2022年北京寫字樓市場第三季度回顧：
1、疫情有效控制下市場需求略有好轉，甲乙級寫字樓市場凈吸納量由負轉正，但因需求乏力并未阻止租金的下挫。
2、為提振去化和挽留客戶，部分項目業主繼續下調租金，使得全市甲級及乙級寫字樓市場平均租金環比均明顯下降。
3、第三季度乙級辦公樓市場迎來兩宗項目入市，由于提前鎖定租約，并未釋放新的可租賃面積。
4、因內部整合導致部分集團性企業子公司退租重組合并，多個商圈空置率有明顯上漲致使整體市場空置率達到15.6%。
供給節奏放緩，城市更新項目近兩年內將承擔更多需求
據世樺嘉潤CCRA執行董事總經理李芳月女士介紹，2022年第三季度，位于三元橋/亮馬河商圈的國際創新融通大廈和中關村商圈的盈都大廈D棟城市更新項目竣工交付，北京乙級寫字樓市場新增約11.8萬平方米體量。
受北京疫情對施工進度的拖延影響，北辰中心、恒通商務中心C3C4項目（之所ICC）等新項目預計將于今年年底集中入市。
需求：TMT行業需求放緩內資金融行業有力支撐
在需求端，李芳月女士表示，受益于疫情的有效控制和經濟復蘇態勢，租賃需求的持續復蘇，提振北京甲級及乙級寫字樓市場活躍度，凈吸納量均由負轉正。甲級寫字樓市場第三季度凈吸納量達到約2.4萬平方米，乙級寫字樓市場凈吸納量錄得2.9萬平方米。由于企業降本增效的影響，付租能力有所減弱使得乙級寫字樓市場備受關注，錄得凈吸納量環比顯著提升。
在需求來源方面，世樺嘉潤CCRA的數據顯示，科技與金融行業依舊是北京寫字樓市場需求的最主要來源，二者在全市成交租賃面積中的占比合計達78%。
其中，科技行業成交面積占雖比往期數據有所降低，但仍居于首位，錄得43%。
金融行業成交面積占比持續增長，其中第三季度金融業成交面積占比達到35%。得益于高精尖、生命科學等產業新動能不斷增強 ，如生物醫藥、元宇宙等行業選址偏好錯位于傳統寫字樓商圈，多集中于亦莊、昌平等園區。此外外遷、拿地自建、戰略合作或成選址關鍵字。
商圈熱度
就商圈而言，CBD在第三季度達成金融行業多元化集團等租賃成交令其成交面積占到全市總量的21%，居各商圈首位。
得益于TMT、教育行業等大面積的租賃成交，中關村商圈第三季度成交表現亮眼，新租賃成交面積占比僅次于CBD商圈，錄得17%。
由于證券、銀行企業的遷入及擴租，金融街新租賃成交面積占比提升明顯，在全市各商圈中排名第三，錄得13%。
空置率
在空置率方面，世樺嘉潤CCRA副總裁徐榮卿先生認為，由于中關村、東二環商圈良好的去化情況，北京甲級寫字樓市場空置率錄得環比下降0.2個百分點；雖有新項目交付入市，市場需求的回暖令乙級寫字樓市場平均空置率環比下降0.4個百分點。
就甲級寫字樓市場各商圈而言，中關村和東二環商圈迎來互聯網科技新租戶入駐，使得兩個商圈甲級寫字樓市場平均空置率分別環比降低4.4和2.2個百分點。麗澤商務區和CBD商圈緊隨其后，空置率第三季度環比分別降低1.5和0.8個百分點。
因內部整合導致部分集團性企業子公司退租重組合并，長安街商圈和亞奧商圈的空置率有明顯漲幅，第三季度分別上漲2.2和1.7個百分點至17.1%和17.8%。亮馬河、望京/酒仙橋以及金融街商圈空置率也有一定升高。
租金
在租金方面，徐榮卿先生分析，面對激烈的市場競爭，租賃活躍度的緩慢復蘇，部分項目業主繼續下調項目租金，加速去化以挽留優質客戶，使得全市甲級及乙級寫字樓市場平均租金環比均明顯回落。
受此影響，北京甲級寫字樓市場的平均租金本季度環比下調0.9%至 345.3元每平方米每月。
北京乙級寫字樓市場的平均租金錄得人民幣207元每平方米每月，季度環比下調1.6%。在全市甲級寫字樓市場各商圈中，受頭部科技企業整合的持續影響，望京/酒仙橋商圈的租金環比降幅較多，達到約4.3%。
2022年北京寫字樓市場未來展望
1、在當前相對平淡的租賃市場行情下，第四季度預計將有共計30萬平方米的新項目入市。其中約20萬新增供應將投放乙級寫字樓市場，受此影響，年底乙級市場空置率或將小幅抬升。
2、會議后助企紓困幫扶力度將進一步加強，但從政策向傳導至租賃市場仍需時間。
3、年尾效應將導致市場存量競爭加劇，租戶獲得更多的議價空間 。
據世樺嘉潤CCRA總裁王剛預測，2022年第四季度，北京寫字樓市場預計將迎來合計近30萬平方米的新增供應，其中甲級寫字樓市場的供應量約為9.2萬平方米，來自亞奧商圈。新項目的入市或將繼續推高甲級市場空置率。乙級寫字樓市場新增供應約20.8萬平方米，來自望京商圈。該商圈大量新項目入市，或將使該商圈乙級寫字樓市場空置率進一步承壓。
世樺嘉潤CCRA預測，全市甲級寫字樓市場空置率將微升至16.2%左右。空置率的提高對平均租金水平也將造成下行壓力，得益于中央商務區及麗澤商務區等商圈未來租金漲幅仍將領先于其他商圈，全市甲級寫字樓平均租金將繼續保持平穩。
除此之外，非核心商圈的產業園或將持續受到新動能行業的高度青睞。新動能行業頭部企業關注拿地自建、自用收購將為北京大宗交易提供新機遇。
就現有空置率而言，目前北京寫字樓市場仍偏向于租戶市場，租戶可選擇的項目及租金水平均有較多的選擇性和談判空間。因此，世樺嘉潤CCRA建議有搬遷整合、擴租或續租需求的租戶，應積極把握租金下調的最后窗口期，以理想的價格鎖定心儀項目和長期租約，實現成本節省和企業形象升級。
來 源：世樺嘉潤
