2022年10月，臨港創新產業園REIT及東久新經濟REIT相繼成功上市交易，上市首日的漲幅分別達到30%和27%。截止目前，總計已有20只基礎設施公募REIT成功上市，其中以產業地產為底層資產的REIT數量達12只。兩只新REIT是國內首批以標準廠房為底層資產的公募REIT產品，這是繼保障性租賃住房之后，短短一個多月內國內REIT市場底層資產的又一次突破。
推進新型工業化，加快建設制造強國是引領未來經濟發展的重要著力點。標準廠房和產業園是支持先進制造業和高科技企業發展的重要基礎設施，臨港創新和東久新經濟REIT的上市將有助于盤活存量資產，激活并引導更加多元化的社會資金進入這一領域，為中國經濟的轉型升級提供高質量的空間載體。
CBRE世邦魏理仕認為首批標準廠房REIT的上市對中國產業地產市場具有重要意義，主要體現在以下三個方面：
筑巢引鳳，產業地產助力制造業升級
標準廠房是制造業升級的重要載體，與普通廠房相比，標準廠房具有通用性、配套性、集約型等特點，在單層面積、層高、地面承重、柱距、消防等級等建筑技術參數和標準方面更優，廣泛適用于先進制造業租戶的需求。
以此次上市的臨港創新和東久新經濟REIT為例，根據招募說明書公布的信息，其租戶集中地來自于精密機械、汽車、新材料、信息產業和生物醫藥這五個先進制造和高科技產業。
我們認為，此次標準廠房公募REIT的發行上市是通過金融創新進一步強化了產業地產與實體經濟轉型升級間的協同關系，進而助力產業園的高質量發展。
數據來源：相關REIT招募說明書，CBRE研究部，2022年10月
構建退出閉環，提升信息透明度，
產業地產投資圖譜擴容
得益于疫情后生物醫藥、集成電路、新能源、新材料、新一代信息技術等戰略新興產業的加速發展以及政府不斷加大的支持力度，產業地產成為近兩年多以來的投資熱點。在2021年和2022年CBRE的中國區投資者意向調查中，工業物流連續兩年成為最受青睞的主流地產類型，而數據中心、冷鏈物流和生命科學地產則蟬聯最受關注的另類資產前三。
從目前國內產業地產投資的結構來看，研發園區和物流倉儲是最主流的物業類型，交易金額占比超過75%。而廠房因資產流動性、市場信息透明度等原因受到機構投資者的關注相較低，大宗交易以自用購買或改建為其他用途為主。
數據來源：CBRE研究部，2022年10月
納入公募REIT底層資產意味著標準廠房投資的“投融管建退” 全流程閉環構建完成，融資和退出渠道的便利將顯著改善標準廠房的資產流動性，公開上市也將增強相關資產和市場信息披露的透明度。
從兩只REIT底層物業的資產表現來看， 東久新經濟和臨港創新所持有的標準廠房均位于長三角制造業發達城市，資產包當前平均出租率分別達到100%和99%，2019-2021年期間的經營凈收入（NOI）復合年增長率為9.3%和5.6%。以2021年實際值測算，東久新經濟和臨港創新資產包的綜合資本化率分別為5.86%和4.44%；而在以2022年7-12月的預測值年化計算的情況下，資本化率為6.17%和5.13%，充分體現出標準廠房類物業資產定價的吸引力，以及可持續提升空間的成長性。
CBRE認為，上述利好將提升機構投資者對標準廠房物業的投資意向，中國產業地產的投資圖譜和量級也將迎來再次擴容。近期中國人壽與東久新宜合作發起總投資規模約30億元的Pre-REIT基金就是一個很好的例證，該基金的投資標的為長三角區域智能制造產業園區。
基于2021年項目實際值的資本化率
數據來源：相關REIT招募說明書，CBRE研究部，2022年10月
非國資企業為發行主體，
引導多元化資金進入產業地產領域
值得一提的是，在首批標準廠房公募REIT中， 東久新經濟REIT是由非國資企業為原始權益人所發起。我們認為，隨著國內公募REIT市場的快速壯大，發行主體的多元化將有助于引導更多類型和渠道的社會資金進入產業地產領域，以更好地支持實體經濟的發展。
國家統計局最新公布的數據顯示，2022年三季度中國GDP同比增長3.9%，較二季度加快3.5個百分點。其中高技術制造業增加值同比增長6.7%，汽車制造業增加值大幅增長25.4%。CBRE認為制造業是中國實體經濟創新轉型最重要的發力點，而高質量的制造業空間載體是建設制造強國的必要條件之一。
據相關測算，目前中國國家級和省級開發區園區建筑面積超過50億平方米，與此同時主要大中城市每年的工業用地出讓面積超過5億平方米。CBRE認為，無論是存量升級還是增量開發的角度來看，制造業設施都具備巨大的增長潛力。近年來國內主要一二線城市的標準廠房租金的年均漲幅可達2-5%。公募REIT的發行將為中國制造業地產投資的加速發展注入新動能。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
