編者按：2020年以來，新冠疫情對于整個社會、經濟包括商業地產行業都是一次前所未有的嚴峻考驗，尤其是商業板塊損失最重，辦公在其次。這進一步加速了商業地產行業洗牌，同時倒逼著商業地產行業的轉型和升級。
從全國來看，當前商業辦公行業面臨的挑戰主要集中體現在連續多年的供應高峰，推動空置率的走高和租金（售價）水平的下降。根據房訊指數統計，2020年下半年一線城市寫字樓空置率全部在20%以上運行，均創十年新高；上海和深圳甚至超過了25%以上。全國寫字樓平均空置率接近30%，商業營業用房空置率高達35%。
另一方面，根據統計，中小微企業在商業地產租賃和銷售市場占比超過60%以上，是商業地產需求的主要力量。
商業地產是房地產行業重要的細分領域，購物中心、寫字樓、產業園是承載區域經濟發展和產業轉型的重要載體。當前，商業地產正逐步朝著多元化發展，形成獨特的消費新業態、新物種和新生態。同時，商業地產與投資、消費以及產業的升級發展關系更加密切，可以說是產業、經濟高質量發展的新動力。
房訊指數觀點之一：當前商業地產市場主要存在的三個問題和癥結：
1，整體新增供應量壓力較大，長期閑置資產影響商業地產市場可持續發展。
以寫字樓為例，目前中國主要城市的甲級寫字樓市場發展面臨長期的高供應壓力。四個一線城市中，深圳的甲級寫字樓未來供應最大。目前深圳的市場存量近590萬平方米，截止到2020年底的空置率就已經超過了23%。在這樣的高空置率的環境下，市場未來4年依然還會迎來超過650萬平方米的供應量，空置率將被進一步推高。在可以預見的十四五期間，主要核心城市的甲級寫字樓空置率都會進一步高企，這也意味著市場將充斥著大量閑置資源沒有得到利用。簡單測算一下的話，8個城市接近4500萬的市場存量，閑置的面積高達875萬平方米，相當于空出了一個廣州加成都的全部甲級寫字樓市場。
例如，北京市場甲級寫字樓市場未能產生經濟效益的閑置面積就接近200萬平方米，以350元每月每平方米的租金水平來看，整體流失的年租金營收超過85億元。這還不算乙級樓宇，產業園區和尚未計入統計的各類散售項目，我們預估整體因閑置資源而流失的經濟價值至少200億元。
2，新增商業、產業、辦公需求嚴重不足，無法支撐如此大規模的供應量。
以北京為例，目前北京從2021年到2024年的新增供應為215萬左右，為存量面積的22%左右，供應壓力屬于相對較輕的市場。2020年，北京雖然只有約60萬平方米的新項目集中進入市場，但供需比已經嚴重扭曲到接近5倍。如果我們進一步剔除新入市項目和業主自用的面積話，北京市場的需求量創歷史記錄的新低，大概只有3萬平米左右，整個供需比更是上升到夸張的20倍左右，可見整個市場供需失衡問題已經非常嚴重。當然，這個供需比失衡的問題并不是普遍性問題，四個一線城市只有廣州相對理想，北京預期會逐步改善，但上海和深圳的問題可能會越來越嚴重。
3，商業地產市場自身的問題癥結：產業發展和樓宇供應。
房訊指數發現目前一線城市商業地產市場已經出現比較突出的產業發展和甲級寫字樓需求錯配的問題。簡而言之，目前市場的大面積新增需求普遍集中在城市周邊的產業園內，其中主要以互聯網科技類公司為主。這類企業新增辦公需求依然首選其周邊的產業園或乙級寫字樓，并不會選擇市中心的甲級寫字樓。這背后除了較低的租金成本外，產業聚集效應也是重要因素，這也是新興區域在疫情后表現優于市場平均水平的根本原因。
房訊指數觀點之二：當前商業地產市場發展的四個策略和建議：
1、大力發展服務業刺激商業地產市場的新增需求釋放。
中國服務業增加值占GDP比重只有54%左右，距離服務業較發達的經濟體還有20%-30%的差距。大力發展服務業，特別是高端服務業將從很大程度上刺激新增需求的產生，從一定程度上抵消大量新增供應帶來的壓力。
2、大力發展數字經濟，通過數字經濟促進服務業發展，加快閑置資源去化速度。
數字經濟在中國的發展規模目前已經全球第二，但數字經濟占整體GDP的比重卻只有36%左右，相較于英美德三國超過60%的比重來講，我們的差距依然較大。數字經濟為服務也提供了更適合其發展的沃土，服務貿易為數字經濟發展提供了更大的需求動力。當數字經濟不斷提升服務業發展質量和規模的同時，也會創造出更多的商業、辦公面積需求。
3、整個城市一盤棋，政策保持靈活性，需要因地施政或因"區域"施政，打破行政區之間阻礙企業流動或擴張的各種限制和束縛，緩解產業發展和商業地產供給錯配的問題。
城市整體商業地產市場的高空置率并不意味著各個子市場也會存在高空置率的問題，往往是高空置率和低空置率的在不同的子市場出現。這種供需錯配的問題在不同的城市都有出現，具有一定的普遍性。因此，商業地產作為城市產業發展重要的硬件基礎設施之一，除了需要建立市場化的租賃市場，還需要在卡脖子的重點政策層面給企業松綁，甚至是在政策上打破行政區域的界限，以城市大局思維為前提，助力解決企業發展擴張需求的同時，解決經濟產業發展和商業地產供應在錯配上的問題。
4、嚴控新增商業地產用地供給，配合產業發展進行土地資源精準匹配。
從目前商業地產市場的高供應量和高空置率的現狀反映了商業地產的土地供應和產業發展之間的不匹配。
商業地產土地供應在很大程度上已經遠遠超出未來5年的城市產業發展速度所需要的規模，透支了產業發展未來的土地資源需求。雖然隨著中國經濟的發展，相信這些高供應量都會被市場所吸收，但我們承擔的是時間成本，機會成本和樓宇維護成本等。因此，商業地產土地資源和城市產業發展相協調的機制建設需要更加細化的工作，因此就需要貼近市場，更深入企業，從微觀需求匯總反推商業地產土地資源的更加合理化配置。
房訊指數觀點之三：當前商業地產發展的五個抓手和手段：
1，短期來看，商業地產市場下行壓力仍存，但需求已呈現回暖趨勢。進入2021以來，隨著一季度GDP高達18.3%，商業地產行業信心和消費、辦公市場需求正在快速回升。
2，長期來看，商業地產仍有巨大的發展前景。醞釀十年有余的中國公募REITs的誕生，預示著中國商業地產進入成熟期、黃金期，擁有著巨大的發展空間和投資價值。
3，以誠信、標準為契機，推動行業供給側的改革。積極推進樓宇經濟高質量發展，滿足人民群眾對美好生活向往的迫切需要。
4，注重市場需求側的管理，尤其服務好中小微企業的選址需求。把握好市場租戶以及中小微企業對租金、運營、服務等方面的需求，以需求牽引供給推動行業轉型升級。
5，利用好綠色科技賦能，通過科技化手段構建品質樓宇智慧辦公，推動智慧化、生態化、綠色化、健康化樓宇的構建，助力商業地產駛入高質量發展快車道。
來源：房訊網
編輯：wangdc
