戴德梁行近日發布《2021年第四季度全國住宅市場研究》報告顯示，2021年內新房銷售先熱后冷，樓市步入調整通道；年度新房銷售均價首破萬元，但單四季度環比下降3.4%；第四季度24個重點城市供銷規模現同比收縮；24城年度新房均價同比有所上行，但一線城市均價在四季度環比下降2.3%。
2021年內新房銷售先熱后冷，樓市步入調整通道
2021年，全國新房成交量156,532萬平方米，同比增長1.1%，增速較上年滑落2.1個百分點。盡管全年累計銷售面積同比仍保持上漲，但單四季度住宅銷售面積41,100萬平方米，同比下降19.8%；銷售金額40,773億，同比下降20.2%。
圖1：全國住宅銷售面積走勢變化
資料來源：國家統計局、戴德梁行研究部
上半年各地密集出臺的樓市調控政策逐漸令市場降溫，也令新房銷售受到影響。下半年銷售量明顯低于上半年及去年同期水平，整體市場先熱后冷，樓市已然步入調整階段。
年度新房銷售均價首破萬元，但單四季度環比下降3.4%
2021年，全國住宅新房成交均價為10,396元/平方米，同比增長4.2%，年度均價首次突破萬元大關。但單四季度，全國住宅新房成交均價為9,920元/平方米，較三季度10,267元/平方米下降3.4%，調整趨勢明顯。
圖2：全國住宅銷售均價走勢變化
資料來源：國家統計局、戴德梁行研究部
第四季度24個重點城市供銷規模現同比收縮
2016-2021年，24個重點城市累計批準上市面積共計150,592萬平方米，累計銷售面積158,195萬平方米，供銷面積比為0.95。
圖3：24 個重點城市一手住宅累計批準上市面積與銷售面積對比（2016-2021 年）
資料來源：CREIS、部分城市規土統計部門、戴德梁行研究部
2021年，24個重點城市一手住宅累計批準上市面積共計25,747萬平方米，銷售面積共計27,068萬平方米，分別較上年同期下降7.3%和上升8.9%，供銷比由上年的1.12下降至0.95。其中一線城市供銷比由上年的0.99降至0.90；發達二線及普通二線城市亦降至0.96的水平。
圖4：24個重點城市前三季度一手住宅批準上市面積與銷售面積對比
資料來源：CREIS、部分城市規土統計部門、戴德梁行研究部
地方政策延續中央堅持“房住不炒”定位，在房地產市場供需兩側持續發力，住宅新房供銷規模與上年同期相比均出現明顯收縮。第四季度，24城批準預售面積同比下降25.3%，銷售面積同比下降21.0%。
24城年度新房均價同比有所上行，但一線城市均價在四季度環比下降2.3%
2021年，一線、發達二線及普通二線城市的新房成交均價同比分別上漲3.9%、上漲15.4%、上漲2.0%，較去年同期漲幅分別下降6.4個百分點、上升6.8個百分點、下降10.2個百分點。
結合2021年全國新房住宅均價同比上漲4.2%來看，發達二線城市價格漲幅超過全國平均水平。
從第四季度成交均價來看，發達、普通二線城市新房成交價環比分別上漲5.8%、4.1%，一線城市環比下降2.3%。
圖5：24個重點城市新房均價季度走勢對比(單位：元/平方米)
資料來源：CREIS、部分城市規土統計部門、戴德梁行研究部
一線城市中，深圳均價環比降幅最大，達到20.5%，主要受新房開盤區位等因素影響。發達及普通二線城市中，共9座城市四季度均價環比下降，11座城市環比上升。
預計2022年整體市場仍處于調整通道
2021年各地樓市調控政策密集出臺，不僅覆蓋限購、限貸、限售等方面，同時涵蓋住房品質管理、優化土拍規則、加強住房保障，下半年政策效果持續顯現。年末，一二手房價格下降的城市數量均創近5年來新高，樓市降溫明顯。再結合房地產信貸政策持續收緊，較大程度上制約了樓市成交規模，整體來看，中國房地產市場已然步入調整通道。
戴德梁行研究院副院長、華南區研究部董事張曉端表示，結合目前樓市的下行表現，以及穩定市場的目標，我們預計后續房地產調控政策有望適度放寬，同時流動性增強的預期加大。但在“房住不炒”的總體框架下，“因城施策”意味著各地在具體措施上將進退有別、松緊適度。預計2022年整體市場仍處于調整通道，但2021年下半年以來成交規模持續縮減的趨勢或伴隨相關政策措施的出臺而逐漸緩和企穩。尤其在部分重點城市，伴隨滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度等舉措下，住宅新房銷售量有望逐漸回升，但市場出現快速反彈的可能性較低。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
