地塊分別占46%和54%，分化顯著。其中，廣州南沙、黃埔區誕生了兩宗新的單價“地王”，而增城、從化、花都等區域地塊則以底價成交或流拍為主。
武漢首批集中出讓的54宗地，除了溢價率高于100%以上的三宗地塊外，還有1宗地塊溢價率高達93.83%，2宗地塊溢價率超過80%，另有34宗地塊以底價成交。
數據來源：貝殼研究院整理
長沙首批成功拍出的33宗地塊中，19宗底價成交，9宗熔斷待搖號，3宗熔斷后競自持成交，另有3宗地塊流拍。
從9宗熔斷待搖號的地塊信息來看，多分布在長沙市中心以及梅溪湖二期、濱江新城等規劃熱門板塊。如位于梅溪湖二期的044號純住宅地，早在開拍的前一天11點50分第12筆競價時就到達土地最高競價而提前熔斷。熔斷后仍有房企繼續報價，最終共有58筆出價，成為這一輪土拍中房企參與度最高的地塊。
再如位于天心區南湖新城的048號商住地，因起始樓面價9500元/平方米，加上是長沙市中心較為稀缺的臨江商住地而備受關注。最終在10家房企51輪報價后，達到土地最高限價而遭遇熔斷，熔斷樓面價達14157元/平方米，這也是長沙涉宅地塊樓面價首次破萬元。
優質地塊開發商拿地積極，但綜合素質不佳的地塊則無人問津。如長沙的3宗流拍地塊（高鐵會展027號地塊、天際嶺板塊030號地塊、望城區015號地塊）出讓條件均十分嚴苛，商業占比高，且自持要求也比較高。
這種情況同樣發生在蘇州。32宗地塊冷熱分化明顯，28宗涉宅地塊中有14宗成交價超過中止價，也有9宗出現僅一輪報價、零溢價出讓的局面，其他7宗地塊均以底價成交。
潘浩向《每日經濟新聞》記者分析指出表示，城市核心區、市轄區的土地由于能夠享有更多更好的基礎設施和公共配套，因此土地可實現的價值就更高，因此房企參與的熱情也水漲船高。
核心區土地供應或下降
《每日經濟新聞》記者注意到，本批集中出讓中，不少城市熱點區域地塊的限制條件較多，包括地塊出讓以及房產銷售環節，這也對房企的利潤率空間壓縮較為嚴重。
如南京首批集中供應地塊，在出讓環節設定了起拍價和最高限價，并對地塊對應的新房實行限價制度。盡管如此，由于一年只有3次集中出讓機會，房企對南京的首批集中出讓地塊的爭奪熱情高漲。據相關機構測算，南京本次成交的部分熱點地塊，房企銷售利潤率不足2%。
重慶為防止土地溢價率過高，在本次拍賣中有20宗地塊對付款要求進行了設定。若地塊溢價率達到50%，則出讓價款支付時間將在原有時間的基礎上進行減半，即在土地出讓合同簽訂之日起15日內付清土地出讓價款。付款時間提前，無疑將更加考驗開發商的資金實力。
而隨著首輪集中供地落下帷幕，各城市因城施策在土地市場的首次嘗試也進入消化和總結的階段。特別是城市間的分化與房企間拿地的分化，讓各地政府對土拍規則的調整更為嚴謹。
此前，南京在首次集中供地后，就約談房企，評估裝修、人工等指導意見。而從已完成首輪集中供地的城市來看，土拍規則大致分為兩類：一是控總價，就是溢價率直接封頂；二是在封頂之后，通過搖號、報配建、共有產權房、自持比例等來決定由哪家房企最終獲得地塊。
“可以判斷的是，在今年剩余的兩輪集中供地中，各城市將結合首次供地的情況進一步修正全年的供地計劃，使得年度土地市場保持穩定，行之有效的政策將得以延續和被借鑒。‘試水’失敗的政策將退出市場，但‘限地價+控房價+競配建/競自持’的模式或將成為調節土地市場熱度的基礎規則被廣泛采用。”
貝殼研究院分析指出，未來市場環境趨同的城市將傾向于采用相似的土拍政策，南北城市分化將愈加明顯。與此同時，由于城市核心地塊供應量相對有限，預計第二、三批集中供地的核心區土地供應比例將下降。
平安證券也預判，第二、三批次集中供地或將有所降溫。首先隨著融資端收緊的影響逐步顯現，政策加碼下樓市降溫，資金端影響或逐步傳遞到投資端；其次，第二、三批次地塊出讓后，房企大概率無法實現年內銷售，同時考慮到首批供地中部分城市熱度較高，不排除后續各地持續完善土拍政策為地市降溫。
來源：每日經濟新聞
編輯：wangdc
