房訊網訊 近日，海南省自然資源和規劃廳、海南省財政廳、海南省住房和城鄉建設廳、國家稅務總局海南省稅務局聯合下發《關于不動產登記歷史遺留問題處理意見的通知》，對不動產登記基本原則、適用范圍、解決政策和方法等作出明確要求。本通知自發布之日起實施，有效期3年。
通知明確，本通知適用于市縣總體規劃(國土空間總體規劃)范圍內的城鎮國有建設用地上，土地和房屋權屬無爭議，經規劃、建設管理部門批準建設并已實際出售，購房人房屋來源合法且無明顯過錯，因各種原因長期不能辦理不動產登記的住宅項目。本通知印發后新增不動產登記問題（包含和通知列舉的相同或者類似的不動產登記問題）不適用于本通知。國有土地上已經出售的商業、辦公、工業、產權式酒店等房屋涉及的歷史遺留問題可參照本通知執行。
海南省自然資源和規劃廳 海南省財政廳 海南省住房和城鄉建設廳 國家稅務總局海南省稅務局
關于不動產登記歷史遺留問題處理意見的通知
各市、縣、自治縣人民政府，洋浦經濟開發區管委會：
根據《自然資源部關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發〔2021〕1號）的要求，為落實以人民為中心的發展思想，解決因歷史遺留問題導致的不動產“登記難”，切實維護群眾權益，經省政府同意，現就加快解決國有土地上已經出售的城鎮住宅歷史遺留問題通知如下：
一、基本原則
（一）尊重歷史，穩定連續。本著尊重歷史、實事求是的原則解決歷史遺留問題，不動產統一登記前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續合法有效。
（二）誰審批，誰負責。嚴格落實屬地管理主體責任，堅持“誰審批，誰負責”，克服“新官不理舊賬”的慣性思維，將化解歷史遺留問題的主體責任落實到市縣人民政府和責任部門。
（三）證辦分離，證繳分離。不屬購房人責任的，辦理不動產登記與補辦相關手續并行，辦理不動產登記與補繳相關稅費并行，辦理不動產登記同時向責任單位追溯法律責任。
（四）以民為本，安全第一。始終本著以人民為中心的思想，將人民生命財產安全放在首位，對影響建筑主體質量安全、消防安全和國土空間規劃等涉及危害社會公共利益的項目，督促消除影響后才予辦理。
二、適用范圍
適用于市縣總體規劃(國土空間總體規劃)范圍內的城鎮國有建設用地上，土地和房屋權屬無爭議，經規劃、建設管理部門批準建設并已實際出售，購房人房屋來源合法且無明顯過錯，因各種原因長期不能辦理不動產登記的住宅項目。
三、解決政策和方法
（一）關于開發建設主體滅失的問題。
1.因開發企業或有關單位滅失，有承繼單位或上級主管部門的，由承繼單位或上級主管部門申請辦理；沒有承繼單位和上級主管部門的，經登記機關公告，無異議的，可以由不動產所在地市縣人民政府指定鄉鎮人民政府、街道辦、居委會、業主委員會、業主代表等，代為申請辦理。
項目開發建設主體滅失，首次登記與轉移登記可一并辦理，并在登記簿中對權利主體滅失情況予以記載。已辦理首次登記，項目開發建設主體滅失的，經登記機關公告無異議后，購房人可單方申請辦理轉移登記，若涉及土地分攤的，土地分攤與辦理轉移登記一并公告，并按程序依法注銷原土地權屬證書并辦理轉移登記。
（二）關于用地手續不完善問題。
2.項目無用地手續或用地手續不完善問題。對于已經辦理了房屋所有權登記的，經公告權屬清晰無爭議的，報經市縣人民政府同意，按現狀核發用地劃撥決定書或者補辦協議出讓手續。沒有辦理房屋所有權登記的，可按照項目建設時的相關政策規定補辦劃撥或協議出讓等用地手續。
對于項目建設時間較早無法補辦用地手續的，報經市縣人民政府同意，由自然資源和規劃部門組織開展權籍調查，核實土地權屬來源情況，經公告無異議的，根據項目建設時的政策規定確認土地權屬。
3.建筑物超出批準宗地界址線建設問題。建筑物超出批準宗地界址線，房屋已登記的，經公告權屬清晰無爭議的，報經市縣人民政府同意，按現狀核發用地劃撥決定書或補辦協議出讓手續。房屋未登記的，如屬政府原因，經所在地市縣人民政府確認后，且超占土地為建設用地，可在保持土地面積不變情況下，通過調整用地界線處理，確因實際情況不能調整的，超出用地面積在6畝以內，且不超過開發項目總面積10%的，可報經市縣人民政府批準，按現狀核發用地劃撥決定書或補辦協議出讓手續。如屬開發企業原因的，須按有關規定沒收違法所得且罰款到位后，按現狀核發用地劃撥決定書或補辦協議出讓手續。超出土地的使用年限與原取得土地使用年限保持一致。其他情形待用地手續完善后辦理不動產登記。
4.非住宅用地上建設住宅未辦理土地用途變更手續問題。
《海南省人民政府關于進一步加強土地宏觀調控提升土地利用效益的意見》（瓊府〔2018〕3號）（以下簡稱瓊府〔2018〕3號）印發前項目已批準建設的，按照建設工程規劃許可審批時點政策規定辦理土地用途變更手續，涉及補交土地出讓金的，按照本通知第14款規定執行。瓊府〔2018〕3號印發后批準建設的，按該意見執行。
5.住宅用地上批準配建商業服務設施問題。住宅用地上經批準配建一定比例商業服務設施，且土地出讓合同及規劃技術指標未明確商業服務設施用地比例的，需辦理土地用途變更手續，涉及補交土地出讓金的，規劃許可等審批時有約定繳交時點的，從其約定，未約定的按本通知第14款規定執行。
6.項目跨宗地建設及合宗時容積率和出讓年限認定問題。房屋和土地有合法的權屬來源文件、項目跨宗地建設未超出批準用地范圍，無調整宗地需求的，可按照所在宗地分別辦理不動產登記；有調整宗地需求的，經自然資源和規劃部門同意，進行宗地邊界調整或宗地合并，辦理不動產登記。
不同用途宗地合并的，應明確各自比例，并在登記時予以注明。涉及剩余出讓年限、容積率不一致的，在符合國土空間規劃、不超過宗地合并后土地用途法定最高年限的前提下，可按照等價值原則重新確定合并后土地出讓年限和容積率，也可在補繳一定年限土地出讓金或增容費后，按最長年限或最高容積率認定。補繳的土地出讓金或增容費計算按本通知第14款規定執行。
（三）關于未通過建設工程規劃核實的問題。
7.對于項目實施后，因編制規劃或規劃變更，造成已建成房屋與現行規劃不符的，可由自然資源和規劃部門進行復核后，按現狀出具認定或核實意見。
8.對已取得規劃許可，但未按規定辦理改變土地用途、增加容積率等手續的，可由自然資源和規劃部門進行復核后，按現狀出具認定或核實意見。需要補交地價款及相關稅費的，按本通知第14款規定執行。
9.對于違反建設工程規劃許可規定，存在擅自改變土地用途、超出建設工程規劃許可的范圍、超容積率、未按要求建設配套設施等情形的項目，可由自然資源和規劃部門（其他具備相應職責的部門）按項目建設工程規劃許可審批時的有關政策標準，對項目責任主體形成違法處罰、補繳費用、補建配套設施等問題的處置意見，并報經市縣人民政府同意后，按照“證辦分離”的原則，在問題處置的同時辦理不動產登記。
10.建設項目部分符合規劃的，自然資源和規劃部門可以對符合規劃的部分先行核實，并出具規劃核實意見。
（四）關于未通過竣工驗收備案的問題。
11.對于項目工程質量和消防等驗收合格，因工程未結算、檔案未移交等因素未辦理竣工驗收備案手續，由住房和城鄉建設部門出具認定意見后，或憑生效的人民法院裁判文書、仲裁委員會裁決書可直接申請辦理不動產登記。
12.對于項目建設因施工手續不全、施工技術資料缺失、相關建設主體缺失或不配合等原因造成不符合竣工驗收條件的，由建設單位、房屋建筑實際控制人或市縣人民政府指定的單位或組織委托房屋安全鑒定機構進行工程質量安全鑒定。需要進行實體質量檢測的，由建設單位、房屋建筑實際控制人或市縣人民政府指定的單位或組織委托具有乙級以上（含）資質的設計部門，依據具有資質的工程質量檢測機構出具的實體檢測結果，進行房屋質量安全鑒定，滿足設計和標準規范要求的，檢測鑒定報告替代竣工驗收備案手續所需監督報告，住房和城鄉建設部門依法為其補辦工程竣工驗收備案手續后辦理不動產登記。同時，各參建單位按照《建設工程質量管理條例》有關要求，落實建筑工程質量終身責任制。
13.對于項目存在質量安全、消防安全隱患的，由建設單位、房屋建筑實際控制人或市縣人民政府指定的單位或組織委托具有相應資質的勘察、設計和檢測機構聯合對地基、建筑物等全面評估，認為存在質量安全、消防安全隱患需要整改的，建設單位、房屋建筑實際控制人應按整改意見整改到位，有關部門依法為其補辦消防驗收或備案、竣工驗收備案或出具認定意見后辦理不動產登記。認為需要對建筑物采取加固、改造等措施且達到辦理施工許可標準的，應委托具有相應資質的設計單位和施工單位開展設計施工，并按正常建設項目辦理施工手續。
（五）關于欠繳土地出讓價款和相關稅費的問題。
14.開發建設單位未足額繳交土地出讓價款，改變土地用途未繳交所涉土地出讓價款，增容后欠繳增容費，將經濟適用房等政策性住房按商品房對外出售但未補繳土地出讓價款，或者開發建設單位欠繳稅費的，報經市縣人民政府同意，按“證繳分離”原則，在有關部門追繳土地出讓價款和稅費的同時，辦理不動產登記手續。如涉及受讓方需繳交契稅的，應向主管稅務機關履行納稅義務后辦理不動產登記手續。土地出讓價款和相關費用按照項目建設工程規劃許可批準時點評估確定。土地出讓價款和增容費等相關費用應加上同期全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率（或中國人民銀行同期一年期貸款基準利率）折算的利息。相關稅款按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定進行征繳。
（六）關于辦理不動產登記手續的問題。
15.補辦的手續或等效文件的效力問題。當地市縣政府和相關職能部門對項目所補辦的相關手續或出具的等效文件，可作為申請辦理不動產登記的要件和依據。
16.原分散登記的房屋和土地信息不一致問題。分散登記時，已經分別登記的房屋和土地用途不一致的不動產，繼續分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記，未經依法批準不得改變已登記的不動產登記用途；因房屋所有權多次轉移、土地使用權未同步轉移登記導致房屋、土地權利主體不一致的，經核實，權屬關系變動清晰且無爭議的，可由現房屋所有權人單方申請，經公告無異議后，注銷原土地登記，辦理房地權利主體一致的不動產登記。
17.土地用途為商住、年限為70年的問題。土地用途和使用年限的確定。根據國有建設用地使用權出讓合同、用地批準文件等，按照《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017）二級類填寫土地的用途。批準的用途與《土地利用現狀分類》二級類不對應的，按照《土地利用現狀分類》二級類重新確定歸屬地類，按照新歸屬地類辦理登記，同時在不動產權屬證書“記事欄”內標注批準用途。商業用房對應的土地用途為商服用地中對應的二級類，住宅用房對應的土地用途為城鎮住宅用地，土地使用年限為剩余使用年限。
商業及住宅所占土地比例和土地分攤問題。若土地出讓合同有約定商業和住宅所占土地比例的，在辦理不動產登記時，可按照土地出讓合同劃分商業和住宅占地面積和比例。若土地出讓合同沒有約定商業和住宅所占土地比例的，根據規劃驗收文件確定實測的商業和住宅所占土地比例（即批準商業和住宅建筑面積分別占整個項目總建筑面積的比例）。該類樓房辦理土地分攤時按照本通知第18款規定執行。
18.土地分攤問題。住宅項目需要辦理土地分攤業務的，可按單幢樓房占地面積即基底占地面積進行分攤，計算方法為：單戶房屋的建筑面積×（整幢樓占地面積/整幢樓的總建筑面積）。對樓幢占用土地以外的公用部分土地面積，在辦理登記時，在不動產登記簿中注記“本宗地內公用部分土地使用權未作分攤”,建筑面積按照計容建筑面積計算。
19.劃撥土地上已購公有住房和經濟適用住房有關問題。公有住房和經濟適用房等項目，劃撥土地辦理土地面積分攤后，對個人房屋轉讓中涉及劃撥土地使用權處置的，須補辦出讓手續并補繳土地價款。土地價款由購房人依據土地分攤結果，按照宗地所在區域住宅用地基準地價的40%補交。房屋產權經多次轉移而相應土地使用權未一并轉移登記的情形，土地價款由最后一手交易的購房人承擔。已購公有住房和經濟適用房完善土地出讓手續后土地性質變更為出讓。
公有住房和經濟適用住房所在宗地為劃撥土地的，從同一建筑的第一套房屋上市交易補辦出讓手續之日起計算土地出讓年期，確定出讓土地使用權截止日。此后其它各套房屋上市時，其土地出讓年期相應縮短，以使同一宗地的出讓土地使用權保持相同的截止日。土地出讓年期可根據各地具體情況確定，但最高不超過70年。
宗地上同時建有住宅、辦公、商業或工業用房的，自然資源和規劃部門、國有資產管理部門及有關單位要做好非住宅用地和住宅用地的宗地分割，分割時住宅用地部分可繼續保留劃撥用地，暫未分割或無法分割宗地的，可按共有宗地辦理登記。
（七）關于限購的問題。
20.在限購政策出臺前（含省及各市縣出臺的限購政策），房地產項目未取得商品房預售許可證，但實際已銷售的房屋，在限購政策出臺后取得預售許可證的，購房人可憑購房合同或認購協議以及付款憑證，補辦購房合同網簽備案和不動產登記。其中，付款憑證包括完稅憑證上、稅務發票或已付款銀行轉賬有效憑證（POS機購房簽單、購房轉賬單）等。
（八）加大失信懲戒和稅費追繳力度。
21.在解決國有土地上已經出售的城鎮住宅歷史遺留問題過程中，對拒不配合完善相關手續，影響購房人辦理不動產登記的開發建設單位或個人，由行業主管部門或有關部門依法依規納入失信聯合懲戒名單，并予以公告。對于開發企業欠繳稅費的，由市縣人民政府組織相關職能部門采取有關限制措施予以追繳。追繳未果的，由職能部門按有關規定處理，或依法按程序申請人民法院對其強制執行，對涉嫌違法犯罪的，依法追究法律責任。
各市縣人民政府要高度重視歷史遺留問題化解，嚴格落實屬地管理主體責任，堅持“尊重歷史、實事求是、信守承諾、完善手續”的原則，既要敢于擔當、勇于負責，又要防止違法違規行為借機搭車。要堅持“閉環監管”堵塞漏洞，“疏堵結合”嚴控新增，從源頭上避免出現新的歷史遺留問題。本通知印發后新增不動產登記問題（包含和《處理意見》列舉的相同或者類似的不動產登記問題）不適用于本通知。
國有土地上已經出售的商業、辦公、工業、產權式酒店等房屋涉及的歷史遺留問題可參照本通知執行。本通知自印發之日起施行，有效期3年。《海南省國土資源廳關于不動產登記工作有關問題處理意見的通知》（瓊國土資籍字〔2018〕6號）同時廢止。
海南省自然資源和規劃廳 海南省財政廳
海南省住房和城鄉建設廳 國家稅務總局海南省稅務局
2021年8月12日
