繼11月11日發布《關于進一步優化新冠肺炎疫情防控措施 科學精準做好防控工作的通知》（簡稱“二十條”）之后，12月7日，國務院聯防聯控機制發布《關于進一步優化落實新冠肺炎疫情防控措施的通知》（簡稱“新十條”），標志著中國防疫政策的加速調整優化。主要優化措施包括：
除養老院、福利院、醫療機構、托幼機構、中小學等特殊場所外，不要求提供核酸檢測陰性證明，不查驗健康碼；
不再對跨地區流動人員查驗核酸檢測陰性證明和健康碼，不再開展落地檢；
具備居家隔離條件的無癥狀感染者和輕型病例一般采取居家隔離，也可自愿選擇集中隔離收治；
按樓棟、單元、樓層、住戶劃定高風險區，不得隨意擴大到小區、社區和街道（鄉鎮）等區域；
對入境人員，將“7天集中隔離+3天居家健康監測”調整為“5天集中隔離+3天居家隔離”
此外，通知同時提到了加快推進老年人新冠病毒疫苗接種、醫院不能拒診核酸陽性患者等措施。
在防疫政策調整的同時，中國近期經濟下行壓力進一步增大。11月制造業PMI指數降至48%，連續兩個月位于榮枯線之下，社零總額同比下降5.9%，降幅相比10月明顯擴大，而地方政府財政收支也同樣面臨較大壓力。
數據來源：國家統計局，萬得資訊，海關總署，世邦魏理仕研究部，2022年12月
為加大金融對實體經濟的支持力度，11月25日，央行公告降準0.25個百分點，共計釋放長期資金約5,000億元。同月，央行、銀保監會、證監會陸續從信貸、債券、股權三方面出臺支持房企融資的政策，被市場稱為紓困房企的“三支箭”。防疫政策調整疊加地產“三支箭”催化，金融市場迅速反彈，11月11日至今上證指數漲幅超4%。未來幾個月，預計更多的穩增長措施將繼續出臺。
1、 2020年末央行與銀保監會聯合出臺《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，分檔設置了房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，對超過上限的金融機構設置2-4年過渡期，自2021年1月1日起實施。
數據來源：公開信息，央行，證監會，交易商協會，世邦魏理仕研究部，2022年12月
對商業地產行業的影響
零售及旅游業預計將明顯受益
中國防疫政策的調整有望強勁提振零售及旅游行業。2022年前三季度國內旅游總人次21億，僅為疫情前2019年同期的46%。而12月7日“新十條”發布后，攜程平臺上的機票瞬時搜索量猛增160%，其中，春節前夕（臘月二十五-除夕）的機票搜索量更是暴漲至三年以來最高點。
從亞太市場的經驗來看，短期內（3個月）防疫政策放松導致感染人數階段性大幅攀升將繼續影響居民出行，實體零售及休閑活動難以迅速復蘇。CBRE世邦魏理仕預計，疫情高峰回落或將需要3-6個月，之后隨著居民出行逐步恢復，優質零售物業需求及購物中心租金有望觸底反彈，零售商的擴張將于2023年二季度重啟。
2、疫情前水平為谷歌人群流動性數據2020年1月3日至2月6日五周時間的中間值。中國香港、新加坡及澳大利亞防疫政策調整時間分別為2022年3月15日、2021年8月1日及2021年11月11日。
數據來源：谷歌，世邦魏理仕研究部，2022年12月
寫字樓需求有望于2023年反彈
防疫政策的調整有利于進行實地寫字樓參觀，而寫字樓需求的反彈預計將在3-6個月后隨經濟動能和租戶景氣度的提升而展開。CBRE在今年7月（防疫政策調整前）的中國寫字樓租戶調查顯示，36%的租戶在未來18個月計劃增加辦公面積，而37%計劃保持不變。
3、市場情緒基于8項調查指標構成的凈意向的簡單平均（積極與消極回答之間的凈百分比差異）
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
大宗交易投資將于2023年觸底回升
受疫情不確定性、地緣政治緊張局勢、經濟表現低迷及租賃基本面疲軟等因素影響，2022年前三季度大宗物業總交易額同比下降28%，其中跨境投資者交易額僅233億元，創2017年至今同期新低。
CBRE預計，防疫政策調整及經濟基本面改善將提振2023年商業地產投資市場的表現，國內機構仍將是需求的主要驅動。此外，近期證監會副主席李超提到，將研究推動REITs試點范圍拓展至市場化的長租房及商業不動產領域，為商業地產投資市場帶來重大利好，我們預計2023年將看到以國內資本為主的pre-REITs投資大幅活躍。隨著5年期LPR降至4.3%的歷史低位，較低的融資成本也將提升中國市場對跨境投資者的吸引力。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
投資建議
CBRE相信，中國將繼續為長期投資者及機會型投資者提供廣泛且極具吸引力的投資機會。
長租公寓：適合長期核心投資者及開發商
受益于中國快速城鎮化及消費升級，長租公寓為投資者提供了結構性投資機會。此外，稅收優惠及公募REITs退出渠道等政策支持同樣增強了長租公寓的投資吸引力。
CBRE預計，至2030年，全國租賃住宅需求總規模將達到9,700萬套，較2020年增加56%，而當前中國機構化管理的長租公寓滲透率僅為2%，具備巨大的成長空間。鑒于廣東、上海、北京、浙江和江蘇占當前國內長租公寓目標客群（月房租費用高于2,000元的城鎮家庭）的74%，投資者應優先關注沿海三大城市群的核心市場，防疫政策的調整也將有助于核心城市群的人口流入。
一線城市群商務園區及工業園區：適合長期核心投資者及開發商
聚焦生命科學、高端制造、先進技術等中國“新經濟“領域的商務園區及工業園區資產，是值得投資者關注的另一結構性投資機會，尤其是一線城市及其周邊的產業集群區。
黑石、安祖高頓、康橋資本、ESR及金茂資本等國際和國內投資者均于過去一年內完成了在上海和北京研發物業的收購。而近期兩支制造業廠房公募REIT的成功上市預計將吸引越來越多的國內投資者進入該領域。
數據來源：招募說明書，世邦魏理仕研究部，2022年12月
京滬優質寫字樓資產：適合長期核心投資者
受益于防疫政策的優化以及經濟觸底回升，當前寫字樓需求的下行趨勢有望迎來拐點。考慮到大部分城市短期內仍面臨供應高峰帶來的去化壓力，而京滬核心地段優質寫字樓市場空置率維持低位且新增供應有限，CBRE建議投資者聚焦京滬核心地段優質寫字樓資產。
不良資產市場：適合機會型投資者
“三支箭”政策的出臺將令房企融資情況大幅改善，不良資產處置壓力有望緩解。然而考慮到當前融資政策主要聚焦房企債務償還及住宅“保交樓”，CBRE預計2023年困境房企或將繼續剝離商業地產資產，從而帶來不良資產市場的機會。
其他亞太市場的投資機會
從近期防疫政策調整的步調節奏來看，中國政府有望在2023年上半年繼續逐步放寬國際旅行的出入境限制。
數據來源：公開信息，世邦魏理仕研究部，2022年12月
CBRE認為，若邊境限制放寬，中國內地出境游激增將大幅拉動中國香港、泰國、日本等傳統熱門目的地的零售和酒店市場需求。考慮到2020及2021年中國出境旅游人次僅為2019年的13%及17%，市場需求的改善空間巨大。此外，海外留學的恢復也將使澳大利亞的學生公寓和住宅資產受益。
來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
