房訊網訊 2022年1月6日，中國寫字樓產業園發展論壇第十八屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"變局與破局：商業地產的下一個十年"。來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過300位嘉賓出席論壇。
在年會現場，房訊指數研究院院長劉凱發布了《2021中國寫字樓產業園市場研究報告》，深刻解讀并探索高質量發展要求下寫字樓產業園的變局與破局，揭幕中國商業地產“下一個十年”在雙碳戰略下綠色發展、創新發展的新未來。
劉凱表示，2021年受疫情壓制的市場需求不斷釋放，尤其是互聯網企業需求的爆發，推動全國寫字樓租賃市場持續回暖。與此同時，寫字樓市場供應高峰期或將接近尾聲，大規模的新增供應已經陸續進入市場，未來的去化壓力有望得到緩解。
大宗交易市場方面，劉凱認為，在疫情的沖擊下，中國成為最具韌性的商業地產投資市場，2021年隨著經濟的企穩和租金的回穩，投資市場的活躍度加快復蘇，中國內地商業地產投資強勁反彈，展示出企業和機構對中國優質商業地產的長期信心以及對當下資產價格正逐步進入合理區間的判斷。
以下是報告節選：
寫字樓：大宗物業交易活躍度超預期
2021年疫情防控和經濟社會發展統籌推進，國民經濟穩定發展，經濟活動持續恢復。全國寫字樓市場投資、銷售以及租賃等各項指標表現穩健，市場企穩回升，已經回歸疫情前的發展曲線。
經濟持續向好的大環境下，各項積極因素推動寫字樓市場持續回暖，前三季度重點城市凈吸納量維持高位，空置率較去年下降，租金降幅收窄，部分城市核心商圈租金出現回升。寫字樓市場租戶端結構優化調整，金融和科技客戶勢頭強勁，拉動了市場需求的增長。
在自用、投資雙輪驅動下，大宗物業交易市場保持較高的活躍度。投資者在對市場優質項目保持關注的同時，已開始把握投資交易的“窗口期”，創下多宗震撼市場的大額成交案例。投資標的上寫字樓依舊最受青睞，產業園、物流倉儲和數據中心的熱度持續上升。
雙碳目標對行業提出更高的要求，在數字科技賦能下，寫字樓綠色智慧發展的趨勢得到深化。同時，城市更新項目的遍地開花帶來了存量樓宇的提升。項目業主端不斷提升寫字樓物業質量和軟性服務，積極采用靈活租賃、智慧物業及增值服務等策略來滿足租戶日益多元化的辦公需求。
展望未來，在經濟持續增長、產業結構不斷升級優化的影響下，寫字樓市場基本面將得到進一步鞏固和提升。長期來看，隨著國家金融開放和科技創新的持續推進，寫字樓市場仍有較大的增長空間，行業深度運營和創新趨勢也將得到進一步的深化。
開發投資趨于理性 供應高峰進入尾聲
2021年前三季度，全國辦公樓整體穩健發展，基本恢復到疫情前狀態，開發端與銷售端數據表現平穩，存量待售面積起伏不大，竣工入市面積有所增長，行業長期進入穩定去化期。
開發投資上，行業整體凸顯出理性發展的態勢，自2018年前三季度的辦公樓開發投資額大幅下滑之后，已經連續三年同期保持在1個百分點內的波動。2021年1-9月，全國辦公樓開發投資額為4446億元，較去年同期減少0.5%。
來源：國家統計局 房訊指數整理
從年內來看，全國辦公樓開發投資額呈現同比增速放緩的趨勢，1-3月同比增長為14.9%，1-6月同比增長6.7%，直至1-9月同比增速轉正為負。究其原因，房訊指數認為，一方面是因為隨著國家從金融和土地兩端對房地產行業調控持續發酵，房企融資環境收緊，開發投資謹慎，一定程度上影響了對寫字樓行業的開發投入；另一方面，住建部和應急管理部發布通知，要求各地要嚴格控制新建超高層建筑，各大城市在城市建設規劃上也趨于合理，減少了相關建筑的無序開發增長。
新開工面積今年前三季度為3847萬平方米，較2020年同期有大幅下降，降幅為20.3%。綜合三年數據來看，新開工面積同樣呈現下降的趨勢。反映到市場上，預計未來幾年新增供應將趨于“退潮”，給市場消化存量留下了緩沖時間。
市場銷售方面，前三季度全國辦公樓銷售面積2257萬平方米，較2020年同期微增3.1%。受其影響，前9個月全國辦公樓待售面積同比減少2.8%，為3662萬平方米。
來源：國家統計局 房訊指數整理
值得注意的是，由于前一個周期規模化的開發投資以及去年疫情下一些樓宇延期入市的影響，今年前三季度，全國辦公樓竣工面積出現大幅增加。1-9月，竣工面積同比增長17.4%，錄得1662萬平方米，市場在今年迎來了較大的供應量，為市場短期內去化帶來壓力。
但是，比較近五年數據，全國辦公樓竣工面積的趨勢是下降的，結合新開工面積的大幅縮減，房訊指數判斷，寫字樓市場供應高峰期或將接近尾聲，大規模的新增供應已經陸續進入市場，未來的去化壓力有望得到緩解。
市場需求強勢回升 租賃市場搶先復蘇
2021年，隨著國家宏觀調控政策效果顯現，我國經濟復蘇展現出良好的韌性，延續恢復增長態勢，前三季度GDP達823131億元，同比增長9.8%，第三產業增加值為450761億元，同比增長9.5%，其中信息傳輸、軟件和信息技術服務業增加值同比增長19.3％，金融業增加值同比增長4.5％，在推動經濟增長的同時，也為寫字樓市場需求提供了有力的支撐。
在經濟復蘇的背景下，政府層面各項積極政策出臺落地并持續作用于市場，尤其是國內疫情得到基本控制，經濟和商務活動回歸正軌，使得企業信心逐步增強。自2020年第四季度以來，受疫情壓制的市場需求不斷釋放，內、外資企業更為積極地在市場中進行戰略布局，許多行業也出現新的需求增長點，推動全國寫字樓租賃市場持續回暖，多數城市凈吸納量在今年前三季度維持高位。
數據顯示，全國主要城市寫字樓市場在2021年前三季度凈吸納量錄得567萬平方米，同比去年增幅高達284%，并突破上一輪市場周期的同期高點。四個一線城市的甲級寫字樓凈吸納量均在市場回暖的大環境下有顯著回升，超過300萬平方米，其中北京前三季度甲級寫字樓吸納量累積達61.37萬平方米，為去年總吸納量的3.4倍；重點二線城市同樣保持著需求活躍的勢頭，市場出現不同程度的回暖。
來源：房訊指數研究院
寫字樓租賃需求的持續回暖、成交量回升，提振市場信心，寫字樓項目業主議價能力增強，市場租金降幅持續收窄，部分城市租金出現逐步回升。一線城市方面，北京、深圳寫字樓市場平均租金環比微降，但降幅收窄；上海實現止跌反彈，廣州租金平穩，兩城均有1%左右的微幅上漲。同比來看，整體租金依舊處于下行通道，在低位區間運行。
雖然全國寫字樓市場整體向好，但不同城市不同子市場的表現仍存在差異。有的市場由于供給壓力存續或空置面積未被吸納，業主仍被迫采取以價換量的租賃策略，租金回升速度受限。部分市場由于供應壓力小或強勢的吸納需求推動，已實現租金小幅上漲，例如北京的金融街和中關村市場，在本輪周期中均表現出了良好的韌性。
來源：房訊指數研究院
由于市場吸納良好，重點城市寫字樓空置率出現不同幅度的下降。北京全市平均空置率環比微降至16%左右，并在第三季度實現了近11個季度以來首次環比下降；上海市場同樣出現環比下調，全市平均空置率達17%；廣州保持一貫的穩定，全市空置率延續今年以來的下降趨勢，環比微降至約7%；深圳大部分子市場空置率環比下降，截至季末，全市平均空置率環比下降至23.9%，為過去兩年內最低值。二線城市中，表現較好的城市如杭州、成都空置率在20%-30%區間，其余城市的市場空置率多數維持在30%以上。
值得注意的是，今年全國寫字樓市場仍然處于供應高峰期，僅第三季度，全國寫字樓市場新增供應達180萬平方米，其中一線城市占比三季度新增供應高達80%以上。從北京來看，2021年全年預計新增供應量超過100萬平方米。供應的集中放量給寫字樓整體市場帶來較大的壓力，寫字樓項目之間依舊面臨著激烈的競爭。
總體來看，由于租賃需求得到充分釋放，以及互聯網科技在今年的活躍表現，全年市場吸納量將大幅提升，市場集中供應壓力有望緩解，供求關系失衡的局面得到修復，在中國經濟基本面長期向好下，寫字樓租賃市場長期仍擁有增長引擎，空置率有望在年底出現同比實質性回落，市場正在形成對租金企穩的一致性預期。
“雙減”影響沖擊有限 金融、科技穩定支撐
今年“雙減”政策落地后在線教育企業的退租，在寫字樓市場引起較大關注。但從市場觀察來看，該政策對于一線城市優質辦公樓市場影響十分有限。一方面是因為在線教育行業在一線城市的整體承租能力相對有限，在甲級寫字樓樓中租賃占比較少，遠不及金融、科技等主力需求行業，另一方面則是市場其他行業尤其是互聯網科技需求強勁釋放，即使市場上出現一些退租面積也迅速得以去化。
從重點二線城市來看，教培機構的收縮對不同城市影響表現分化。部分城市如武漢、成都，雖然短期面臨一定沖擊，但活躍的內資TMT、金融及專業服務業的租賃需求持續支撐市場，保持整體穩健回暖態勢；其他城市如西安、重慶，“雙減”政策對市場影響持續發酵，在線教育行業原有的擴張計劃暫停，并出現提前解約或退租的情況，對市場產生較大壓力，業主應通過提升服務品質來提升樓宇自身軟實力，同時也需要專業服務機構引入更多其他行業租戶資源。
整體需求表現來看，疫情防控常態化下，以銀行、保險、證券為代表的傳統金融業以及以研發制造、互聯網為代表的科技新媒體業，因為受疫情影響較小而率先表現出強勁需求，租賃成交更活躍，對維護寫字樓市場需求穩定起到了推動作用。目前，內資TMT、金融服務以及專業服務業已成為全國主要城市中甲級寫字樓的主要需求來源。
2021年，在擴大金融開放的利好大環境下，有更多的外資金融企業選擇進入中國市場，隨之產生的辦公樓市場租賃需求陸續浮現。金融行業整體較為活躍，大型金融機構今年在寫字樓租賃市場上的表現搶眼。資本市場的活躍刺激了證券公司、基金公司等金融機構的業務增長，同時，我國公募基金管理規模和私募基金管理規模在今年均保持平穩增長，為證券、基金等機構的新設立和擴租提供了動力。
據房訊指數觀察，銀行、保險以及投資公司在北京、廣州和成都等市場都較為活躍，其中，2021年上半年金融行業成交占北京甲級辦公樓租賃成交的35%，證券、保險等企業均在北京積極布局。
來源：房訊指數研究院
互聯網科技行業的快速擴張為市場的持續去化提供了非常強的需求支撐。在國內主要的甲級寫字樓市場行業需求排名中，互聯網科技在多個市場中位列首位。除了傳統的頭部互聯網科技公司依然保持持續的擴張需求外，在線視頻、網絡游戲、遠程辦公、直播電商、互聯網醫療等細分行業也呈現出了非常旺盛的辦公面積擴張需求。
從北京市場來看，三季度，在北京寫字樓市場租賃成交中，高科技企業表現繼續活躍，成交占所有行業總成交面積的50.8%，其次為金融業和專業服務業，分別占成交總面積的20.8%和10.6%。截止到今年三季度，市場大宗租賃交易體量最大的十個交易中有6個是互聯網科技企業，且全部集中在行業頭部公司，包括華為、字節跳動等多家公司在北京市場均有擴張。從前三季度北京辦公樓市場的需求來看，互聯網科技企業的需求占比甚至要超過60%。
隨著2021年北京證券交易所、高精尖產業發展規劃和國際消費中心城市建設政策落地，上海聚焦強化“四大功能”和“五個中心”建設，以及多個城市在金融開放和科技創新方面出臺積極政策，都將推動金融和科技企業不斷發展并持續釋放需求。隨著市場進入去化周期，金融和互聯網科技行業將是創造新增需求的核心驅動力，對全國主要的辦公樓市場產生深遠影響。
自用投資雙輪驅動 大宗交易保持活躍
在疫情的沖擊下，中國成為最具韌性的商業地產投資市場，2021年隨著經濟的企穩和租金的回穩，投資市場的活躍度加快復蘇，中國內地商業地產投資強勁反彈，展示出對中國優質商業地產的長期信心以及對當下資產價格正逐步進入合理區間的判斷。
數據顯示，前三季度主要城市大宗交易市場累計成交162宗，錄得成交額約1900億元，已接近去年全年2000億元的成交額度，較2019年依舊有所不足，但已經表現出明顯的回暖態勢。
從交易物業類型來看，傳統甲級寫字樓成交額有所下滑，前三季度錄得82宗交易，總交易額占比約38%，較去年有十五個百分點的下滑，但依舊是全市場中占比最高的業態。產業園、研發辦公類物業熱度上升，物流倉儲、數據中心持續受到熱捧，其中，凱德36.6億收購民航數據中心刷新上海數據中心成交總價新高。
值得注意的是，在疫情后基本面快速修復的零售商業資產得到投資者的持續加倉，二季度市場錄得兩宗商業資產包的大額交易，分別是博楓（Brookfield）以14億美元的代價收購了包括上海悅薈、青島悅薈在內的五個購物中心資產包，以及平安人壽330億收購凱德北京、上海等6個來福士項目部分股權，兩宗成交案例大幅推高商業資產成交額在總交易額中的占比，由去年的11%提升至33%。
來源：戴德梁行 房訊指數整理
從買家類型來看，外資交易額占比連續三年下滑，前三季度僅占20%。上海仍受外資青睞，重回外資交易額首位，在前三季度外資交易額度約150億元，北京以77億元位居次位。在前三季度的大宗交易中，自用買家比例連續三年上升，按成交宗數計算占比提升至46%。房訊指數研究發現，大部分自用買家依舊來自于金融機構和一些頭部互聯網企業，例如，某世界五百強金融機構約32億元收購前海周大福金融大廈南塔、字節跳動約78億元從鐵獅門手中收購位于上海楊浦區的尚浦領世項目等。
從具體城市來看，市場大宗交易成交依舊主要分布在一線城市，尤其是該類城市核心商圈的商辦物業，持續受到投資者青睞，四大一線城市總成交額占全國交易額比重超80%。
來源：戴德梁行 房訊指數整理
其中上海整體活躍度持續提升，前三季度累計成交830億元，占比全國交易額43%，位居全國首位，預計全年交易額有望超越千億。分析上海成交案例，在買家和交易標的兩端均表現出多元化。買家方面，領展、凱德為代表的投資機構和中泰證券為代表的的金融機構、前程無憂為代表互聯網企業以及李寧、特步為代表的品牌服飾企業均在前三季度均有所斬獲；標的方面，除寫字樓、產業園區、商業等類型外，物流倉儲、數據中心以及服務式公寓也都在上海出現成交案例。
北京投資市場在第三季度短暫休整，以480億的成交額居于全國第二位，但前三季度成交總額仍超去年同期，并以連續出現多宗大額交易引起市場側目，包括和諧健康保險90.6億元購買北京SK大廈，首開、金茂及高和資本聯合26.5億元收購北京啟迪科技大廈D座，以及快手28億元購買上地·元中心寫字樓等，其中北京SK大廈的案例有望成為今年中國單體項目最高金額交易。
隨著中國經濟和商辦市場的整體恢復，外資買家將逐步回歸中國市場，在回報率不斷走高的預期下，投資者信心將持續釋放；自用型買家面臨更多的選擇，價格上也可能會有更大的談判空間，將積極把握交易的“窗口期”。預計未來大宗交易市場活躍度仍有較大的提升空間，全年或將達到2500億的高點，投資資產類型也會呈現多元化趨勢。
創新變革不斷涌現 存量時代科技破局
疫情在給寫字樓市場帶來沖擊的同時，也給行業帶來了創新升級的機遇。疫情沖擊下，寫字樓行業以調整業務結構、業務模式以及市場拓展與推廣的方式來避免和減輕疫情常態化帶來的可能的損失，同時根據行業與市場、客戶及其行為模式的變化，竭力發掘其中可能出現的機會與機遇，結合管理創新、技術創新、商業模式創新等力求在困境中找到發展的契機。
國家和重點城市紛紛出臺政策推動樓宇的質量提升。住建部、應急管理部聯合發布通知，要求嚴格管控新建超高層建筑、強化既有超高層建筑安全管理；北京發布《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》，明確“十四五”期間重點推動500萬平方米左右低效老舊樓宇改造升級；廣州、成都、昆明等城市則出臺商務樓宇等級的評定規范和要求，引導寫字樓行業的可持續健康發展。
在寫字樓存量提升的過程中，綠色低碳發展成為行業重要方向。商業辦公建筑是碳排放大戶，隨著國家提出“雙碳”目標，減碳戰略逐步實施；而需求端來看，租戶也比以往更加關注辦公空間的健康與生態，兩方面作用倒逼寫字樓行業的開發和運營“綠色”革新與升級。寫字樓開發運營企業順應趨勢，在開發中逐步推行碳排查，增加綠色產品認購，并積極開發創新的減碳產品服務系統；在運營中采用智慧管理系統，實施辦公環境維護綠色行動，構建綠色健康樓宇空間。今年在深圳后海開工建設的中海新總部大廈項目，在近零能耗建筑和零碳建筑技術方面展開探索，致力打造國內首個5A級近零能耗高層寫字樓。
科技賦能下，樓宇智能化轉型同樣是行業質量發展的重要方向。數字時代的到來，各類技術創新與應用正在重塑寫字樓行業投資、設計、建設、招商、運營、資管等產業鏈的各個環節，從線上銷售、招商及租賃系統到數字閘機系統、智能報修系統，再到數字化設備運營、云社區系統等等，涵蓋了寫字樓的多個方面，助力樓宇資產價值的進一步提升。
金地商置Carefree體系
據房訊指數觀察，目前多家頭部企業已經積極擁抱數字化，推出智慧服務平臺，包括中海商務APP、華潤CR Union智慧云辦公平臺、大悅城COFFICE、金地商置Carefree辦公體系等。其中金地商置Carefree體系包含無憂大社群——企業資源生態圈、無憂原力——聚焦個體關懷、無憂互聯——聚焦企業生長、無憂健康——聚焦環境凈化四個模塊，26個細項。
在市場壓力以及多重因素推動下，行業深度運營的趨勢得到深化。無論是樓宇突發公共安全事件的應急處理，還是對樓內辦公人群的細致入微的暖心關懷，人們對寫字樓行業的整體管理運營水平和能力的要求進一步提升。業主和運營商從開發思維轉向運營思維，從客戶的生命周期和行業特性出發倒推產品和服務，更加注重以人為本的需求，更加注重空間運營的質量和功能性，提升寫字樓新的吸引力。從企業觀察來看，于寫字樓領域率先提出“重度運營”的大悅城控股，以不斷深化的運營換來了業績的提升，以中糧·置地廣場為例，疫情防控常態化下在保持高出租率（93%）的同時，還實現了平均租金單價約1%的提升。
運營能力的持續提升，為開發商運營商輕資產擴張提供了豐富的經驗和基礎。隨著存量市場競爭日趨激烈，高效率的輕資產運營模式逐漸受到重視，已經成為頭部企業儲備優質項目、實現規模擴張的重要途徑。除早先華潤、中海、大悅城控股等已經展開探索之外，今年世茂股份也宣布打造出全場景全周期的生態資產管理平臺，全面啟動寫字樓“輕重并舉”發展戰略。
首創高科創伴空間
此外，疫情防控常態化下遠程或靈活的辦公方式成為企業補充性辦公解決方案，以互聯網及數字化技術為依托，整合總部辦公和分布辦公的靈活辦公空間得到進一步的催化發展。多家傳統開發企業和專業市場運營機構加強了在靈活辦公空間運營方面的探索，如中海商業創新推出OfficePro裝配式精裝修產品，首創高科推出首個硬科技產業孵化器創伴空間，木棉中國上線木棉運營管理系統APP（2.0版）等。
在綠色發展和科技賦能下，加強運營管理標準化和精細化程度，打造軟硬兼備的產品力，成為后疫情時代樓宇發展的核心競爭力。傳統寫字樓已經由最初單純地為租戶提供辦公場所，逐步轉變成為客戶提供全方位的商務解決方案，綠色生態、數字化、人性化以及多樣化的融合，將為商業辦公行業帶來前所未有的變革。
來源：房訊網
