房訊網訊 2022年1月6日，中國寫字樓產業園發展論壇第十八屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"變局與破局：商業地產的下一個十年"。來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過300位嘉賓出席論壇，深刻解讀新時代寫字樓產業園市場的變局，探索高質量發展要求下行業破局之道，共同開啟中國商業地產新發展模式下的"下一個十年"。
中國寫字樓產業園發展論壇第十八屆年會由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦，采取現場交流+線上直播的形式，50家權威主流媒體及地產、財經等專業媒體，對本次會議進行了直播和報道，100余萬人次在線觀看了年會直播。
京東科技京東云副總裁朱冰聚焦商業地產的“變”與“立”發表主題演講，他表示，中國正在經歷一個消費重構的新世代，商業地產回歸以用戶為中心，從“場貨人”轉變為“人貨場”。在數字化賦能下，未來商業地產運營需要從經驗決策到數據決策、從傳統運營模式到數字化精細運營，最終實現從有界的零售到無界的零售，通過線上線下結合的方式，來擴大空間和可觸達用戶的層級。
以下是朱冰演講實錄整理：
今天最大的感受是一“冷”一“熱”，“冷”是過去兩年房地產行業經歷了波折，包括疫情的不確定性對行業帶來了一定的沖擊。“熱”是聽了各位嘉賓的分享，能感覺到大家對于新技術有很多思考，在面對挑戰的情況下，行業依舊在不斷尋找新的方向、新的機遇，對未來充滿了信心。
從商業地產零售板塊來看，行業出現了哪些新的趨勢？一是商業地產正在經歷一個大資管、大整合的時代；二是在核心區商業資源有限的背景下，基于原有商業綜合體業態進行并購和改造，從而形成的社區化商業業態正在快速發展，成為新藍海；三是線上和線下融合，線下體驗店不斷落子布局；四是網紅商業勢頭兇猛；五是自營店、自營品牌開始發力；最后一點是數字化趨勢，科技賦能商業地產。
這些趨勢的背后是什么？其實是整個中國經濟環境和市場環境的變化，中國正在經歷一個消費重構的新世代。尤其是在人口結構和人口紅利的趨勢性變化下，消費需求和消費特征發生了很大的改變，如今Z世代成為消費主力， 注重品質、社交、個性、體驗，需求變得多樣化，需求的變化也帶來了新的要求。
同時，流量、渠道在更加地碎片化，整個零售行業除了線上的業態占比在逐漸增大以外，還出現了更多碎片化的渠道，這給傳統的零售業態帶來了很大的挑戰。原來的分銷體系建立起來以后，可以成就一個品牌帝國，例如早期的娃哈哈等傳統業態。但如今碎片化的市場給更多企業帶來了機遇，一些新的品牌這幾年發展非常快，比如良品鋪子、泡泡瑪特、喜茶、元氣森林等等。回顧過去，在一個傳統飲料行業里能夠快速成長為這樣的品牌是非常困難的，正是這個時代給了這些品牌崛起的機會。
另外，線上線下的融合大家應該深有感受，更多數字化場景和更多技術應用推動智慧零售方興未艾。下沉市場同樣不可忽視，潛力已經凸顯出來。這些都是商業零售在這個時代正在經歷的變化，這些變化會給所有的商業業態帶來一些挑戰，但是更多的是會帶來一些機遇。在一個充滿了變化和不確定性的時代，找出它的確定性是什么，這是所有企業都在不斷探索的事情，在不確定性中去尋找那個確定性的點，是支撐企業持續成長、持續走下去的最原始動力。
商業地產增長的核心邏輯與三個能力要素分別是顧客親密度、極致運營和產品引導力，對應的也就是“人”、“場”、“貨”。“人”的方面是指產品或者所經營的業態是不是足夠了解消費者，市場上總會有一些傳統的品牌沒落，很大的原因便在于沒有把握到新的消費者需求。“場”的方面是指極致運營，過去商業地產主要是從建設到出售的邏輯，但是未來更重要的是精細化運營、甚至數字化運營的邏輯。“貨”的方面是指產品，無論是商業寫字樓還是商業零售，本質上做的都是一個產品，未來更多強調的是產品+服務+體驗。這三大能力要素就是不確定的市場中確定性的東西，如果企業最終能夠在客戶精進、極致運營和產品力方面做到提升，那就是好的方向，一定會給企業的核心競爭力帶來收益。
在這些大的確定性之下，談幾個自己的理解和思考。
首先是從“場-貨-人”的思維轉變為“人-貨-場”的思維，回歸以用戶為中心。過去的商業業態更多強調的是“場-貨-人”，先有了這個“場”，再去考慮怎么來運營，怎么來招商，怎么來引流。未來要轉變為“人-貨-場”的思維，先要去了解這個區域周邊的人，以周邊的需求為出發點，來重新定義這個“場”，來重新規劃招商、選品等。不只是商業零售，其實商業寫字樓也要先考慮到不同的區域周邊所吸引的客群，比如亦莊，它的產業集群是什么，它的客群是什么，它對于寫字樓的產品需求是什么等等。shoppingmall商業業態更是這樣。
第二，從經驗決策到數據決策，千店千面實現差異化定位。未來的決策更多應該是站在數據的基礎上，基于數據再去做選址、招商、選品等工作，基于所覆蓋人群的偏好來選擇引入什么品牌、怎么經營，用足夠的信息化的手段去管理業務，基于數據去做好運營決策，這是很大的提升。
第三，從傳統運營模式到數字化精細運營，釋放數字生產力。過去更多的是用傳統的運營模式，去做好安全管控、園區管理、能耗管理、機電管理、風控等等工作，未來能不能把這些業務進一步數字化和指標化？通過數據收集，把具體工作進一步標簽化和指標化，以指標來去推動項目不斷提升。從業務的數據化到數據的指標化，再到通過數據本身去驅動業務的發展，這是行業未來可以去探索的方向。
第四，從有界零售到無界零售，實現場景無限、貨物無邊、人企無間。未來的商業零售業態會從有界的零售到無界的零售，通過線上線下結合的方式，來擴大空間和可觸達用戶的層級。
第五，從“硬”實力到“軟” 實力。過去拼的更多的是硬實力，未來會轉向拼軟實力的階段。
無論是商業寫字樓還是商業零售，空間未來提供所提供的服務，不僅與辦公或者消費相關，還跟企業員工的生活相關，甚至圍繞著一些個性化服務展開，這是一個趨勢。例如曲美跟京東合作后在2018年一起做了一個嘗試，從一個家具賣場轉變為社區生活的場景，在這里客人不僅可以去挑選家具、軟裝，還有一些書店、咖啡店、樂高等場景提供給他們體驗，把它變成周邊人群愿意去逛的地方，這對于周邊多業態的改善非常有幫助。包括京東的超體，未來也會變成一個多業態的，提供場景化服務的空間。
第二個案例，在數字化趨勢下，建立數字化的用戶為中心的運營邏輯非常重要。現在很多商業零售業態都會創建自己的app或者小程序，但是大多數都沒有一個好的體驗感。所以數字化不僅僅是搭建一套數據平臺，核心是在于它的內容運營以及跟周邊業態的生態共建。我們與王府井合作，創建了“魅力王府井”，它是國內首個以一條步行街整體作為運營主體進行發布的官方小程序，是智慧商街的數字基礎設施，底層依托數字王府井操作系統，以此打造數字王府井的主干道，為街區商戶服務、改善街區營商環境、提升消費者逛街體驗。
另外一個案例，是跟某商業地產合作，以數據驅動運營，提升客戶體驗與營銷效率。現在很多商業業態都有聚集會員的能力，但是怎么去管理好這些會員？如何跟他們形成很好的用戶連接？這就需要對會員有更多地了解。他為什么來到這兒，來這兒的頻次是怎樣的，來到這兒喜歡逛什么地方，所有這些數據最終匯聚，才能形成對用戶的深入了解，才能通過數據達到知人、知貨、知場的目的。
最后一個案例，是在某商業地產中，通過建筑、科技、服務、運營結合，打造智能、高效的數字化商業地產服務平臺，從而形成租戶企業、員工、服務連接的平臺，使得樓宇智能化，服務高效化，資源分配合理化，管理數字化。
來源：房訊網
