世邦魏理仕正式發布《2022年成都甲級寫字樓租戶普查》，調查覆蓋58棟符合CBRE定義的甲級寫字樓，涉及企業總數約3,300家，總承用面積達268萬平方米，樣本率接近94%。CBRE于2017和2022年先后對成都甲級寫字樓入駐企業進行全面普查，而2022年的普查旨在從寫字樓租戶的視角，展現5年來成都經濟發展的新動能，產業集聚的新趨勢。
林晴嵐 研究部負責人
本次租戶普查是CBRE繼2017年后再次聚焦成都寫字樓需求結構。在產業結構重塑、存量周期來臨、市場格局演變的背景之下，租戶結構的變化對市場前瞻性預判意義重大。成都寫字樓的租戶結構與產業發展趨勢同步，新舊動能加速轉換，寫字樓需求逐步迎來新風口。
主力租戶前三保持不變，
但TMT需求占比顯著增加
對比2017年數據，成都甲級寫字樓前三大主力租戶保持不變，仍然是金融業、TMT和房地產建筑，但TMT是唯一呈快速擴張趨勢的行業，需求占比增加5個百分點至19%。2020年，成都電子信息產業規模首次突破萬億，且2020-2021年均保持20%左右的增速。另一方面，細分領域積極邁向產業鏈高端，聚焦人工智能、集成電路、軟件產業等，繼而帶動科技互聯網的發展提速，進而衍生相關辦公需求。普查數據顯示，科技互聯網占市場整體需求比重達13%，而消費互聯網在歷經系列行業調整后，在線教育、生鮮電商等細分領域騰退了大量辦公面積，占市場整體需求比重降至6%。
金融業的需求規模有所減少，主要是源于非傳統金融業的需求占比較2017年下降6%。房地產建筑方面，盡管近年來行業調整導致傳統房地產開發商的辦公面積出現一定收縮，但成渝雙城經濟圈和公園城市建設的雙重機遇之下，城鎮化進程積極推進，基建工程類企業擴張勢頭不減，致使房地產建筑的需求占比較2017年仍上升1個百分點至15%。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月
城南商務區吸引力進一步提升，市中心消費業和TMT的需求增長明顯
相較2017年，城南區域的商務吸引力進一步提升：2022年城南的金融城和大源兩個區域市場共占總體需求的比重達44%，顯著提升了9個百分點；其中，金融業企業的辦公面積增長最為顯著，該行業需求占比從2017年的29%上升至2022年的46%。究其原因，隨著城南更多甲寫交付、地鐵基建及商業配套走向成熟，加之企業跨區域流動因產業導入及人口沉淀而加速顯現，區域競爭力逐年提升，而金融城板塊也于2018年晉升為核心商務區。綜上，開發強度、產業集聚等多項指標的優異表現支撐城南商務區的吸引力攀升。
市中心方面，其依然是消費業青睞的選址區域，需求占比持續引領全市，高達79%。另一方面，出于成本控制及可租賃面積的考慮，自2019年起TMT企業也開始于三環內各商務板塊布局，其中增量最大的板塊為傳統CBD和城東北，占TMT企業市場整體需求的24%和5%，分別較2017年上升10和3個百分點。
市中心指傳統CBD、東大街、人民南路和城東北寫字樓商務區；城南指金融城和大源寫字樓商務區。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月
成都對外開放程度不斷提升，中資企業需求首超四川本土企業
“十四五”期間，成都積極打造全國重要的經濟、科技、金融、文創、對外交往中心和國際綜合交通通信樞紐，對外開放程度進一步提升，繼而吸引更多優質企業來蓉發展。對比2017年，中資企業需求占比顯著增長8個百分點，并首次超越四川本土企業。
外資企業方面，盡管需求占比有所收縮，但主要集中在以領事館為代表的政府及公共組織、醫藥及生命科學、消費品制造業等，反映出成都仍是中西部重要的對外交流窗口和外資高端產業的落腳地之一。布局方面，傳統CBD和人民南路為外資企業的主要落腳地，需求占比分別為23%和12%。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月
聚勢總部經濟賦能高質量發展，帶動大面積段需求增長
成都謀求高質量發展新支點，塑造總部經濟新格局，而不斷發展的寫字樓市場規模與質量為這一聚勢提供了土壤。一方面，更多頭部企業在蓉布局，設立區域型總部；另一方面，積極培育本土企業，逐步形成總部效應。普查數據顯示，面積需求在3,000平方米及以上的大面積租戶數量成倍增長，從2017年的45家增長至2022年的133家，其所租用的辦公面積在整體需求中的占比也相應地擴大，上升13個百分點至31%。從行業端看，金融業和TMT主導大面積段需求，分別占比28%和20%。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月
黃璐 顧問及交易服務部 辦公樓負責人
隨著‘建圈強鏈’行動的不斷深化，科技互聯網、集成電路、醫藥及生命科學等重點領域將提質增效，駛入發展快車道，繼而衍生相關辦公需求；鏈主企業外引內培，驅動總部經濟聚勢賦能。而寫字樓市場下一周期的高品質甲級寫字樓供應回升，也將為上述中長期發展趨勢提供承載。我們將持續監測成都甲級寫字樓租戶結構的變化，助力成都樓宇經濟發展。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
