房訊網訊 2022年1月6日，中國寫字樓產業園發展論壇第十八屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"變局與破局：商業地產的下一個十年"。來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過300位嘉賓出席論壇，深刻解讀新時代寫字樓產業園市場的變局，探索高質量發展要求下行業破局之道，共同開啟中國商業地產新發展模式下的"下一個十年"。
中國寫字樓產業園發展論壇第十八屆年會由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦，采取現場交流+線上直播的形式，50家權威主流媒體及地產、財經等專業媒體，對本次會議進行了直播和報道，100余萬人次在線觀看了年會直播。
商業辦公建筑綜合評價標準委員會秘書長孫鵬陽在論壇上介紹了《商業辦公建筑綜合評價標準測評指標體系》，該體系涵蓋了商業辦公建筑從孕育、出生、成長、成熟到退出的全部生命周期，包括6個大項指標和30個分項指標及若干子項指標，安全、健康、科技、可持續貫穿整個體系，對標國際標準，為中國商業地產行業高質量發展提供了指引和指標。
以下是孫鵬陽演講實錄整理：
測評指標體系建立背景
商業辦公建筑是伴隨著改革開放的足跡發展起來的，代表著中國改革前沿的北上廣深，第一批真正的商業辦公建筑、真正的寫字樓都是在1982-1992年之間建成的，例如北京的國家中心、上海的國貿中心、廣州的世界貿易中心等等。深圳的電子大廈是深圳的第一棟寫字樓，是1979年立項，1982年建成的。如果從深圳的第一個寫字樓開始算起，到今年2022年，中國的寫字樓已經走過了40年的歷史。
在這個過程中，寫字樓行業也出現了很多評價的標準，包括LEED、WELL、BREEAM等在全球推廣的標準。中國也有綠建，在2019年重新修訂的版本中，有六大評價范疇。中國也有健康建筑評價標準，有七大評價范疇。
但是這些評價標準和指標，都是圍繞著辦公建筑的環保和健康角度發布的評價標準，集中關注在它的運營階段。作為房地產行業的商會，我們有責任也有義務，建立一套從商業辦公建筑立項開始到運營、再到最終退出全過程的測評指標體系，這也是源自于我們的使命感。
該測評指標體系是在《商業辦公建筑綜合評價標準》的基礎上建立的，這個標準是我國首個商業辦公領域綜合評價標準，由全聯房地產商會、北京建筑設計院、清華大學、仲量聯行等單位聯合編制，由全聯房地產商會寫字樓分會組織實施，歷時三年多時間，有100多位業內同仁和專家參與整個過程。測評指標體系的編制工作則是自2020年11月開啟的，經過近一年的努力，目前已經完成了體系整體架構以及一級二級指標體系的建立。
六大評價范疇
整個測評指標體系有六大評價范疇，30個分項指標。
第一項評價范疇是建筑規劃與建筑設計，包括五個分項的指標，分別是建筑規劃、建筑設計、結構設計、智慧化系統、裝修系統。
第二項評價范疇是設備能源與綠色低碳，包括空調、電梯和電力系統，節水、節電節能與照明系統，能源利用和管理、建筑質量和環境質量、雙碳系統應用與管理等五個分項指標。
第三個項評價范疇是公共設施與健康安全，包括樓宇自控與通訊系統、建筑規模與配套設施、建筑健康與安全、交通組織、停車管理系統。
前面這三項評價范疇基本上涵蓋了項目從策劃、規劃到設計的全部過程，這個設計也包括了建筑結構設計、給排水設計、弱電強電設計、交通組織的設計等，所有這些都包括在前三項評價指標范疇里面。
第四項評價范疇是建設管理與工程管理，包括五個分項指標。首先是工程啟動前期管理，工程啟動前比如說工程管理模式的選擇、設計管理等都包括在這里面。第二個和第三個分項指標是成本管理、合約管理，指的是在施工過程中的管理。第四個分項指標是工程施工管理，包括工程的進度管理、質量管理和文明施工等都包含在這里。最后一個分項指標是BIM應用，實際上BIM應用涵蓋了整個過程，從設計一直到最后的運營全部的內容都可以涵蓋在里面，但是因為目前行業內只在設計和施工階段BIM應用相對成熟，所以把它放到這個模塊下邊。
第五項評價范疇是物業管理與資產運營，也有五個分項指標。前兩個是租賃管理、物業管理。第三個是升級改造與城市更新，目前很多寫字樓樓齡超過十年以上就面臨著更新和改造了，項目的升級改造是和城市更新緊密相連的，所以需要把升級改造和城市更新作為一項測評的分項指標。再就是資產運營維護和管理，這項是站在資產的整體層面來看的，里面會包括資產管理計劃、資產預算、資產財務，還有最終資產的退出，都會在這個分項指標項做評價。最后是融資管理，資產管理的融資管理給投資人或業主方提供了一個新的融資渠道，包括杠桿融資或者融資租賃等，它也能提高整個資金的使用效率，所以融資管理是資產管理的一項很重要的內容。
第六項評價范疇是社會貢獻與可持續性。設立這個評價范疇有兩方面的考慮，一個是當下商業辦公樓宇的社會性越來越受到關注，都說企業是社會公民，其實商業樓宇也是一樣的，在20世紀80年代的時候，大家已經開始提到ESG，就是環境、社會與管理，除了評價傳統的指標之外，還會評價這個項目在社會貢獻方面的指標，所以社會貢獻和可持續性已經成為對商業辦公項目評價不可或缺的方面。另外一個方面的考慮，在于項目社會價值和經濟價值其實是相互融合的，例如一個商業辦公建筑對社會的貢獻越大，知名度越高，那么就會有企業愿意花高一點的租金或者代價來租賃這個樓，它帶來的經濟價值一般就會越高。
四大特色
下面介紹一下整個測評指標體系的特色。
第一個特點，全流程、全產業鏈、全生命周期。全流程是指通過六大評價范疇和30個分項指標，它涵蓋了商業辦公建筑從項目策劃一直到設計、施工、物業管理、資產管理等整個流程。全產業鏈是指它會涉及到整個產業鏈上各個環節的企業，比如對策劃咨詢的要求，對部品部件規劃設計方的要求，對施工方、項目管理方、物業管理方、租賃方、投資方、資產管理方的要求都會在這個指標里有體現，它貫穿了整個產業鏈各個環節上的各個參與方。全生命周期也就是它商業辦公建筑從孕育、出生、成長、成熟到退出的全部生命歷程。
第二個特點，國際化視角和對標全球的最佳實踐。中國的崛起在全世界都是有共識的，這也是毋庸置疑的。正是基于這樣的想法，整個測評指標體系在制定過程中，我們從國際化的視角來編制每一個評價指標。例如在建筑的碳排放、城市更新、城市影響力、以及綠色建筑智慧化等這些評價指標方面，都會參考全球的相關標準和最好的實踐。
第三個特點是安全、健康、科技、可持續貫穿整個測評指標體系。現在人們對商業辦公的要求已經發生了改變，安全、健康、科技、可持續以及空間的靈活性成為了普遍的需求。基于這樣的認識，在測評指標體系里面，把安全、健康、科技和可持續性貫穿在整個體系當中。有幾個層面的體現，第一是在整個體系里，單獨設立了這些內容的分項指標。第二是把安全健康和科技等理念或者要求貫穿在每個分項指標體系當中，比如在施工管理中有綠色施工要求，在物業管理中會有科技化物業或數字化的物業管理要求。第三是把原來耳熟能詳的一些指標，從樓宇的健康、安全、低碳和智慧這些角度給出新的定義。
第四個特點是關注商業辦公建筑樓宇的經濟及社會價值。整個測評指標體系里不僅僅有資產物理性能表現和運營管理方面的評價，還包含了經濟和社會價值的評價指標，比如租金溢價、現金流、投資收益等體現經濟價值的指標，以及在促進產業發展和促進就業方面的貢獻、增加稅收方面的貢獻、社會的融合度和凝聚力方面的貢獻等體現社會價值的指標，這是這個體系相當大的一個特點。
工作計劃
關于后續的工作計劃，預計在3月底完成全部測評指標體系的建立，之后將會同行業專家、會員單位以及行業同仁一起討論、修改，預計6月底將之完善并審核通過，希望能在7月1號正式實施，在全國范圍內開始分級評定和授牌的工作。
我們的初心和使命是通過該測評指標體系創立商業辦公建筑的內涵與定義，創建商業辦公建筑綜合評價標準的指標體系，進行基于實證研究的探索創新，是對樓宇經濟發展的定向、對標準強國的支撐、對標準化戰略的拓展。希望成為未來樓宇經濟、數字經濟發展戰略的主旋律，未來能夠以適當的方式發展成為國際標準。謝謝大家！
來源：房訊網
