編者按：房訊指數研究院認為，展望“十四五”期間，預計在經濟持續增長、產業結構不斷升級優化的影響下，寫字樓市場基本面有望得到進一步鞏固和提升。長期來看，隨著國家金融開放和科技創新的持續推進，寫字樓市場仍有較大的增長空間，行業深度運營和創新趨勢也將得到進一步的深化。
寫字樓行業穩健復蘇 明年有望回歸疫情前發展趨勢
2021年新冠疫情防控常態化，經濟活動持續恢復。雖然在下行趨勢和疫情影響下，去年寫字樓物業出租率和租金整體有所下滑，但得益于今年上半年整體形勢的利好以及從業者積極的運營，全國寫字樓市場投資、銷售以及租賃等各項數據穩步回升，市場趨勢回歸疫情前的發展曲線。
具體來看，2021年上半年，全國辦公樓行業穩健復蘇，各項數據較去年同期有大幅回升，基本恢復到疫情前狀態。當然這也與去年同期整體行業受疫情突然沖擊而出現基本面數據大幅下滑有關。
來源：國家統計局 房訊指數整理
開發投資上，凸顯出行業長期發展的信心恢復。2021年1-6月，全國辦公樓開發投資額為2910億元，同比2020年增長6.7%，與2019年上半年（2815億元）相比略有增長。
在竣工面積即新增供應方面，三年數據分別為1245萬平方米（2021年1-6月）、1029萬平方米（2021年1-6月）、1200萬平方米（2021年1-6月），可以看出今年上半年的新增供應量呈現微幅增長，但是在今年經濟快速增長以及寫字樓需求加速釋放的預期下，市場壓力較往年將有所緩解。
來源：國家統計局 房訊指數整理
新開工面積今年上半年為2425萬平方米，較2020年同期下降15%，這一數據與2019年上半年（3265萬平方米）相比，更是有了大幅下降，顯示出市場未來供應將趨于“退潮”，行業未來幾年內將進入穩定去化期。
市場銷售方面，今年上半年全國辦公樓銷售面積1418萬平方米，較2020年同期增長10%，與2019年上半年（1754萬平方米）仍有差距，但已經顯示出疫情后良好的恢復態勢。房訊指數研究院認為，在強勢的市場反彈行情延續下，明年寫字樓行業有望回歸疫情前發展曲線。
寫字樓租賃市場需求顯著復蘇 金融、科技企業勢頭強勁
從寫字樓租賃市場來看，隨著國內疫情得到較好控制，經濟和商務活動回歸正軌，寫字樓租賃活動自下半年伊始便已顯露回暖態勢，多數城市凈吸納量環比回升甚至翻番。2021年整體需求延續釋放，重點城市市場數據在一季度表現亮眼，整體行業迎來了良好的開局。
截至2021年上半年，外部不確定性因素對寫字樓市場的沖擊減弱，整體需求承接2020年下半年的復蘇步調，越來越多的企業正在積極釋放其新租或搬遷需求。各項積極因素推動下，寫字樓市場穩步回升，重點城市寫字樓租賃需求進一步復蘇。
數據顯示，上半年全國主要城市寫字樓市場凈吸納量約錄得300萬平方米，其中第一季度約120萬平方米，第二季度更是環比上升40%至170萬平方米。在連續多年供大于求的趨勢下，上半年全國整體凈吸納量高于新增供應水平，實現市場供需的基本均衡。
來源：房訊指數研究院
分城市量級來看，四個一線城市的甲級寫字樓凈吸納量均在市場回暖的大環境下繼續維持高位，共達到約170萬平方米；二線城市也有不同程度的回暖，第二季度凈吸納量共錄得約120萬平方米，市場信心進一步提振。
在積極的市場情緒帶動下，寫字樓市場空置率上升的趨勢得到緩解甚至改善，租金降幅持續收窄，部分城市租金回升。以北京為例，北京甲級寫字樓市場上半年累計超過50萬平方米的去化量，強勁的需求導致空置率進一步降低到18.2%，市場平均租金約為341元每月每平米，環比降幅持續收窄。
來源：房訊指數研究院
隨著經濟形勢的變化，寫字樓市場租戶端結構出現轉變，金融和科技客戶勢頭強勁，拉動了市場需求的增長。業主端則不斷提升寫字樓物業質量，積極采用靈活租賃、智慧物業及增值服務等策略來滿足租戶日益多元化的辦公需求。
但值得注意的是，由于年內依舊處于新增供應高峰期，市場供大于求態勢整體并未得到完全緩解，部分城市仍將面臨去化壓力，寫字樓市場迎來全面的反彈尚需時間。短期來看，寫字樓市場仍將保持目前的態勢，在租金和出租率的低位區間運行。
房訊指數研究院認為，中國寫字樓市場短期仍將面臨供應過剩、租金下行的局面，但中國經濟基本面長期向好，金融、TMT行業仍強勢擴張，將持續驅動市場租賃需求，長期仍擁有增長引擎。
積極應對走出疫情陰霾 數字化賦能重度運營
早在疫情爆發之前，步入存量時代的商業地產行業已然開始探索樓宇運營等方面的變革，疫情爆發并在全球蔓延之后，在不斷下行的市場壓力下，商業地產行業頭部企業深化了深度運營趨勢，推出種種舉措以應對不利形勢，推動行業轉型發展的進一步深化。
疫情之下，樓宇防疫的落實是對運營者最顯而易見的考量。在疫情初期，寫字樓物業采取了各項舉措以求迅速擺脫疫情的影響，包括紅外線測溫、智慧化出入管理、免接觸乘梯、樓內重點區域高頻消殺等等。多項舉措也一直得到了延續，所以從一定程度來說，疫情改善了很多存量辦公物業的物管水平。
疫情還影響了需求的釋放，很多企業出于考察項目不便或成本的考慮，暫緩甚至取消了新租或者搬遷的需求，這加大了寫字樓運營招商的難度。在疫情初期，一些頭部企業推出線上看樓和簽約方式，為企業方提供便利。例如COOC中海商務推出云看樓、云講盤的服務，華潤旗下CRUnion推出了線上VR看房功能，及時滿足客戶看房和樓宇信息獲取的需求，突破物理阻隔，以線上互動幫助租戶了解樓宇，帶動營銷招商。
隨著疫情逐漸平穩，多數招商活動回歸線下，但樓宇招商創新形式得以延續。運營者積極搜集經濟、寫字樓市場、項目核心價值和產品差異化等指標，根據市場變化迅速做出最適合的租賃策略調整。包括優化租戶結構，在留住優質客戶的同時，積極拓展疫情下受益的行業企業。部分業主選擇延長免租期或提供更具彈性的租賃條款、辦公空間和服務，以及更靈活的租期、支付和續租條件等，來提高出租率。
值得一提的是，在疫情下多數商業地產頭部企業響應了政策號召，對樓內企業進行減租，雖然在一定程度上影響了全年的租金收入，但大大提升了企業的品牌美譽，對今后企業樓宇的招商運營起到了促進作用。
在寫字樓市場，更多高標準樓宇已安裝空氣凈化裝置或新風系統，而無人管理通行、人體熱傳感檢測等設備令管理運營更加高效。后疫情時代，鑒于運營管理的成本不斷上升，企業租戶對辦公模式的需求日趨多元，通過物聯網、大數據、人工智能等科技手段打造的解決方案，可以節約物業管理成本、提升運營效率、打造產品服務差異化，并可通過搭建綜合服務平臺創造營收。
后疫情時代，除了重新思考租賃策略及租戶定位，商業地產從業者還需要進行樓宇數字化轉型。在“安全健康”成為樓宇標配的新常態下，未來越來越多的業主會借助數字科技提升物業在人性化體驗、高效運營、安全健康、數字化驅動這些維度的“韌性”。
來源：大悅城控股
據房訊指數研究院觀察，目前多家頭部企業已經積極擁抱數字化，推出智慧服務平臺，包括中海商務APP，華潤CR Union智慧云辦公平臺，大悅城的COFFICE等。其中，大悅城控股通過智慧云平臺打造“3C運營服務體系”，立足于以科技手段賦能，結合大數據以完善項目內的用戶畫像，通過多元化服務和社群活動增加用戶黏性。
整體來看，隨著企業對辦公空間需求的日趨多元化，業主必須更加關注空間和服務，加快數字化轉型，提升運營能力，從根本上改善租戶和終端用戶體驗，寫字樓行業將迎來更深程度的“革新”。
來源：房訊網
