近日，多家商業地產機構相繼發布2021年第四季度及全年報告。報告顯示，2021年第四季度，上海房地產市場強勢收尾，進一步鞏固了全年的復蘇回暖趨勢，2021年上海商業地產租賃需求反彈強勁，空置率有效降低，租金止跌回升，寫字樓凈吸納量創出新高。
凈吸納量創歷史新高，空置率同比環比均下降
多個報告顯示，2021年上海寫字樓市場逐漸走出新冠疫情的影響，需求持續釋放，多行業需求擴張，凈吸納量超預期增長。
仲量聯行披露的數據顯示，2021年第四季度，上海全市辦公樓市場凈吸納量達37.1萬平方米，浦東、浦西的中央商務區和非中央商務區空置率同比和環比均下降。
具體來看，第四季度浦東和浦西的中央商務區均無新增供應，浦東中央商務區空置率9.9%，環比下降1.3個百分點，同比下降4個百分點；浦西中央商務區內核心商務區租賃強勁，空置率僅6%，環比下降1.7個百分點，同比下降4.9個百分點。第四季度浦東非中央商務區空置率為18.4%，環比下降3.7個百分點，同比下降10.1個百分點；浦西非中央商務區空置率27%，環比下降2.7個百分點，同比下降4.1個百分點。
2021年全年，非中央商務區新增供應高達95.5萬平方米，不過在市場強勁的租賃勢頭支撐下，非中央商務區空置率環比仍下降2.9個百分點，同比下降5.5個百分點至24.9%。
凈吸納量方面，從全年來看，仲量聯行的數據顯示，2021年全年凈吸納量共計150.6萬平方米，創下歷史新高。其中，96萬平方米為非中央商務區新增項目，由于全市寫字樓需求復蘇持續，使整體空置率穩步下降至16.5%。
行業需求上，CBRE（世邦魏理仕）的報告顯示，上海以強勁勢頭迎接數字經濟時代，以電商、社交媒體以及人工智能、大數據及金融科技等細分類別主導的TMT需求仍以超1/4的水平位列全年首位；其次，伴隨浦東“引領區”政策的出臺，以融資租賃、基金、銀行、保險為主的金融業升級擴租明顯，70%選址浦東。
CBRE華東區研究部負責人陸燕指出，2021年更多企業有新租或擴租的需求，搬遷擴租需求提速釋放，貢獻七成全年新租活動，其中品質升級在優質供應放量之下占比超30%。此外，世博、前灘、徐匯濱江等為代表的濱江核心發展區的成熟度加速進化，徐匯濱江的凈吸納量將在2026年達到頂峰。
寫字樓租金五年來首次回升，綠色樓宇實現超20%租金溢價
甲級寫字樓需求增長以及業主對市場信心增強，推動寫字樓租金持續上升。
仲量聯行數據顯示，2021年第四季度中央商務區租金環比小幅上漲1個百分點，同比增長1.7個百分點。其中浦西中央商務區在南京西路等板塊的帶動下，平均租金錄得9.4元每平方米每天，環比上漲1個百分點，同比上漲3.3個百分點；浦東中央商務區平均租金錄得8.9元每平方米每天，環比上漲1個百分點，同比持平。
非中央商務區市場租金同比增長6.4% ，其中前灘等板塊租金表現尤為搶眼，推動浦東非中央商務區第四季度租金環比上漲5.2個百分點，同比上漲13.2個百分點；相較而言，浦西商務區租金環比僅上漲2.8個百分點，同比增長3.1個百分點。
CBRE的報告則顯示，2021年上海寫字樓租金為五年來首次回升。
CBRE指出，受核心商務區韌性復蘇和濱江各板塊煥新崛起的帶動，全年租金止跌回升，報價和有效租金較去年同期分別上調0.7%和1.2%，引領全國水平。隨著ESG（Environmental環境、Social社會和Governance公司治理）被廣泛關注，健康安全成為租戶長期訴求，綠色樓宇持續錄得較好租金表現，整體實現超20%的租金溢價。
未來供應商方面，CBRE的報告顯示，縱觀2022-2026年，核心拓展區新項目多點開花，主要分布區域包括花木、蘇河灣、北外灘、徐家匯，總占比53%居首位，有望拓展上海核心城區范圍并進一步激活作為國際大都市發展能級和核心競爭力展示區。而目前存量已超百萬的核心商務區新增供應占比僅有10%，超甲級寫字樓更為稀缺，有限的可租空間和穩健的去化水平將引領全市租金企穩。
CBRE預計，2022年全年，上海寫字樓市場的凈吸納量將下降至70萬-80萬平方米，空置率將上升至17%-19%，平均租金上升幅度小于0.5%，新增供應在140萬平方米左右。
來源：澎湃新聞
編輯：wangdc
