3月28日，上海土地市場官網顯示，“黃浦區小東門街道黃浦江沿岸W11、W13、W15單元326-03、326-04、327-01、327-03、327-04地塊及多稼路、326-05、327-02、327-05地下空間地塊”成功出讓，成交價格為135.0388億元，競得人為上海南灘城市建設發展有限公司及上海濱和城市建設發展有限公司。
上海上一次成交超過百億的地塊還是2021年6月，彼時，保利以總價105.13億元競得靜安區靈石社區N070403單元095a-02、095b-01地塊。
天眼查信息顯示，此次的競得人上海南灘城市建設發展有限公司成立于2019年10月18日，大股東為上海外灘城市更新建設有限公司、上海地產旗下上海房地產經營（集團）有限公司、上海汽車工業集團旗下上海尚元投資管理有限公司、上海錦江國際旗下兆炯企業管理（上海）有限公司等4家公司。其中，上海外灘城市更新建設有限公司持有上海南灘城市建設發展有限公司31%股份，為其第一大股東；上海外灘城市更新建設有限公司亦是上海外灘開發投資（集團）有限公司旗下全資子公司，后者隸屬于上海黃浦區國資委。而上海濱和城市建設發展有限公司則由上海地產集團有限公司及上海外灘開發投資（集團）有限公司各自持有50%股份。這些持股公司的共同點是其均是國資背景的企業。
按照地塊出讓公告，“黃浦區小東門街道黃浦江沿岸W11、W13、W15單元326-03、326-04、327-01、327-03、327-04地塊及多稼路、326-05、327-02、327-05地下空間地塊”的四至范圍是東至326-01、02地塊，西至油車碼頭街，南至外馬路，北至中山南路；土地用途為商業用地，辦公樓；土地出讓面積為66824.8平方米，起拍總價135.0388億元。
按照中指研究院數據，該地塊的起拍總價是上海有史以來起拍價第八貴的地塊，同時也是董家渡大區域的最后一個“巨無霸”組團商辦地塊。
不過，從地塊的成交價來看，該地塊最終以底價成交，但地塊的出讓要求也頗為嚴苛。
中原地產市場分析師盧文曦指出，從地塊區位來看，位于董家渡區域，和綠地外灘中心毗鄰。董家渡區域舊改力度很大，騰籠換鳥的同時提升土地利用價值。從區域房價來看，早已在10萬元以上。隨著新開發項目越來越多，對區域內的物業價值有提升作用。當然，這幅地塊是商辦物業，不能用住宅的方式來衡量。但不可否認，即便是商業物業，在環境的改善下，租金會穩步上行，空置率會保持在較低水平。
從地塊的出讓要求來看，地塊的準入門檻頗為嚴苛，其中提到：地塊范圍內有文物保護點6處和一般歷史建筑。文物保護點按照相關規定程序批準予以保護更新。一般歷史建筑保護更新建筑面積不少于9800平方米，具體保護更新方式以建設項目規劃管理階段審定的方案為準。保護/保留的建筑面積計入容積率。業內認為，地塊開發有文物保護要求，這在做規劃設計時要耗費大量成本和時間。
盧文曦提到，整個項目計容面積達到27萬平方米，但要求開發商整體持有。換而言之，項目只能通過運營來獲得投資回報。上海商辦項目租金回報率在5%左右，因此不僅對開發商的資金實力提出要求，更重要的是對運營能力提出了要求。
另外，按照要求，商業業態以商務配套類商業為主，如生活方式類業態、餐飲、零售等，并以引進中高端品牌為主。辦公業態須符合黃浦功能定位、產業規劃導向，重點引進持牌金融機構。同時，受讓人簽訂土地出讓合同后三個月內，需與引入的持牌金融機構（3家及以上）簽訂協議，協議須明確引入持牌金融機構在本項目開工后一年落戶、落稅至黃浦區，并在綜合驗收后一年內入駐本次出讓地塊，明確后續新設企業及各類創新業務優先落戶黃浦區。
來源：澎湃新聞
編輯：wangdc
