2022年10月11日，北京 - CBRE世邦魏理仕今日發布《2022年第三季度北京房地產市場回顧與展望》。第三季度，北京寫字樓市場新增需求小幅回升，租金持續下滑，科技中心領跌；零售物業市場外圍商圈開業項目帶動區域消費升級，全市拓店需求釋放，存量更新加速；倉儲物流市場新增供應創歷史新高，環京需求此消彼長；商務園區市場頭部互聯網企業持續整合，泛中關村集群加大租金折讓力度刺激市場需求；物業投資市場自用買家活躍，商務園區投資方興未艾，資本化率上行，投資賽道進一步拓寬。
一、優質寫字樓市場
新增需求小幅回升；租金持續下滑，科技中心領跌
2022年第三季度，北京寫字樓市場未錄得新項目交付。受項目延期影響，前三季度新增供應總量累計僅有19.0萬平方米，為2015年以來的同期新增供應最低值。
隨著市場活力和企業復工迅速恢復，整體市場的帶看量和交易量環比均有所回升，其中新租交易總量環比上漲28%。子市場中，CBD、麗澤和東二環相對活躍，新租交易總量占全市的54%，均錄有大面積成交；石景山商務區緊隨其后，主要得益于地緣性租戶的升級搬遷和擴租。從行業來看，證券、基金、資管類租戶持續擴租，推動金融新租需求總量占比環比上升至31%，成為最活躍的板塊；其次為TMT，但其新租總面積環比下降25%，同時擴租依然謹慎；此外，受食品、服飾等日常用品的升級搬遷及擴租需求推動，消費品制造業新租需求占比上升至第三位；其它行業需求保持平穩。
由于包括頭部互聯網企業在內的部分企業持續整合、退租，全市凈吸納量持續錄得負值，為-1.4萬平方米，大面積退租仍主要集中在中關村和望京區域。乙級樓宇退換租現象尤其明顯，季末凈吸納量錄得-6.1萬平方米；而甲級市場保持韌性，凈吸納量環比上漲至4.7萬平方米。整體市場空置率環比上升0.4個百分點至18.1%。
全市平均成交租金同樣本比環比下滑0.6%至每月每平方米308.6元；多個子市場租金錄得不同程度跌幅，其中中關村、望京、奧體等科技企業集中的區域和王府井子市場的租金跌幅均超過1%。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 辦公樓部負責人 袁慧指出："未來六個月，預計有近36萬平方米新增寫字樓面積投放至北京市場，將在中關村、奧體和通州等區域釋放可租面積。在短期內企業新租仍顯保守的情況下，業主需要提供更有競爭力的租賃條件，以吸引和留存租戶。世邦魏理仕七月進行的租戶調查結果顯示，北京租戶對可持續戰略、辦公空間和租約靈活性等需求均領先于全國其他市場，業主可考慮在這些方面加強軟硬件配置，協助租戶建立綜合成本和效用優勢。
二、優質零售物業市場
外圍商圈開業項目帶動區域消費升級和拓店需求釋放，存量更新加速
金九銀十"之際，北京零售物業市場外圍商圈季末集中開業三個購物中心，分別為豐臺麗澤天地購物中心、龍湖·亦莊天街及瀛海中海環宇坊，帶來共計33.6萬平方米的新增供應。在優質開發商運營下，項目均達到較高的出租率，并引入大量知名零售及餐飲品牌區域首店，主力店匯集7FRESH PLUS、永輝超市、IMAX博納國際影城、國圖書店等高品質社區生活體驗業態。外圍商圈商業氛圍的日漸濃郁，填補了地緣客群的需求，并為片區發展提供了穩定可靠的配套支持。
在新增商業項目開業帶動下，積蓄已久的開店需求得到一定釋放，凈吸納量為近五個季度的最高水平。但由于多數現有項目客流量尚未完全恢復，引入新品牌進度仍然較為緩慢。新增需求以粵菜、烤肉、輕食餐吧等類別的餐廳品牌為主，網紅咖啡茶飲品牌則有Manner、%Arabica等較為活躍。零售業態中，BAPE、STARTER、李寧、FILA等潮流服飾和運動戶外品牌均有新店開出，而新能源汽車更趨布局在人口密度較大的商務區及居住社區，高奢珠寶及香氛（如DR、凱利安、馥馬爾）等高承租能力的
品牌亦補位核心商圈此前騰退的鋪位。個別現有項目清退老舊業態和品牌，短期內出現大面積空置。全市空置率環比上升0.5個百分點至7.2%。自疫情以來租金持續走低，但降幅較上季度有所收窄，全市購物中心首層平均租金報價環比下調0.8%至每天每平方米33.9元。本輪疫情以來空置漲幅較大的商業體采取給予短期租金折扣的方式促進去化。成熟商圈租金相對穩定，而外圍商圈商戶經營相對脆弱，業主對其租金政策則更加靈活。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務部京西辦公室負責人 宋海燕表示："未來六個月，預計僅通州有一座10萬平方米新建優質購物中心入市，市場將聚焦于存量物業改造更新。根據《北京市高品質商圈改造提升行動計劃【2022-2025】》內容顯示，將持續通過城市更新喚醒消費活力。本季度京凱德Mall二期、西單商場、友誼商店、中鐵廣場（龍湖·北苑天街）、崇文門新世界百貨等項目有望完成或啟動重裝計劃，為未來北京零售物業市場突顯城市級商圈魅力添磚加瓦。
三、倉儲物流市場
新增供應創歷史新高 環京需求此消彼長
2022年第三季度北京物流倉儲市場迎來三個新增項目入市，分別位于經開區、平谷馬坊物流基地及順義空港區域，帶來共計38.0萬平方米的新增供應，前三季度新增供應總量已超過歷年年度供應紀錄。新增項目集中入市環比推高整體空置率9.2個百分點至12.4%，也是近十二年的最高水平，為因疫情管控而暫緩外溢、轉而在市內擴張的租戶提供了較以往更充裕的可租空間。季內凈吸納量達到7.9萬平方米，新租需求多為1萬平方米以上的大體量成交，以第三方物流為主要來源，主要集中在順義空港等區域。與此同時，以成本為導向的京內搬遷置換更趨活躍。租戶租金敏感度提高，項目間去化表現因而出現分化，性價比較低的項目面臨去化緩慢的難題。
在剛需支撐下，全市平均租金增速較上季度有所回升，同樣本比環比上漲1.0%至每月每平方米56.8元。各子市場皆有不同程度上漲，其中馬駒橋及大興京南等核心區域租金漲幅領先。
廊坊連續六個季度供應放量，本季度于廣陽及固安共計入市50.1萬平方米的高標倉儲項目；而天津則在靜海及空港有兩處項目竣工，共計17.7萬平方米。需求方面，年內天津市場疫情管控頻繁，往來物流受限，部分短租需求轉移至廊坊近京片區，給予了廊坊獲取需求的窗口期，廊坊季內凈吸納量攀升至37.6萬平方米。天津需求則減弱，其中北辰區域尤為明顯，全市錄得-1.5萬平方米凈吸納量，空置率環比小幅攀升。租金方面，廊坊目前租戶議價能力依舊較高，但租金降幅縮窄；天津則相對平穩，業主短期內以保價為主。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 產業地產部負責人 李虹指出："未來六個月，北京物流倉儲市場預計仍將迎來約30萬平方米的新增供應，有望推動更多租賃需求在非核心區域落地。同期廊坊和天津市場供應將繼續放量。京津廊多個區域政府有土地規劃及項目落地動作，除在建工程外，北京平谷、廊坊霸州及天津濱海新區等區域在本季度皆有新增倉儲用地出讓。未來環京項目的不斷增加，將為市場回暖后的需求放量提供更多優質空間儲備。
四、優質商務園物業市場
頭部互聯網企業持續整合 泛中關村集群加大租金，折讓力度刺激市場需求
2022年第三季度北京商務園區市場未錄得新項目的交付。整體市場新增需求放緩，頭部互聯網企業持續縮減面積，部份中小型互聯網企業也陸續出現到期不續或面積騰退的現象，季內錄得凈吸納量-6.4萬平方米，空置率環比上漲0.2個百分點至18.1%。人工智能、軟件開發等TMT行業、芯片等工業品制造業、醫藥及生命科學行業新租較為活躍，房地產建筑亦釋放搬遷類需求。區域市場表現日益分化：上地、中關村軟件園當前帶看的以5000平方米以下的跨區域搬遷類需求為主，但租戶決策進度放緩，使得年內騰退的面積難以得到有效去化；電子城、豐臺科技園子市場凈吸納量均錄得負值，除了受到互聯網、專業服務等行業面積騰退的影響，新租需求觀望情緒明顯；多元化的產業發展使得經開區子市場在面對市場諸多不確定性時更具韌性，醫藥及汽車等產業數字化進程催生辦公需求，裝備制造及航空航天行業亦有成交；而順義子市場季內去化則得益于汽車互聯網相關類型需求。
全市商務園區平均租金報價同樣本比環比下降0.4%至每月每平方米161.0元。其中泛中關村集群環比下降0.5%，由于空置面積增加以及去化速度低于預期，不少業主紛紛下調租金以刺激市場需求。其他子市場中，亦莊、大興、順義租金維穩，電子城和豐臺科技園降幅加大。
世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗表示："未來六個月，北京商務園區預計將迎來約97萬平方米新增供應，其中泛中關村集群有48萬平方米。世邦魏理仕最新發布的《2022年北京商務園區租戶普查》結果顯示，北京商務園區作為新一代信息技術、醫藥健康等高精尖產業空間載體的功能定位進一步明確。近期發布的《關于推動中關村加快建設世界領先科技園區的若干政策措施》，以及北京證券交易所大興服務基地正式掛牌等大事件，均向市場傳遞積極信號：北京各區將通過加快建設高品質專業化的產業承載空間和完善金融服務體系，帶動園區內高新技術企業、高校、科研機構發展，助力區域產業集聚和升級。
五、物業投資市場
自用買家活躍，商務園區投資方興未艾； 資本化率上行，投資賽道拓寬
2022年第三季度北京投資物業市場錄得13筆大宗交易，交易數量環比顯著提升，但多數為10億以下的小體量交易，合計總額僅79.6億元，環比和同比均有下降。季內自用型買家需求頻頻涌現，貢獻了其中的8筆交易，占總交易額的73%，買家主要為醫療、軟件、芯片等新經濟企業。購買標的類型和區位呈多元化特點，獨棟型、散售型辦公、商業和酒店均有涉及，遍布朝陽、海淀、豐臺、大興、石景山等區，其中兩家醫療診所分別收購朝陽區的一處底商和一棟酒店，開辟了存量物業用途轉換的多種可能性。由于對宏觀經濟和租賃市場基本面發展持觀望態度，投資型買家出手依然謹慎。
本季度有5筆交易位于外圍的園區，占總交易額的45%，包括季內金額最大的交易--國內某大型軟件公司購置北清路的智谷大廈，以及某外資制造企業將其在電子城IT產業園租用的獨棟辦公收購自用。受益于北京對高精尖產業集聚能力的不斷提升，以及產業園REITs上市和擴募火熱進行，投資型買家也對商務園區發展前景寄予厚望，CBC康橋資本購置大興藥谷一號，以及某中資園區開發商購入平谷同創汽車產業園并計劃對物業進行改造升級，均反映投資者對該板塊的關注度。
世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗指出："本季度頻見開發商拋售資產，以加速現金回流，數宗辦公、商業和酒店交易與此前可比交易相比均有較大幅度的價格折讓，反映該類商業地產資本化率已進入上行渠道，物業收購窗口期進一步打開。另一方面，在基礎設施公募REITs的持續擴容下，產業園區、倉儲物流和保障性租賃住房等板塊進一步受到追捧，吸引更多投資者布局，也將為北京大宗交易開辟更廣闊的賽道。
來 源：世邦魏理仕
