自2022年上半年起，奧密克戎疫情在全國多地頻發，寫字樓辦公企業的商務活動受到不同程度影響。武漢作為最早受到疫情影響的城市之一，在三年中展示出獨特韌性。尤其在2022年，武漢寫字樓市場供應端有望創近十年新高，需求端亦有不俗表現。在此背景下，CBRE世邦魏理仕對武漢甲級寫字樓進行全面普查，對比2017年和2022年甲級寫字樓需求結構，并進一步對重點租戶問卷調查，速寫本地租賃用戶畫像，對比武漢與全國租賃需求差異，探尋寫字樓租賃市場的未來趨勢。
武漢寫字樓
租戶普查
繼2017年普查后，CBRE再次對武漢甲級寫字樓存量租戶進行全面梳理，總計覆蓋35棟甲級樓宇，涉及企業總數達1,651家，總租賃面積達132萬平方米，樣本率約91%。
金融、房地產建筑、TMT穩居前三位
金融業、房地產建筑、TMT為武漢甲級寫字樓租戶前三大主力，且占比遙遙領先，三大行業在全市甲級樓宇租戶中占比超過63%。從細分行業來看，金融業中的保險/再保險/保險經紀、房地產建筑中的開發商、TMT中的科技互聯網（To B）在整體市場需求所占比重分別達到10%、11%和7%，均在所在行業內部表現亮眼。
2022-2024年，武漢將聚焦區域金融中心建設，持續做大金融市場總體規模，推進金融創新發展。這將持續利好金融行業在寫字樓租賃市場的表現。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
TMT行業需求占比增長明顯
對比2017年武漢甲級寫字樓主力租戶構成，TMT行業占比明顯增加，由12%上升至18%。繼北京、上海、粵港澳大灣區國際科創中心和成渝區域科創中心之后，武漢將加快建設成為具有全國影響力的科技創新中心，強化原始創新策源地功能、建設制造業創新高地、打造創新型城市群第一方陣、打造綠色發展中國樣板、深化科技體制改革。金融業占比略有收縮，主要受非傳統金融行業占比減少影響。而房地產建筑雖然受到行業調整影響，但工程建設類企業強勢擴張，推動行業整體需求占比上升2個百分點。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
中資企業主導地位增強，外資企業行業偏好顯著
中資企業在五年中需求占比持續攀升，整體租賃需求由78%上升至87%，行業上仍以金融、房地產建筑、TMT企業擴張為主，在中南中北路及中國光谷商務區占據主導地位。
相比之下，外資企業雖在需求占比上有所收縮，但租賃面積穩步上升，并且表現出更強的行業導向作用，以領事館、消費業、制造業、醫藥及生命科學為代表的外資企業在武漢穩步擴張。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
總部經濟持續發力
租賃面積3,000平方米及以上的大面積租戶數量在五年內成倍增長，從2017年的22家上升至2022年的74家，租賃面積占比上升10個百分點至30%。大面積租戶的增長主要來自于金融業、房地產建筑和TMT行業的中資頭部企業在武漢設立區域總部，形成總部經濟效應，持續推動大面積租賃去化。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
武漢寫字樓
重點租戶調查
基于全市普查結果，CBRE于2022年9月29日起對重點租戶進行問卷調查。截至10月25日，累計收到104份回復，其中有效問卷102份。
超過三成企業計劃增加辦公面積
奧密克戎疫情使企業年內營業收入受到不同程度影響，但仍有35%的受訪企業預計將在2023年增加辦公面積。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
由于企業裝修支出預算減少，同等價格下，租戶更愿意選擇能夠拎包入住的精裝修產品。順應這一市場需求，71%的第三方辦公服務營運企業預計將在2023年擴張租賃面積。同時，TMT、專業服務、金融業均表現出高于武漢受訪企業平均值的擴張意愿。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
短期內受疫情影響企業租賃活動受阻
短期來看，疫情主要影響了租賃活動進度，31%的武漢受訪企業表示租賃活動擱置，并有12%的受訪企業表示實地看樓推遲。受宏觀層面影響，企業對租賃成本更加敏感，22%的受訪企業向業主尋求租金減免方案，23%的企業降低裝修支出。同時，不確定因素加深也使18%的企業選擇續租當前租約。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
租賃抗風險性與辦公彈性成為長期訴求
超過半數武漢受訪企業表示，希望未來在租賃合同中加入應對疫情或其他緊急情況的保護性條款，租賃活動的抗風險性受到最高關注。另外，分別有43%和42%的企業關注遠程/居家辦公策略以及提升對彈性辦公的接受度。長期來看，企業對辦公密度、防疫措施、物業服務、綠色健康的關注度都將納入租賃策略考量因素。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
升級與擴租需求將持續釋放
租賃價格持續下跌使武漢受訪企業升級擴租意愿強烈，有39%的武漢受訪企業表示未來三年有升級或擴租計劃，位列第一。僅有8%的受訪企業在未來三年中預期縮減辦公面積。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
混合辦公模式對工位靈活性提出要求
疫情期間，辦公室或員工居住地點的暫時性封閉，使得遠程辦公成為企業的選擇之一。居家工作與辦公室工作相結合的混合辦公模式被越來越多的企業和員工接受。一方面，混合辦公模式不再需要按員工數量一比一配比工位數量，從成本角度出發，提升共享工位占比是更經濟的選擇。另一方面，隨著辦公習慣改變，企業對共享工位的接受度日益提升，這一改變也將持續影響辦公場所布局。
本次調查的結果顯示，28%的受訪企業將增加全部辦公區域的共享工位數量，31%的企業將增加部分辦公區域共享工位數量。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
辦公空間變革以應對個人及協作的多元需求
未來辦公場景需滿足團隊協作的溝通需求，同時為個人封閉空間提供預留地。本次調查數據顯示，分別有51%和41%的受訪企業意愿增加即時溝通的協作空間和5人以下小型會議室，同時44%的受訪企業將增加供個人視頻通話的封閉/隔音空間。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
綠色樓宇仍有巨大增長空間
在本次調查中，超過七成的武漢受訪企業不同程度關注綠色樓宇，42%的企業在租金相近情況下愿意搬至綠色樓宇，已有33%的受訪企業目前正在使用綠色樓宇。8%武漢受訪企業表示愿意為綠色樓宇支付租金溢價。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
