回顧2021，上半年經濟增長反彈非常強勁，前三季度中國GDP增速為9.6%，成為支撐全球經濟增長的中堅力量。伴隨經濟復蘇的進一步增強，企業信心和投資人情緒均較上一年度有所增長。從全年制造業PMI變化來看，2021年中國經濟整體繼續回升，1-12月制造業PMI均值為50.5%，高于2019年和2020年全年均值。
尤為可貴的是，經濟整體回升成果是在疫情后期經濟增速趨勢性放緩、國際大宗商品價格持續暴漲、零星疫情多點散發以及自然災害頻發等不利因素的沖擊下取得的，顯示中國經濟具備強大的韌性和活力。IMF最新預測表明，2021年我國經濟增速將達到8.0%，位居主要經濟體國家前列，發展韌性強、潛力大、動力足的特點持續顯現。
穩中有升的經濟數據成為了國內大宗交易市場信心提振的重要支撐。根據高力國際統計，北京、上海、廣州、深圳、成都及西安共完成大宗交易約人民幣1,971億元，同比增加超過40%。2020年受疫情影響較大的一線城市大宗交易市場回暖明顯，外資機構由于持續受到跨境差旅限制的影響，使得內資機構有機會加速配置自用及投資物業，大灣區市場則因為投資機構的積極布局和內資企業的旺盛的自用需求而出現了成交額的快速增長。
主要城市年度大宗交易數據
2021年北上廣深、成都及西安共錄得約1,971億元大宗交易，同比增加約40%。
從主要城市交易額來看，北京錄得468億元，同比增加18%；上海錄得990億元，同比增長56%；廣州及深圳共錄得395億元，同比增長70%；成都及西安錄得118億元，同比增加10%。
交易物業類型分析
從全年各業態總成交占比來看，辦公物業依然是目前市場最為關注的交易標的。
在北京與上海，辦公、綜合體及零售交易備受投資人青睞，上述三種業態的合計占比均超過了80%；廣州和深圳的辦公物業交易雖仍為占比最大(約39%)的業態，但僅以較微弱的比率優勢領先排名次之的廠房/物流業態(約31%)；成都和西安的大宗成交金額的絕大部分則以辦公和綜合體兩種業態構成，兩者占比之和超過了90%。
買家來源
受國際差旅受限的持續影響，2021年內資交易占比延續了2020年的主導地位，為78%。其中北上廣深一線城市由外資買家完成的交易占比并沒有因為疫情的反復而減少（2020年為22%），而成都及西安的交易仍然和去年相同，以內資為主超過90%。
雖然時間略有延長，但外資在上海及北京的項目收購均能在年內順利交割，且具備本地團隊的外資投資機構亦能夠在疫情期間發掘交易機會，并以極具吸引力的條件完成交易。
大宗交易目的分析
以投資為目的買家在2021年合計貢獻了約1,392億元的交易額，約占全部交易額的71%，金額及占比與2020年相比均有相當程度的增長，投資型買家更加積極的參與并完成交易；自用型買家的交易額則共計錄得579億元，約占總交易額的29% 。
站在不同城市的角度，上海及北京自用型交易占比較去年均出現了一定程度的減少，分別占據交易總額的38%及15%；廣州及深圳的自用型交易占比較去年有所增加；成都及西安則由投資型交易繼續主導。
不同城市買家類型占比詳情
在上海，內資企業在所有買家類型中拔得頭籌，內資企業完成了約352億的交易額，占到上海總交易額的約36%；緊隨其后的金融機構和投資基金也分別完成了約281億元和277億元的成交額，均約占總交易額的28%。
北京的金融機構和投資基金完成了大部分的交易額，二者合計貢獻約300億元成交，約占北京總交易額的64%。
廣州及深圳的買家以投資機構為主，且來源較為多元化，其中投資基金以161億元交易額位居第一。
成都和西安于2021年錄得多宗來自金融機構的交易，其中包括頭部金融機構收購開發商轉讓的整棟寫字樓項目。
凈收益率情況
2021年代表性交易
展望2022
疫情的反復對大宗交易的影響有所減少。另外，與新經濟相關的資產類別，如物流及商務園區辦公，尤其是生物醫藥園區受到追捧。
開發商處置非核心資產將成為趨勢，同時眾多投資基金會陸續到期尋求退出，進而增加了市場的流動性。
得益于政策紅利與產業發展的協同性，生物醫藥、制造業、TMT等行業的租賃需求表現活躍。此外，長租公寓投資交易機會也會迎來新的增長點。
伴隨全球通脹以及市場波動，投資者將更加積極關注和推進北京、上海、深圳這三大門戶城市的大宗物業交易機會。
來源：高力國際
編輯：wangdc
