8月3日，中國社會科學院生態文明研究所、中國房地產估價師與房地產經紀人學會聯合發布《房地產藍皮書2021》（下稱《藍皮書》）。
《藍皮書》指出，2020年，盡管受到疫情強烈沖擊，但中國房地產市場表現出很強的韌性。年末各項指標均恢復到較好水平，部分指標甚至超過疫前水平。投資、資金與開發建設增速前低后高，年末恢復至合理預期水平，市場銷售顯著超出預期，全國銷售均價總體穩定與城市間市場景氣度分化并存，土地市場熱絡但區域分化趨勢明顯。
全國房地產市場分化進一步加劇
《藍皮書》指出，全國房地產市場分化進一步加劇。一二線城市房價漲速要顯著快于三四線城市。在一線和熱點二線城市房價相對較快上漲同時，還有一些二三四線城市仍在下跌。
緯房城市分級指數顯示，2021年3月，二線城市綜合房價環比上漲2.5%，漲速比上月增加1.6個百分點；一線城市綜合房價環比上漲1.8%，漲速比二線城市略低；三線城市環比上漲0.9%，四線城市環比上漲0.4%，漲速相對較低。
具體分城市看，根據大數據房價同比監測分析，結合相關統計數據，一線城市中，深圳上漲最快，上海房價上漲較快，廣州緊隨其后，北京穩中有升。一線城市尚未全面快速上漲。二線城市中部分熱點城市漲速有所加快。寧波、東莞、無錫、杭州、南京、廈門、合肥、南通、西安、大連等城市上漲相對較快，天津、福州、濟南、青島、鄭州、長沙、哈爾濱等城市相對平穩。三四線城市漲跌互現，以漲為主。鹽城、泉州、銀川、嘉興、淮安、馬鞍山等城市上漲相對較快，其中不少是長三角非核心城市。廊坊、保定、防城港、肇慶、淄博、北海等城市房價下跌，這些城市大多經歷過較強的市場炒作，市場需求被透支。
同時，地域差距顯著，南北差距、東西差距均明顯存在。房地產市場總體呈現南熱北穩、東熱西穩的態勢。熱點城市主要集中在南方和東部，特別是集中于長三角和粵港澳大灣區城市群；北方城市和中西部城市房價總體平穩，熱點城市在北方和中西部屬個別現象。京津冀城市群各城市到目前為止房價持續平穩。
此外，熱點城市內部分化嚴重。不僅城市間差異加大，城市內部也同樣存在較大差異。即使在熱點城市內部，區位及綜合配套較好的核心城區上漲相對較快，偏遠位置往往上漲相對慢或停滯下跌。熱點城市的房價上漲，往往以重點學區的上漲為先導。由于城市內部的房價分化，對城市房價的漲跌比以前更難以判定。以北京為例，2021年3月海淀同比上漲11%，而副中心的通州還同比下跌0.7%，呈現冷熱不勻的局面。
2020年住房租金出現1998年來的首次負增長
藍皮書指出，2020年住房租金出現1998年來的首次負增長，租售價差進一步被拉大。
從房地產市場的交易量和交易價格來看，2020年全國房地產市場總體上呈平穩發展態勢，房地產銷售的交易量和交易價格均有小幅增長。2020年，全國商品房銷售面積為17.6億平方米，比2019年增長2.6%，扭轉了2019年商品房銷售面積負增長的狀況；全國商品房平均銷售價格為9860元/平方米，比2019年上漲5.9%，低于2018年10.7%的漲幅和2019年6.6%的漲幅。
值得注意的是，2020年商品住宅平均銷售價格比2019年上漲7.5%的同時，居民租賃房房租比2019年下降了0.6%，這是自1998年以來首次出現的住房租金負增長，住房租金漲幅已經連續兩年低于CPI漲幅。
《藍皮書》指出，其原因主要是受到新冠肺炎疫情的影響，人員流動性降低，租房需求減少，同時，在新冠肺炎疫情的防控過程中，出現了無房遣返、租戶不得進入小區等要求，強化了房產所有權帶來的歸屬感與安全感，促使部分租房需求轉化為購房需求。這使住房的租售價差進一步被拉大。租售比是每平方米面積的月租金與每平方米面積的房價之間的比值，通常合理標準是不低于1∶300，但我國城市住房的租金和售價明顯差距過大，租售比普遍低于合理標準。
根據Wind數據計算，2020年100個大中城市住房的平均租售比為1∶530，遠低于合理標準，廈門、三亞、深圳等城市住房的租售比甚至低于1∶800。在租售比遠低于合理水平的情況下，作為住房產權持有者或中介經營者的企業機構缺乏合理的利潤空間，一些知名企業機構在持有或經營長租房項目時都產生了諸多問題。
綜合來看，《藍皮書》指出，2021年，全球經濟仍將繼續處于低利率和流動性相對充裕的環境，短期難以改變。各國經濟增速有著明顯反彈，全球經濟復蘇仍不穩定。如何有效應對全球流動性泛濫的溢出效應，是中國面臨的主要風險與挑戰。但是，房地產行業仍是中國經濟的壓艙石和穩定劑。房地產金融監管將持續強化，繼續堅持“穩”字當頭的政策調控基調，調控政策更加精細化、完備化。租賃市場發展受到政策關注程度進一步增強。受全球貨幣寬松和低利率政策影響，2021年房地產市場將面臨較大的上漲壓力。市場風險不斷加大，分化趨勢日益明顯，房地產行業面臨重新洗牌。政策調控趨緊遏制市場過熱沖動，房地產仍是當前市場上最有價值的保值增值工具。
展望全年，中央經濟工作會議中指出“2021年宏觀政策要保持連續性、穩定性、可持續性，要保持對經濟恢復的必要支持力度，政策操作上要更加精準有效，不急轉彎，把握好政策時度效”，預計2021年國內貨幣政策將在經濟回升的過程中，逐步回歸中性，整體流動性將保持穩定。房地產行業將轉向穩杠桿乃至去杠桿，牢牢守住不發生系統性金融風險的底線。房企整體融資環境或將持續偏緊，“三道紅線”將持續發力，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨。居民部門仍需穩杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續上升。集中供地制度進一步規范土地市場發展，維持土地市場價格穩定。
來源：澎湃新聞
編輯：wangdc
