1月4日，克而瑞地產研究中心發布的一則報告顯示，截至2021年12月28日，全國300城土地市場成交建筑面積20.5億平方米，較2020年同期下降了22%。與土地成交規模變動走勢一致，成交金額較2020年同期也明顯收縮，全國土地總成交金額62494億元，比2020同期下降了10%。
克而瑞認為，受到集中供地以及融資收緊、市場下行等因素影響，全年土地市場熱度前高后低，上半年溢價率高企，核心城市土地遭“哄搶”，頻繁觸及限價，但進入下半年，市場“冰火兩重天”，“國企托底”和“流拍撤牌頻現”并存。
克而瑞披露的數據顯示，2021年開發商在新增土地價值方面，碧桂園新增土地價值2063億元，新增土地建筑面積5971.4萬平方米；萬科集團新增土地價值1888.8億元，新增土地建筑面積2802.2萬平方米；保利發展新增土地價值1882.5億元，新增土地建筑面積2763萬平方米。
根據克而瑞統計的數據，2021年新增土地價值、新增土地建面的百強門檻分別為83億元和152.8萬平方米，其中金額同比上升13%，建面則降20%。新增土儲超過2000億元的房企共有10家，較2020年減少6家，可見在現金流持續吃緊的壓力下，企業投資力度明顯收緊。
在全行業面臨資金壓力、投資收縮的情況下，頭部房企的投資也有所放緩，但新增貨值的集中度依然維持在高位，十強房企新增貨值占百強的35%，11-20強房企新增貨值占百強的20%，百強新增貨值有一半以上被20強房企獨占，剩余80強房企僅能分食45%。
在拿地方面，克而瑞的報告顯示，從歷年拿地銷售比變化來看，2021年百強房企新增土儲拿地銷售比僅為0.25，較2020年下降0.12，與2017年的高峰相比則降幅超過50%，并創下近五年新低。
具體到各季度，由于首輪集中供地的集中爆發，當時房企的資金仍相對充裕，納儲態度相對積極，因此拿地銷售比在2021年二季度達到全年高點，為0.38。2021年第三季度后期以及第四季度，在連續出臺的金融監管政策嚴控之下，房企陸續面臨較大的償債壓力和現金流壓力，拿地銷售比持續下降，2021年四季度僅有0.12。
從2021年百強房企投資表現來看，由于集中供地帶來的資金壓力，以及融資持續收縮、市場下行等因素共同作用，有超過六成的百強房企拿地金額同比下降，近三成房企同比降幅高達50%。其中世茂、陽光城等規模房企從2021年8月份以來投資幾乎停滯，而三盛、陽光大地等中小房企投資金額同比降幅超過70%。
克而瑞認為，短期來看“雙集中”供地的模式不會有所改變，雖然2021年年末融資、供地等政策面釋放了一定的利好信號，但從當前企業的銷售以及融資情況來看，依舊面臨較大的困難。所以短期市場觸底反彈的基礎并不牢靠，預計投資力度的修復仍需要經過3-6個月的調整期。謹慎的態度仍是未來投資的主旋律。去杠桿大背景下，“促銷售、抓回款”，保證現金流仍是企業第一要務，只有“先活下去才能活得好”。
2022年，集中供地的22個核心城市仍應是房企關注的重點。從第三輪土拍的情況來看，在經歷了第二輪的“冰點”之后，土拍政策上各城市均作出了讓步，盡管仍多是以底價成交，但市場人氣略有恢復。
因此在三穩的預期下，未來各城地價仍有下調空間，如果2022年第一輪集中供地仍然熱度低迷，不排除第二輪集中供地將持續降地價的可能性，因此建議房企關注第二輪集中供地的機會，投資時嚴格把控風險，同時也關注大量城投公司拿地后的合作開發訴求。
來源：澎湃新聞
編輯：wangdc
