房訊網訊 2022年1月6日，中國寫字樓產業園發展論壇第十八屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"變局與破局：商業地產的下一個十年"。來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過300位嘉賓出席論壇。
在年會現場，房訊指數研究院院長劉凱發布了《2021中國寫字樓產業園市場研究報告》，深刻解讀并探索高質量發展要求下寫字樓產業園的變局與破局，揭幕中國商業地產“下一個十年”在雙碳戰略下綠色發展、創新發展的新未來。
劉凱表示，產業園區承擔著產業經濟主戰場、區域發展主引擎、改革開放試驗平臺的定位與使命。在我國經濟發展體制機制創新的背景下，產業園區迎來轉型升級的契機，國家對產業園區開發的重心將向提質增效、轉型升級、功能完善、綠色發展方向轉變。隨著公募REITs的擴容，產業園區REITs產品將成為重要趨勢，在資產管理和金融創新的助力下，產業園區行業將迎來迅速發展的機遇。
以下是報告節選：
產業園：規范發展要與國家戰略保持一致
2021年，國家和地方政府持續產業發展利好政策的相繼發布，為產業園區的發展營造了良好的營商環境。新基建、公募REITs、城市更新等推動傳統產業園區轉型升級，給產業園區提供了發展契機。
在5G、人工智能、物聯網等新興技術加持下，產業園區行業一方面積極防疫抗疫，強化建設企業產業集聚發展的綜合性物理載體與配套設施，另一方面搭建企業創業成長、產業升級發展所需的系統化公共服務平臺，助力園區、產業以及區域經濟的同步發展。
在中央提出逐步形成以國內大循環為主體、國際國內雙循環相互促進的新發展格局的背景下，消費和科技將成為推動經濟增長的重要引擎，這也為中國商業地產發展提供了新的機遇，新商業、新辦公、新園區、新居住四大新趨勢有望為行業創造更廣闊發展空間。
國家戰略保持一致 亟待行業轉型升級
產業園區是提升科技水平、快速構建新型產業體系和增強經濟實力的有效載體，可以有效聚集生產力，集約利用資源，帶動關聯產業發展，促進區域經濟的發展。作為產業調整和升級的重要空間聚集形式，產業園區擔負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等一系列的重要使命。
中國最早的園區是改革開放初期以推廣經濟特區政策為目的而建立起來的經濟技術開發區。1984年，國務院批準在沿海12個城市設立了首批14家國家級經開區。隨著對外開放向縱深推進，國家級經開區布局不斷向內陸擴展。全國現有230家國家級經開區，遍布31個省（區、市），其中東部地區112家，中部地區68家，西部地區50家。30多年來，國家級經開區不斷探索有特色的發展模式，成為我國經濟發展的強大引擎、對外開放的重要平臺和改革創新的排頭兵。
隨著中國經濟的發展，園區的概念和范圍不斷的擴張延展，從開發區到高新技術開發區，再到最近幾年日益發展起來的產城融合，此外還包括了市場上一些由開發商、投資機構以及專業化運營機構操盤運作的產業園區等。
來源：中國開發區網 房訊指數整理
據不完全統計，我國有各類產業園區15000多個，包括國家級高新區168家、經開區218個、國家級自貿試驗區18個等等，對全國經濟的貢獻達到30%以上，覆蓋了國家級、省級、市級等各個行政層級。
2021年，在國家不斷擴大戰略性新興產業投資、加快構建現代化產業體系的背景下，各級政府出臺了系列引導、扶持政策，“十四五規劃”提出，加快數字化發展，建設數字中國；7月份，浙江省出臺《關于加快推進高新技術產業開發區（園區）高質量發展的實施意見》；9月份，山東省發布“十四五”制造強省建設規劃；9月，四川省印發“十四五”新型基礎設施建設規劃；江蘇發布“十四五”科技創新規劃……
在加強新型基礎設施建設、鼓勵重點行業積極創新、建立多個自貿區擴大改革開放等多個方面的政策利好下，產業園區長期蓬勃發展迎來堅實的支撐。以產業園區為支點、所在城市為節點，產業園區仍將承擔經濟產業主戰場、區域發展主引擎、改革開放試驗平臺的定位與使命。
與此同時，新時代下為促進經開區、特色小鎮等各種產業空間載體的高質量提升，國家相繼出臺相關政策進行規范引領，包括商務部修訂出臺《國家級經濟技術開發區綜合發展水平考核評價辦法（2021年版）》、發改委等十部委聯合印發《全國特色小鎮規范健康發展導則》等，規范特色小鎮的可持續健康發展，推動經開區的創新提升。
在我國經濟發展體制機制創新的背景下，產業園區迎來轉型升級的契機。國家對產業園區開發的重心將向提質增效、轉型升級、功能完善、綠色發展方向轉變，同時對開發數量進行適度控制，鼓勵不同地區產業園區探索轉型升級的路徑和模式，推進產業園區形成各具特色的先進智能體系。展望未來，在國家不斷擴大戰略性新興產業投資、加快構建現代化產業體系的背景下，各級政府從多方面加快新基建建設進度，作為產業集群載體空間的產業園區，仍有巨大的發展空間。
市場需求持續旺盛 租金基本維持穩定
2021年，在政策扶持、融資渠道暢通、數字化賦能等多重利好的帶動下，產業園區市場迎來蓬勃的發展。
從企業端來看，產業園區運營商在積極對抗疫情的同時，依托國家經濟發展和產業升級戰略，充分整合內外部資源，推動市場的復蘇和行業的升級。
疫情防控常態化下，多數園區加大了運營方面的投入，通過構建園區智慧管理“云平臺”，實現園區的數字化、智能化管理，如預先線上登記并掃碼進入園區、人體紅外測溫儀連接園區管理終端信息化系統、人臉或語音識別開啟門禁與電梯等。招商方面，園區借助數字化技術搭建“云招商”平臺，對各類招商信息資源進行立體展示，強化園區的露出和線上推廣。同時，園區運營者強化園區的服務效能，打造融合政策、金融、產業里鏈條以及社群等多方面融合的服務平臺，為園區及園區企業提供高效服務，在產業園區發展轉型中提供助力。
在行業高質量發展的要求下，運營商紛紛改變盈利模式，從傳統物業銷售租賃向產業發展服務和股權投資等方向轉化，優化收入結構。不少運營商積極以輕資產模式輸出管理來獲取項目，在減少成本壓力的同時獲取更多收益。
得益于開發運營者的積極運營，在整體經濟運行穩中向好以及高技術制造業和戰略性新興產業快速發展的推動下，自2020年四季度起，產業園區市場開始復蘇發展。從市場化參與度和運營程度較高的產業辦公即商務園區來看，市場需求持續暴漲，空置率較去年出現回落，租金基本維持穩定。
以北京商務園區市場為例，據高力國際市場報告，2021年前兩個季度凈吸納量連續突破30萬平方米，單季度需求量已經超過2020全年水平；第三季度凈吸納量出現回落，達到12.6萬平方米。互聯網科技行業依舊是整體市場租賃需求的主引擎，此外，集成電路行業亦表現活躍，醫藥健康和傳媒行業延續活躍態勢。雖然二季度以來市場受新項目入市和教育行業騰退影響，但在整體旺盛的需求下，全市成熟商務園區市場空置率在三季度末進一步降至16.9%，市場租金保持穩定約128元每月每平米。
來源：高力國際 房訊指數整理
子市場方面，上地和北清路等泛中關村市場表現突出，該區域是新一代信息技術、集成電路設計重點布局區域，為北京打造高精尖產業創新集群提供了優質空間。其中上地子市場目前市場空置率僅有5%左右，市場可利用的產業空間已非常有限且處于供不應求狀態。望京-酒仙橋市場由于區域內多以互聯網類企業需求為主，市場內的空置面積也被逐步消化。亦莊、豐臺科技園、順義以及大興等子市場則通過租金的小幅調整也實現了不同程度的去化，緩解了新增供應和疫情帶來的壓力。
在上海，商務園區租賃市場活躍度進一步提升，三季度凈吸納量錄得月30萬平方米，創近年來單季度凈吸納量新高。科技新媒體企業仍為漕河涇板塊租賃需求的主要驅動力，張江板塊受生物醫藥企業和科技新媒體企業的帶動租賃需求保持活躍，具備性價比優勢的浦江與外高橋板塊也錄得成交。持續釋放的旺盛需求致各板塊空置率呈現不同程度的下降，各子市場租金水平均實現正增長，推動全市平均租金報價與有效租金環比出現上漲。
公募REITs穩步推進 產業園迎黃金十年
自2020年以來，基礎設施公募REITs穩步推進，并于2021年5月取得重大進展，首批9單基礎設施REITs項目獲滬深證券交易所審核通過。6月21日，首批9只公募REITs上市交易，標志著國內公募REITs試點正式落地。
其中3單項目為產業園區REITs，為華安張江光大園REIT、招商蛇口產業園REIT、蘇州工業園區產業園REIT，底層資產為承載戰略性新興產業的產業園，包括招商蛇口、張江高科以及蘇州工業園，分布在長三角和粵港澳大灣區等核心城市圈。簡單分析，具有國企背景的產業園區更具優勢，而具備了成熟經營模式及市場化運營能力的優質園區資產則首批入選。
來源：房訊指數研究院
產業園區REITs的上市發行，為產業園區項目提供了新的融資方式和退出渠道，推高了市場上帶有穩定現金流的核心型產業園區項目的關注度以及帶來其資產價值的提升。對開發商和投資者來說則有助于打造“輕重結合”的全周期資產管理模式，加快資金循環，快速擴大在管資產規模，令資產運營管理能力的提升和輸出成為其重要的收入來源。對于重經營、長周期的產業園區行業，在引入了更多元化的資本，提升產業園區交易流動性的同時，提高了市場信息的透明度，激發行業活力。
在產業經濟方面的影響來看，公募REITs開拓了可持續發展之路，形成存量資產和新增投資的良性互動，對于擴大經濟增長動能、為新基建提供有效支持、促進經濟結構的調整和高質量發展具有重要意義。同時，公募REITs可提供新的大類資產配置選擇，也為公眾投資者提供低門檻涉足基礎設施領域、享受優質不動產帶來的增值收益機會。截至11月，首批9只基礎設施公募REITs上市已超4個月，整體運行平穩，多只上市以來累計漲幅均超過20%。
下半年以來，公募REITs試點制度取得新的進展，7月份，國家發改委印發了《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，進一步增加了公募REITs的試點范圍。11月份，繼首批9只公募REITs上市之后，第二批兩只基礎設施公募REITs正式獲批，建信中關村園區REIT和華夏越秀高速公路REIT將啟動發售。
隨著公募REITs的擴容，將會有更多企業參與其中，具有專業運營的產業園區仍將是重要參與主體。未來，隨著我國資本市場體系的日益完善，公募REITs市場前景廣闊，產業園區REITs產品將成為重要趨勢，越來越受到產業園區企業的關注，通過金融手段打通資金良性循環鏈，盤活存量資產，優化債務結構，將有助于推動產業園區良性發展。在資產管理和金融創新的助力下，產業園區行業將迎來迅速發展的機遇。
來源：房訊網
