2022年第三季度，南京寫字樓市場迎來一個新項目入市，位于河西板塊的華新城T1。受季內高溫天氣影響，市場問詢度與帶看量均有所收縮，季末租賃需求逐步恢復，凈吸納量達到17,077平方米，環比上升6.8%，而受大體量新增供應預租表現平淡影響，整體市場空置率小幅上漲2.0個百分點至27.2%。
需求方面，傳統金融行業穩居首位，保險企業跨板塊搬遷活躍態勢持續，亦有小型互聯網保險選擇由園區向傳統寫字樓搬遷升級，而來自私募基金及資管行業的新設需求則分布于河西及江寧板塊；TMT緊隨其后，盡管行業進入調整期，但以互聯網平臺與新媒體為首的科技公司紛紛于本季完成板塊內部升級搬遷，同時電商及軟件開發企業則偏好選址非核心板塊完成新設成交；此外，位于新街口板塊核心區位、交通便捷且暫處高空置率的項目通過吸納來自美容、留學等消費服務類租戶加速去化，推升此類租賃需求本季躍居第三位；而受益于當地政府招商引資的積極推進，以食品、新能源汽車為首的消費品制造業企業于多個板塊的優質樓宇廣泛布局。
成交類型方面，新設需求較上季有明顯提升，占比21%，以搬遷為導向的租賃成交占比逾70%，其中近半數來自跨板塊升級搬遷，河西板塊對于此類需求的虹吸能力強勢回升，去化水平與租金表現韌性突出，支撐甲級樓宇去化表現依然優于乙級。受到湖南路、新街口等傳統核心板塊老舊樓宇競爭力衰退繼而租金下滑影響，全市平均租金環比下降0.3%至每月每平方米116.5元。
南京顧問及交易服務部 辦公樓負責人劉承陽表示
“第三季度南京寫字樓市場租賃需求小幅回暖，金融及科技等主導行業表現穩健，升級搬遷需求得到釋放；營商環境不斷優化，對于新設企業的吸引力穩步提升。未來六個月，南京寫字樓市場約有11.3萬平方米的新增供應，受到大體量項目入市的影響，河西板塊將面臨短期市場去化壓力。整體來看，寫字樓市場將以去化現有存量為主基調，空置率有望穩定下行，而租金調整仍將持續一段時間。”
2022年第三季度，南京零售物業市場錄得兩個新項目開業，分別是三山街萬象天地與金象城購物中心，大體量項目入市推升南京零售物業總體量達到4,123,527平方米。作為近五年內夫子廟商圈錄得唯一項目，三山街萬象天地通過引進約40%的城市首進品牌及20%的全新定制概念店進一步提升核心板塊的零售氛圍；而位于浦口板塊的金象城購物中心則以服務周邊住宅與商務人群為導向，集結一眾區域首店與特色業態，滿足區域內中高端客群的消費需求。存量項目升級調改活躍，疊加新增供應招商表現良好，帶動凈吸納量錄得209,548平方米，空置率小幅上調0.3個百分點至3.3%。
需求方面，高人氣網紅飲品與甜品品牌擴張顯著，推動餐飲業態表現尤為活躍，其中茶顏悅色繼上季度進駐南京，至今已于新街口、夫子廟等多個商圈相繼開出五家門店，咖啡品牌M Stand與% Arabica則爭相選址新開項目，而Manner Coffee南京首店的落位也加速南京咖啡版圖迎來新一輪更迭；此外，愈發活躍的消費氛圍吸引新晉甜品品牌入寧布局，如黃油與面包Butterful & Creamorous與納摩可可Nama Cocoa分別在德基廣場與景楓中心開出江蘇首店。服飾品類位居第二，季內運動品牌The North Face及Nike Rise選址萬象天地開出旗艦店，海外小眾設計師品牌Toteme與Maison Margiela以及高端時裝品牌Lanvin則陸續在德基廣場開出首店；配飾品類中，手表和珠寶品牌比例相當，其中意大利珠寶品牌Buccellati江蘇首店于德基廣場亮相。至此，南京零售市場的品牌集聚效應持續高漲，供需兩端積極作用下，全市購物中心首層平均租金環比上漲0.6%至每天每平方米18.5元。
CBRE南京分公司董事總經理兼戰略顧問部負責人王飛表示
“南京大力發展‘首店經濟’，賦能線下商業，年內已吸引城市級別及以上首店達50余家。而伴隨南京零售版圖持續擴容，新興商圈競爭力同步提升，新晉品牌的分布版圖亦不再以新街口為唯一選項，夫子廟、江寧及浦口板塊的首店熱度持續升溫。未來六個月，云集各類高端零售及餐飲品牌的南京國金中心將于河西板塊分階段開業，高品質項目的入市勢必將進一步提升南京零售市場的影響力與集聚力，消費環境提質增容，有望加速塑造南京國際消費中心的城市名片。”
來 源： CBRE世邦魏理仕
